Landkreis Börde Konzept zur Ermittlung der Bedarfe für Unterkunft Bericht vom 31.05.2017

-i- Inhaltsverzeichnis 1 Überblick: Bedarfe für Unterkunft im Landkreis Börde ....................................................... 1 2 Aufgabenstellung und Vorgehensweise .............................................................................. 2 3 Datenverfügbarkeit und Datenschutz ................................................................................. 4 4 Abstrakt angemessene Wohnungsgröße und Wohnungsstandard ..................................... 6 4.1 Festlegung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ........................................................ 6 4.2 Methodischer Ansatz zur Definition eines angemessenen Wohnungsstandards .......................... 7 5 Vergleichsraum und Mietkategorien ................................................................................... 9 5.1 Vergleichsraum .................................................................................................................... 9 5.2 Mietkategorien ................................................................................................................... 10 5.3 Homogener Lebens- und Wohnbereich ................................................................................ 11 6 Ermittlung der Mietkategorien im Landkreis Börde .......................................................... 13 6.1 Verkehrstechnische Erreichbarkeit ....................................................................................... 14 6.2 Indikatoren ........................................................................................................................ 16 6.3 Ergebnis der Clusteranalyse ................................................................................................ 17 7 Grundgesamtheit und Datenbasis des Wohnungsbestands .............................................. 20 7.1 Grundgesamtheit ............................................................................................................... 20 7.2 Erhebung von Bestandsmieten ............................................................................................ 21 7.3 Extremwertkappung ........................................................................................................... 23 7.4 Erfassung der Angebotsmieten ............................................................................................ 24 8 Ableitung der Angemessenheitsgrenzen ........................................................................... 27 8.1 Methodischer Ansatz zur Definition eines angemessenen Marktsegmentes ............................. 27 8.2 Iteratives Verfahren ........................................................................................................... 30 8.3 Angemessenheitsrichtwerte ................................................................................................ 33 9 Auswertung zu den Kosten für Heizung und Warmwasser ............................................... 39 Anlage 1 Erläuterungen zur Clusteranalyse ......................................................................... 40 Anlage 2 Wohnungsgrößenstruktur im Landkreis Börde ..................................................... 51 Anlage 3 Fragebögen der Mietwerterhebung ....................................................................... 53 Anlage 4 Berücksichtigung von Flüchtlingen im schlüssigen Konzept ................................. 58

- ii - Tabellenverzeichnis Tab. 1  Angemessenheitsgrenzen für Kosten der Unterkunft ........................................................... 1 Tab. 2  Grenzen im öffentlich geförderten Wohnungsbau des Landes Sachsen-Anhalt ....................... 6 Tab. 3  Übersicht Fahrzeiten je Kommune mit dem öffentlichen Personennahverkehr ...................... 15 Tab. 4  Indikatorenkatalog und Datenquellen ............................................................................... 17 Tab. 5  Landkreis Börde: Mietkategorien im Kreisgebiet ................................................................ 18 Tab. 6  Anzahl und Verteilung aller erhobenen Mietwerte .............................................................. 22 Tab. 7  Ergebnisse der Extremwertkappung ................................................................................. 24 Tab. 8  Anzahl und Verteilung der relevanten Mietwerte ............................................................... 24 Tab. 9  Anzahl und Verteilung der Angebotsmieten ....................................................................... 25 Tab. 10 Nachfragergruppen im unteren Marktsegment .................................................................. 28 Tab. 11 Beispiel: Mietenvergleich für Wohnungen > 50 bis ≤ 60 m² ............................................... 31 Tab. 12 Perzentilgrenzen ............................................................................................................. 32 Tab. 13 Netto-Kaltmieten ............................................................................................................ 