SchlssigesKonzept2016Endberichtvom04.02.2013
Dieses Dokument ist Teil der Anfrage „Bericht des Forschungsinstitut Analyse & Konzepte zur Ermittlung der Kosten der Unterkunft“
Landkreis Börde Schlüssiges Konzept zur Ermittlung der Bedarfe für Unterkunft im Landkreis Börde Endbericht vom 04.02.2013
-i- Inhaltsverzeichnis 0 Richtwerte für angemessenen Wohnraum im Landkreis Börde ................................ 1 1 Einleitung ................................................................................................................... 2 2 Datenschutz ............................................................................................................... 3 3 Arbeitsschritte............................................................................................................ 4 3.1 Regionale Differenzierung der Wohnungsmärkte im Landkreis Börde............................ 4 3.1.1 Indikatoren .................................................................................................... 5 3.1.2 Ergebnis der Clusteranalyse ............................................................................. 7 3.2 Datenerhebungen ................................................................................................. 10 3.2.1 Grundgesamtheit und Stichprobe ..................................................................... 10 3.2.2 Erhebung von Bestandsmieten ........................................................................ 12 3.2.3 Erhebungsumfang .......................................................................................... 12 3.2.4 Auswertungen Bestandsmieten ........................................................................ 14 4 Ergebnisse der Bestandsmietenauswertungen ....................................................... 17 4.1 Berechnung der Netto-Kaltmieten ........................................................................... 18 4.2 Berechnung der durchschnittlichen Betriebskosten .................................................... 25 5 Konkrete Angemessenheit ....................................................................................... 28 5.1 Datenaufbereitung ................................................................................................ 28 5.2 Vergleich von Angebots- und Neuvertragsmieten ...................................................... 29 5.3 Auswertungen Angebotsmieten............................................................................... 31 6 Ergebnisse der Mietwerterhebung........................................................................... 35 Anlagen Anlage 1 Übersicht Bestands- und Angebotsmieten ................................................................ 38 Anlage 2 Vergleich Maximalförderung Mietwerterhebung vs. bisherige KdU-Obergrenzen ........... 42 Anlage 3 Histogramme der erhobenen Mieten im Landkreis Börde ........................................... 44 Anlage 4 Erläuterungen zur Clusteranalyse ........................................................................... 54 Anlage 5 Wohnungsgrößenverteilung ...................................................................................61
- ii - Tabellenverzeichnis Tab. 1 Indikatorenkatalog ............................................................................................... 6 Tab. 2 Landkreis Börde: Typisierung des Kreisgebietes ....................................................... 7 Tab. 3 Eigenschaften der Wohnungsmärkte....................................................................... 8 Tab. 4 Wohngebäude im Landkreis Börde ........................................................................ 11 Tab. 5 Wohnungsbestand im Landkreis Börde .................................................................. 11 Tab. 6 Erhebungsumfang ............................................................................................... 14 Tab. 7 Angemessene Wohnungsgrößen ........................................................................... 15 Tab. 8 Ergebnisse der Extremwertkappung ...................................................................... 16 Tab. 9 Anzahl der relevanten Mietwerte ........................................................................... 16 Tab. 10 Nachfragergruppen im unteren Marktsegment ........................................................ 