33 Tab. 14 Durchschnittliche kalte Betriebskosten .............................................................................. 33 Tab. 15 Brutto-Kaltmieten ........................................................................................................... 34 Tab. 16 Abstrakt angemessene Brutto-Kaltmiete ........................................................................... 34 Tab. 17 Angemessene Brutto-Kaltmiete und tatsächliches Angebot ................................................. 36 Tab. 18 Vergleich zwischen den neuen Angemessenheitsgrenzen und den bisher vom Landkreis Börde angewendeten Werten .................................................................................................... 38 Tab. 19 Übersicht warme Betriebskosten ...................................................................................... 39 Tab. 20 Distanzmatrix der Gebiete ............................................................................................... 42 Tab. 21 Clusterzugehörigkeit der Kommunen im Landkreis Börde ................................................... 43 Tab. 22 Normierte Indikatoren zur Mietkategorisierung ................................................................. 45 Tab. 23 Zusammengeführte Kommunen bei der Clusterbildung ...................................................... 48 Tab. 24 Eigenschaften der Mietkategorien .................................................................................... 50

- iii - Abbildungsverzeichnis Karte 1   Clusteranalyse: Mietkategorien im Landkreis Börde .................................................... 19 Abb. 1    Definition des angemessenen Marktsegmentes .......................................................... 29 Abb. 2    Iterative Ermittlung von Angemessenheitsgrenzen ..................................................... 32 Abb. 3    Fehlerquadratsummen der Cluster-Lösungen ............................................................. 49 Abb. 4    Wohnungsgrößenverteilung im Landkreis Börde ........................................................ 52 Abb. 5    Fragebogen Wohnungsunternehmen (Seite 1) ........................................................... 54 Abb. 6    Fragebogen Wohnungsunternehmen (Seite 2) ........................................................... 55 Abb. 7    Fragebogen private Vermieter (Seite 1) .................................................................... 56 Abb. 8    Fragebogen private Vermieter (Seite 2) .................................................................... 57

-1- 1    Überblick: Bedarfe für Unterkunft im Landkreis Börde Für den Landkreis Börde wurden die Bedarfe für Unterkunft ermittelt. Die Ergebnisse sind im Folgenden zusammengefasst. Herleitung, Definition und Hinweise zur Anwendung sind in den nachfolgenden Kapiteln ausführlich beschrieben. Für Bedarfsgemeinschaften werden die Bedarfe für Unterkunft übernommen, soweit diese angemessen sind. Die angemessenen Brutto-Kaltmieten im Landkreis Börde sind in der untenstehenden Tabelle 1 dargestellt. Gemäß der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts wird die Produkttheorie angewendet. Es wird der Quadratmeterpreis für Wohnungen des einfachen Standards ermittelt und zuzüglich der kalten Betriebskosten je Quadratmeter mit der angemessenen Wohnfläche multipliziert. Das so berechnete Produkt ergibt die angemessene Brutto-Kaltmiete. Dieser Angemessenheitsrichtwert soll gewährleisten, dass es den Leistungsberechtigten möglich ist, im Vergleichsraum ausreichend Wohnraum des einfachen Standards anzumieten. Zudem ist er Garant für ein gleichmäßiges Verwaltungshandeln. Hierbei wird nach der Zahl der Personen je Bedarfsgemeinschaft unterschieden. Die Wohnfläche ist dabei ein Richtwert, der einzig für die Ermittlung des Produktes, gemäß der von der Rechtsprechung entwickelten Produkttheorie, relevant ist. Es kann auch eine größere oder kleinere Wohnfläche bewohnt werden, solange das maximale Produkt (angemessene Brutto-Kaltmiete) nicht überschritten wird. Zur Berücksichtigung unterschiedlicher Mietniveaus im Kreisgebiet wurden folgende Mietkategorien gebildet (siehe Kapitel 6): ▪ Mietkategorie I: Barleben, Hohe Börde, Niedere Börde, Sülzetal; ▪ Mietkategorie II: VG Elbe-Heide, VG Flechtingen, VG Obere Aller, Stadt Oebisfelde-Weferlingen, Stadt Wanzleben-Börde, VG Westliche Börde; ▪ Mietkategorie III: Stadt Haldensleben, Stadt Oschersleben (Bode), Stadt Wolmirstedt. Tab. 1        Angemessenheitsrichtwerte für Kosten der Unterkunft (Brutto-Kaltmieten) Jede Größe der 1 Person      2 Personen  3 Personen  4 Personen    5 Personen   weitere Bedarfsgemeinschaft Person Mietkategorie I                286,00          332,40      408,75      473,45        519,65    54,70 Mietkategorie II               275,50          331,80      403,50      445,40        485,45    51,10 Mietkategorie III              290,50          340,80      418,50      464,95        507,30    53,40 Quelle: Mietwerterhebung Landkreis Börde 2016 Sowohl für 5-Personen-Haushalte der Mietkategorien I und III als auch für 6-Personen-Haushalte und größer aller Mietkategorien können keine Angemessenheitsrichtwerte abgeleitet werden. In diesen Fällen muss eine Einzelfallprüfung erfolgen.