20 Tab. 11 Wohnungsmarkt I: Bestandsmieten ....................................................................... 23 Tab. 12 Wohnungsmarkt II: Bestandsmieten...................................................................... 23 Tab. 13 Wohnungsmarkt III: Bestandsmieten .................................................................... 24 Tab. 14 Übersicht Kalte Betriebskosten aus der Mietwerterhebung........................................ 25 Tab. 15 Übersicht Kalte Betriebskosten nach SGB II-Datensatz............................................. 26 Tab. 16 Übersicht Warme Betriebskosten........................................................................... 27 Tab. 17 Angebotsmieten/Neuvertragsmieten ...................................................................... 30 Tab. 18 Wohnungsmarkt I: Angebotsmieten und Neuvertragsmieten .................................... 32 Tab. 19 Wohnungsmarkt II: Angebotsmieten und Neuvertragsmieten ................................... 32 Tab. 20 Wohnungsmarkt III: Angebotsmieten und Neuvertragsmieten .................................. 33 Tab. 21 Maximale Brutto-Kaltmiete und tatsächliches Angebot ............................................. 34 Tab. 22 Perzentilgrenzen der Bestandsmieten .................................................................... 36 Tab. 23 Richtwerte für den Bedarf der Unterkunft............................................................... 37 Tab. 24 Durchschnittliche kalte Betriebskosten ................................................................... 37 Tab. 25 Angemessenheitsgrenzen für Kosten der Unterkunft................................................ 37 Tab. Anlage 1.1 Mietwerttabelle Wohnungsmarkttyp I ........................................................ 39 Tab. Anlage 1.2 Mietwerttabelle Wohnungsmarkttyp II ....................................................... 40 Tab. Anlage 1.3 Mietwerttabelle Wohnungsmarkttyp III...................................................... 41 Tab. Anlage 2 Bestandsmieten: Empfehlung MWE-Grenzwerte vs. bisherige Obergrenzen .... 43 Tab. Anlage 4.1 Normierte Ausgangsdaten zur Wohnungsmarkttypbildung............................58 Tab. Anlage 4.2 Zusammengeführte Kommunen bei der Clusterbildung ................................ 59 Tab. Anlage 4.3 Clusterzugehörigkeit der Kommunen im Landkreis Börde ............................. 60
- iii - Abbildungsverzeichnis Karte 1 Clusteranalyse: Wohnungsmarkttypisierung Landkreis Börde ............................... 9 Abb. 1 Iterative Ermittlung von Angemessenheitsgrenzen............................................. 21 Abb. A1 Wohnungsmarkttyp I, bis 50 m², Netto-Kaltmieten ............................................ 45 Abb. A2 Wohnungsmarkttyp I, > 50 bis 60 m², Netto-Kaltmieten .................................... 45 Abb. A3 Wohnungsmarkttyp I, > 60 bis 75 m², Netto-Kaltmieten .................................... 46 Abb. A4 Wohnungsmarkttyp I, > 75 bis 85 m², Netto-Kaltmieten .................................... 46 Abb. A5 Wohnungsmarkttyp I, > 85 m², Netto-Kaltmieten ............................................. 47 Abb. A6 Wohnungsmarkttyp II, bis 50 m², Netto-Kaltmieten........................................... 48 Abb. A7 Wohnungsmarkttyp II, > 50 bis 60 m², Netto-Kaltmieten ................................... 48 Abb. A8 Wohnungsmarkttyp II, > 60 bis 75 m², Netto-Kaltmieten ................................... 49 Abb. A9 Wohnungsmarkttyp II, > 75 bis 85 m², Netto-Kaltmieten ................................... 49 Abb. A10 Wohnungsmarkttyp II, > 85 m², Netto-Kaltmieten............................................. 50 Abb. A11 Wohnungsmarkttyp III, bis 50 m², Netto-Kaltmieten .......................................... 51 Abb. A12 Wohnungsmarkttyp III, > 50 bis 60 m², Netto-Kaltmieten .................................. 51 Abb. A13 Wohnungsmarkttyp III, > 60 bis 75 m², Netto-Kaltmieten .................................. 52 Abb. A14 Wohnungsmarkttyp III, > 75 bis 85 m², Netto-Kaltmieten .................................. 52 Abb. A15 Wohnungsmarkttyp III, > 85 m², Netto-Kaltmieten ........................................... 53 Abb. A16 Entwicklung der Fehlerquadratsumme der Clusterlösungen für die .......................... Wohnungsmarkttypen im Landkreis Börde ........................................................ 57 Abb. A17 Wohnungsgrößenverteilung im Landkreis Börde................................................. 62