-2- 2     Aufgabenstellung und Vorgehensweise Seit Januar 2005 wird das System der Mindestsicherung in Deutschland in drei Rechtskreisen geregelt, und zwar in der Grundsicherung für Arbeitsuchende (SGB II), der Sozialhilfe (SGB XII) und dem Asylbewerberleistungsgesetz (AsylbLG). Ein wichtiger Bestandteil ist hierbei die Anerkennung der Bedarfe für Unterkunft und Heizung (KdU). Diese setzen sich zusammen aus den Kosten für die Grundmiete, den 1 kalten Betriebskosten sowie den Kosten für Heizung und Warmwasser. Für Bedarfsgemeinschaften werden die tatsächlichen Bedarfe für Unterkunft und Heizung anerkannt, jedoch nur bis zur Höhe der "angemessenen" Kosten (§ 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II und § 35 Absatz 2 Satz 1 SGB XII). Eine Definition dessen, was unter "angemessen" zu verstehen ist, ob und welche Wohnungsgrößen, 2 Ausstattungsmerkmale und Mietpreisobergrenzen jeweils anzusetzen sind, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgenommen.             Unter      Berücksichtigung         der      regionalen          Besonderheiten        können     die Angemessenheitsrichtwerte deshalb durch ein "schlüssiges Konzept" bestimmt werden. Der Begriff der Angemessenheit der Bedarfe für Unterkunft und Heizung unterliegt dabei der richterlichen Kontrolle. Für die Erstellung von "schlüssigen Konzepten" wurde deshalb ein Anforderungs- und 3 Prüfungsschema entwickelt. Dieses Schema beinhaltet folgende Punkte: ▪ Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Gettobildung), ▪ es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z. B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße, ▪ Angaben über den Beobachtungszeitraum, ▪ Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z. B. Mietspiegel), ▪ Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten, ▪ Validität der Datenerhebung, ▪ Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung und ▪ Angaben über die gezogenen Schlüsse (z. B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze). Die Bestimmung der Angemessenheitsrichtwerte erfolgt unter Einhaltung dieses Anforderungs- und Prüfungsschema. Die Erkenntnisquelle ist eine eigenständige Datenerhebung – die sogenannte Mietwerterhebung – die über den gesamten Vergleichsraum – den Landkreis Börde – erfolgt. Die 4 Datenerhebung umfasst sowohl Bestandsmieten, Neuvertragsmieten und Angebotsmieten. Das vorliegende Konzept dokumentiert die methodischen Grundlagen, den Ablauf der Mietwerterhebung sowie die Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen für den Landkreis Börde. 1 Mit den Änderungen des SGB II im Jahr 2011 wurde der ursprüngliche Begriff "Kosten der Unterkunft" in "Bedarfe für Unterkunft" geändert. Die alte Abkürzung "KdU" und der Begriff "KdU-Regelung" haben sich jedoch als eigenständige Begriffe etabliert. Im Folgenden werden daher auch hier diese Begrifflichkeiten weiterhin genutzt und synonym verwandt. 2 Analyse & Konzepte verwendet nachfolgend den Begriff Angemessenheitsrichtwert. 3 BSG, Urteil vom 17.12.2009 - B 4 AS 27/09 R und BSG, Urteil vom 19.02.2009 - B 4 AS 30/08 R und BSG, Urteil vom 10.9.2013 - B 4 AS 77/12 R und BSG, Urteil vom 16.06.2015 - B 4 AS 44/14 R. 4 Das schlüssige Konzept folgt daher dem Rechtsgedanken für Satzungen nach § 22c SGB II, sodass einerseits "geeignete eigene statistische Datenerhebungen und -auswertungen oder Erhebungen Dritter einzeln oder kombiniert [zu] berücksichtigen" sind und andererseits "sowohl Neuvertrags- als auch Bestandsmieten [in die Auswertung] einfließen".