- iv - Erläuterungen "Bedarfe der Unterkunft" ist die aktuelle Bezeichnung für den ehemaligen Begriff "Kosten der Unterkunft" (nachfolgend KdU genannt). Da sich dieser Begriff etabliert hat, wird diese Begriff- lichkeit weiterhin genutzt und nicht richtigerweise der Begriff "Bedarf der Unterkunft". Die Begriff- lichkeiten werden synonym angewandt. Konfidenzintervall: Das Konfidenzintervall gibt hier an, in welchem Bereich (1,96-fache Stan- dardabweichung um den Mittelwert der Stichprobe) ein Messwert nicht als "Ausreißer" betrachtet wird und seine Abweichung vom Mittelwert als zufällig angesehen werden kann. Ein zufällig aus- gewählter Messwert liegt unter Normalverteilungsannahme mit einer Wahrscheinlichkeit von 95 % innerhalb dieses Konfidenzintervalls. Werte außerhalb dieses Intervalls werden als Extremwerte behandelt und von den weiteren Berechnungen ausgeschlossen. Perzentil (Quantil): Das x %-Perzentil ist diejenige Merkmalsausprägung, die die unteren x % einer Verteilung abschneidet. Das 50 %-Perzentil entspricht dem Median. Die "Wohnungsmarkttypen" bilden Vergleichsräume mit einem weitgehend homogenen Miet- preisniveau, was jedoch nicht bedeutet, dass diese nicht auch auf kleinräumiger Ebene Differenzen aufweisen können. Durch die Bildung von Wohnungsmarkttypen wird versucht, einer sozialen Se- gregation entgegen zu wirken. Der jeweilige zu prüfende Richtwert gilt jeweils für den Raum, in dem sich die zu überprüfende Mietwohnung befindet. Dadurch wird verhindert, dass ganze Regio- nen von Kreisen aufgrund ihrer Miethöhe als potenzielle Wohnstandorte ausgeschlossen werden. Weiterhin können durch die Zusammenfassung, aufgrund von ähnlichen Strukturen, für Gemeinden Richtwerte ausgewiesen werden, die ansonsten zu geringe Mietwohnungsbestände aufweisen wür- den. Die Wohnungsmarkttypen treffen keine Aussagen über den homogenen Wohn- und Lebensbereich. Dieser kann nur im Rahmen einer Einzelfallprüfung definiert werden und, je nach dem bisherigen Wohnstandort des Leistungsberechtigten, ggf. mehrere Wohnungsmarkttypen berühren. Bei der Überprüfung der Angemessenheit muss in diesem Fall der jeweils geltende örtliche Richtwert als Prüfgrenze angewandt werden. Die ausgewiesenen Produktwerte sind als Richtwerte zu verstehen. Diese können im begründe- ten Einzelfall, beispielsweise im persönlichen Bereich bzw. auch in den zum Bedarfszeitpunkt be- stehenden Wohnungsmarktverhältnissen begründet, überschritten werden. Diese Begründungen sind entsprechend zu belegen. Sofern der Leistungsträger belegen kann, dass ausreichender, güns- tigerer Wohnraum in vom Leistungsberechtigten vorgelegten Nachweisen zur Verfügung steht, kann er, unter Beachtung der individuellen Erfordernisse, auf diesen verweisen.
-1- 0 Richtwerte für angemessenen Wohnraum im Landkreis Börde Für Bedarfsgemeinschaften werden die Bedarfe für Unterkunft und Heizung übernommen, soweit diese angemessen sind. Für den Landkreis Börde wurden die in untenstehender Tabelle dargestell- ten Richtwerte für angemessene Miethöhen ermittelt. Gemäß der Rechtsprechung des Bundesso- zialgerichts wird die Produkttheorie angewendet, d. h. das Produkt aus Nettokaltmiete je m² und Betriebskosten je m² multipliziert mit der angemessenen Wohnfläche ergibt die maximale Brutto- Kaltmiete, die der angemessenen Miete entspricht. Hierbei wird nach der Zahl der Personen je Be- darfsgemeinschaft unterschieden. Die angegebene Wohnfläche ist dabei ein Richtwert: Es kann auch eine größere oder kleinere Wohnfläche bewohnt werden, solange die maximal angemessene Brutto-Kaltmiete nicht überschritten wird. Die Werte können im begründeten Einzelfall überschrit- ten werden. Zur regionalen Differenzierung der Angemessenheitswerte wurden folgende räumliche Einheiten gebildet (s. Kap. 3.1): Wohnungsmarkttyp I: Barleben, Hohe Börde, Niedere Börde, Sülzetal, Wolmirstedt Wohnungsmarkttyp II: Haldensleben, Oschersleben (Bode) Wohnungsmarkttyp III: VG Elbe-Heide, VG Flechtingen, VG Obere Aller, Oebisfelde- Weferlingen, Wanzleben-Börde, VG Westliche Börde Landkreis Börde: Angemessenheitsrichtwerte für Bedarfe der Unterkunft (Brutto-Kaltmieten) Bedarfsgemeinschaften 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen mit … Personen Wohnfläche 50m² 50 bis 60 m² 60 bis 75 m² 75 bis 85 m² 85 bis 95 m² Wohnungsmarkttyp I 271,50 329,40 385,50 464,10 547,20 Wohnungsmarkttyp II 274,00 332,40 414,00 451,35 508,25 Wohnungsmarkttyp III 262,00 328,80 403,50 452,20 481,65 Quelle: Mietwerterhebung Landkreis Börde 2012 Bei Bedarfsgemeinschaften mit mehr als 5 Personen erhöht sich für jede weitere Person die ange- messene maximale Brutto-Kaltmiete um Wohnungsmarkttyp I: 57,60 € Wohnungsmarkttyp II: 53,50 € Wohnungsmarkttyp III: 50,70 €