-3- Die Konzeption und die einzelnen Schritte der Vorgehensweise sind hier kurz im Überblick dargestellt. Die ausführlichen methodischen Erläuterungen erfolgen im jeweiligen Kapitel. ▪ Datenschutz Die Datenerhebung kann nur auf Basis freiwilliger Auskünfte von Vermietern erfolgen. Dies und der Umgang mit sensiblen Mietdaten erfordern ein eigenes Datenschutzkonzept (siehe Kapitel 3). ▪ Abstrakt angemessene Wohnungsgröße und Wohnungsstandard In einem ersten Schritt werden die abstrakt angemessene Wohnungsgröße und die Methode zur Herleitung des einfachen Wohnungsstandards dargestellt (siehe Kapitel 4). ▪ Vergleichsraum und Mietkategorien In einem zweiten Schritt ist der räumliche Vergleichsmaßstab zu bilden. Der Vergleichsraum Landkreis Börde und die Begriffe "homogener Lebens- und Wohnbereich" und "Mietkategorien" werden im Kapitel 5 definiert. ▪ Mietkategorien Um sowohl möglichst repräsentative und marktgerechte Mieten zu ermitteln als auch Effekte sozialer Segregation nicht zu befördern, hat Analyse & Konzepte ein Verfahren entwickelt, die räumlichen 5 Unterschiede von Mietpreisstrukturen innerhalb eines Landkreises korrekt zu erfassen (siehe Kapitel 6). ▪ Grundgesamtheit und Datenbasis des Wohnungsbestands Das planvolle und systematische Verfahren zur repräsentativen und validen Datenerhebung, Angaben zum Beobachtungsgegenstand, zum Beobachtungszeitraum, den mathematisch-statistischen Methoden sowie die Ergebnisse der Erhebung werden im Kapitel 7 beschrieben. ▪ Ableitung der Angemessenheitsgrenzen In einem dritten Schritt sind, entsprechend der Anforderungen des Bundessozialgerichts und des Rechtsgedankens in § 22c SGB II, für die Ermittlung der Richtwerte Bestands-, Neuvertrags- und Angebotsmieten heranzuziehen, um somit einerseits die bereits bestehende Wohnsituation von Bedarfsgemeinschaften und andererseits den Markt der Angebotsmieten richtig abzubilden. Hierbei sind der abstrakte Richtwert und die abstrakte Verfügbarkeit von Wohnraum zu überprüfen. Um sowohl zu niedrige Richtwerte - und damit ein zu geringes Wohnungsangebot - als auch zu hohe Richtwerte - und damit eine Fehlsubventionierung und Fehlsteuerung des Wohnungsmarktes - zu vermeiden, hat Analyse & Konzepte ein iteratives Verfahren entwickelt, mit dem der Richtwert nachfrageorientiert und passgenau abgeleitet wird (siehe Kapitel 8). 5 Soziale Segregation bezieht sich hier auf die räumliche Konzentration von Leistungsempfängern.

-4- 3      Datenverfügbarkeit und Datenschutz Die Ermittlung angemessener Brutto-Kaltmieten erfordert eine Primärerhebung von Mietwerten im 6 Vergleichsraum. Auf Erhebungen Dritter - wie beispielsweise qualifizierte Mietspiegel - kann im Landkreis Börde nicht zurückgegriffen werden. Für die Mietwerterhebung besteht keine gesetzliche Anspruchsgrundlage, sodass eine Datenerhebung nur auf freiwilliger Basis bei Vermietern durchgeführt werden kann. Im Falle des Landkreises Börde erfolgte eine Datenabfrage bei großen Wohnungsunternehmen sowie eine schriftliche Befragung kleiner, privater Vermieter, die im Landkreis Wohnungen vermieten (im Detail siehe Kapitel 7.2). Die Freiwilligkeit der Angaben erfordert - insbesondere wenn zwecks Aktualisierung des Konzeptes Folgebefragungen erforderlich werden - einen sehr sensiblen Umgang mit den Daten. Auch wenn es sich bei den Mietwerten nicht um personenbezogene Daten handelt, so stellen die konkreten, wohnungsbezogenen Daten der Unternehmen beziehungsweise Eigentümer elementare Daten ihres Geschäftsbetriebs dar. Anwendung finden datenschutzrechtliche Aspekte bei der Adressgenerierung für die Anschreiben an private Kleinvermieter und der Verarbeitung dieser personenbezogenen Daten nach § 6 Datenschutzgesetz Sachsen-Anhalt (DSG-LSA) beziehungsweise nach § 9 des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG). Die Wahrung schutzwürdiger wohnungsbezogener Daten erfolgte während der Projektbearbeitung anhand Umsetzung und Einhaltung folgender Punkte: ▪ Erstellung eines Datenschutzkonzeptes, ▪ Nutzung der Erhebungsdaten ausschließlich zur Erstellung der Mietwerterhebung für den Landkreis Börde, ▪ Sicherung der betroffenen Verzeichnisse und Dateibereiche durch Passwörter, ▪ Umgehende Löschung aller nicht mehr benötigten personenbezogenen Daten (Adressdaten), ▪ Verpflichtung aller beteiligten Mitarbeiter zur Einhaltung des Datenschutzes gemäß § 5 BDSG. Nicht mehr notwendige personenbezogene Daten werden zum jeweils frühestmöglichen Zeitpunkt gelöscht. Diese Löschungen werden auch auf den entsprechenden Sicherungsdatenträgern vollzogen. Der für den Landkreis Börde zuständige Datenschutzbeauftragte wurde im Vorfeld der Erhebung über die Vorgehensweise und die verwendeten Daten informiert und das Untersuchungskonzept mit ihm abgestimmt. Die befragten Vermieter wurden in den Anschreiben über die Freiwilligkeit der Teilnahme an der Befragung informiert. Darüber hinaus wurden sie darauf hingewiesen, dass die zur Verfügung gestellten Daten ausschließlich für die Mietwerterhebung des Landkreises Börde genutzt werden. Die anonymisierten Originaldaten werden nur für Streitfälle im Sozialgerichtsprozess zur Verfügung gestellt. Dabei muss sichergestellt werden, dass die Daten nur von berechtigten Personen genutzt werden können. Diese Personen sind auf die Einhaltung des Datenschutzes zu verpflichten, sodass auszuschließen ist, dass die Originaldaten den Kreis der berechtigten Personen verlassen. 6 In Anlehnung an den Rechtsgedanken für Satzungen nach § 22c SGB II, sodass einerseits "geeignete eigene statistische Datenerhebungen und -auswertungen oder Erhebungen Dritter einzeln oder kombiniert [zu] berücksichtigen" sind und andererseits "sowohl Neuvertrags- als auch Bestandsmieten [in die Auswertung] einfließen".

-5- Die Erhebungsbögen für die Befragung von Wohnungsunternehmen und privater Kleinvermieter sind der Anlage 3 zu entnehmen. Aus dem Fragebogen ist erkennbar, dass Analyse & Konzepte lediglich anonymisierte Mietdaten abfragt. Die Daten wurden in einer Excel-Tabelle mit folgender vereinfachter Datenstruktur je Wohnung gespeichert: Datum Gemeinde           Wohnfläche             Grundmiete         Betriebskosten         Heizkosten Mietvertrag Beispiel              56 m²                236,88 €            57,68 €              62,72 €   01.03.2011 Dieser Datensatz enthält keine weiteren Berechnungen. Alle Informationen zur Entstehung und Struktur der Daten, alle Schlüsse und Auswertungen sowie die Darstellung der Verteilung der Mietwerte sind in diesem Bericht dargestellt. Aufgrund des notwendigen sensiblen Umgangs liegen die Rohdaten nur bei Analyse & Konzepte vor. Die Ergebnisse werden ausschließlich in aggregierter Form dargestellt und Einzeldaten werden nicht veröffentlicht. Eigentümerspezifische Auswertungen sind nicht möglich. Sollten im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens Nachfragen hinsichtlich der angestellten Berechnungen, ergänzende Analysen und Berechnungen oder weitere Erläuterungen gewünscht sein, kann Analyse & Konzepte diese jederzeit durchführen. Sofern Rohdaten vom Gericht angefordert werden, kann eine Übersendung erfolgen, soweit eine Weitergabe ausgeschlossen ist und die Verwendung nur für den 7 Zweck des Verfahrens datenschutzrechtlich sichergestellt werden kann. 7 Die Mietwerterhebung stellt die bisher umfangreichste Mietensammlung im Landkreis Börde dar.

-6- 4    Abstrakt angemessene Wohnungsgröße und Wohnungsstandard Im Vorfeld der Datenerhebung sind die angemessene Wohnungsgröße und der angemessene Wohnungsstandard zu definieren. 4.1 Festlegung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße In einem ersten Schritt ist die abstrakt angemessene Wohnungsgröße festzustellen (BSG, Urteil vom 22.09.2009 - B 4 AS 18/09 R). Sie bildet die Basis für die Berechnung der Mieten nach dem Prinzip der Produkttheorie. Das Produkt zur Beurteilung der Angemessenheit berechnet sich aus der für die jeweilige Wohnungsgrößenklasse ermittelten Quadratmetermiete für Wohnungen einfachen Standards und der für die Größe der Bedarfsgemeinschaft definierten abstrakt angemessenen Wohnfläche. Die Festlegung der angemessenen Wohnungsgrößen erfolgt dabei unabhängig von der Anzahl der Räume (BSG, Urteil vom 19.10.2010 - B 14 AS 2/10 R). Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts bilden die Grenzen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus den Rahmen für die rechnerisch in Ansatz zu bringenden angemessenen Wohnflächen. Für das Land Sachsen-Anhalt ist dies im Runderlass des Ministeriums für Raumordnung, Städtebau und Wohnungswesen (MRS) vom 23. Februar 1993 (MBl. LSA Nr. 27/1993, S. 1281) und den dazu erlassenen Richtlinien aus den Jahren 1993 und 1995 (Richtlinie über die Gewährung von Zuwendungen zur Förderung des Mietwohnungsneubaus in Sachsen-Anhalt, RdErl. des MRS vom 23. Februar 1993, MBl. LSA Nr. 27/ 1993, S. 1285, RdErl. des Ministeriums für Wohnungswesen, Städtebau und Verkehr (MWV) vom 10. März 1995, MBl. LSA Nr. 31/1995, S. 1133) geregelt. Diese Größenklassen werden für das Konzept des Landkreises Börde unverändert übernommen. Die Grenzen im öffentlich geförderten Wohnungsbau entsprechen der Wohnungsgrößenstruktur im Kreisgebiet (vergleiche Abbildung 4 in Anlage 2). Tab. 2         Grenzen im öffentlich geförderten Wohnungsbau des Landes Sachsen-Anhalt Haushaltsgröße                                               Maximale Wohnungsgröße 1 Person                                       ≥ 25 ≤ 50 m² 2 Personen                                     > 50 ≤ 60 m² 3 Personen                                     > 60 ≤ 75 m² 4 Personen                                     > 75 ≤ 85 m² Jede weitere Person                            +10 m² Quelle: Mietwerterhebung Landkreis Börde 2016 Aufgrund der geringen Zahl sehr großer Bedarfsgemeinschaften einerseits und der relativ geringen Anzahl sehr großer Wohnungen andererseits wird für Haushalte mit mehr als fünf Personen eine Klasse gebildet. Hierbei sind für jede weitere Person 10 Quadratmeter zusätzlich zu berücksichtigen. Bei der Mietwerterhebung wurden grundsätzlich Wohnungen aller Wohnungsgrößen erfasst und sind entsprechend im Datensatz enthalten. Hinsichtlich der Auswertung der Daten gibt es bei der Wohnungsgrößenklasse für 1-Personen-Haushalte eine Ausnahme: Hier wurden nur Wohnungen von 25-50 m² berücksichtigt. Mit dieser Definition einer Mindestwohnungsgröße, die bei der Erstellung von