-2- 1 Einleitung Seit Januar 2005 wird das System der Mindestsicherung in Deutschland in drei Rechtskreisen gere- gelt: in der Grundsicherung für Arbeitsuchende (SGB II), der Sozialhilfe (SGB XII) und dem Asyl- bewerberleistungsgesetz (AsylbLG). Die Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem SGB II umfasst als einen zentralen Bestandteil die Übernahme der Kosten der Unterkunft (KdU). Diese setzen sich zusammen aus den Kosten für die Grundmiete, den kalten Betriebskosten sowie den Heizungskosten. Übernommen werden für Bedarfsgemeinschaften die Kosten für "angemessenen" Wohnraum. Eine Definition dessen, was unter "angemessen" zu verstehen ist und welche Wohnungsgrößen, Ausstattungsmerkmale und Mietpreisobergrenzen jeweils anzusetzen sind, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgenommen, sondern obliegt, mit Ausnahme der Wohnungsgrößen, den jeweiligen kom- munalen Trägern der Grundsicherung unter Berücksichtigung der regionalen Besonderheiten vor Ort. Ziel dieser Untersuchung ist daher, mit Hilfe einer Erhebung auf einer breiten empirischen Grund- lage für den Landkreis Börde eine Definition für die angemessenen Wohnkosten für KdU-Bezieher vorzunehmen und rechtssichere Mietpreisrichtwerte zu ermitteln. Der hierfür gewählte Untersu- chungsansatz geht von der Anforderung der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundessozialgerichts aus, dass neben einem qualifizierten Mietspiegel auch alternative Verfahren genutzt werden können, sofern "die Erhebungen der betroffenen Kommune oder des Grund- sicherungsträgers auf einem schlüssigen Konzept zur Ermittlung des örtlichen Wohnungsmarktes 1 beruhen". Analyse & Konzepte hat vor diesem Hintergrund ein Untersuchungskonzept für eine Mietwerterhe- bung entwickelt, das in seinen Grundzügen auf der allgemein anerkannten Vorgehensweise zur Er- stellung von qualifizierten Mietspiegeln basiert, jedoch auch die speziellen Rahmenbedingungen für die Ermittlung von Mieten zur Festlegung von lokalen KdU-Richtwerten einbezieht. Die Untersuchung enthält die folgenden Bausteine: Bildung von Wohnungsmarkttypen zur regionalen Differenzierung des Kreisgebiets Repräsentativ angelegte Erhebung von Bestandsmieten Erhebung von aktuellen Angebotsmieten Ermittlung von regionalisierten Mietpreisobergrenzen unter Einbeziehung von Bestands- und Angebotsmieten. Im vorliegenden Bericht werden die methodischen Grundlagen, der Ablauf der Untersuchung sowie die Ergebnisse der Mietwerterhebung zur Ermittlung von Mietpreisrichtwerten detailliert dargestellt. 1 Vgl. Urteile des Bundessozialgerichts vom 18.06.2008, Az. B 14/7b AS 44/06 R und 22.09.2009 Az. B 4 AS 18/09 R
-3- 2 Datenschutz Der für den Landkreis Börde zuständige Datenschutzbeauftragte wurde im Vorfeld der Erhebung über die Vorgehensweise und die verwendeten Daten informiert und das Untersuchungskonzept mit ihm abgestimmt. Zur Erfüllung der einschlägigen Datenschutzbestimmungen wurden von Analyse & Konzepte im Rahmen der Projektbearbeitung folgende Punkte umgesetzt: Erstellung eines Datenschutzkonzeptes Nutzung der Erhebungsdaten ausschließlich zur Erstellung der Mietwerterhebung für den Land- kreis Börde Sicherung der betroffenen Verzeichnisse und Dateibereiche durch Passwörter Umgehende Löschung aller nicht mehr benötigten personenbezogen Daten (Adressdaten) Verpflichtung aller beteiligten Mitarbeiter zur Einhaltung des Datenschutzes gemäß § 5 BDSG Löschung sämtlicher Erhebungsdaten nach Beendigung der Auswertungen. Nicht mehr notwendige personenbezogene Daten wurden zum jeweils frühestmöglichen Zeitpunkt gelöscht. Diese Löschungen wurden auch auf den entsprechenden Sicherungsdatenträgern vollzo- gen. Die befragten Vermieter wurden in den Anschreiben über die Freiwilligkeit der Teilnahme an der Befragung informiert. Darüber hinaus wurden sie darauf hingewiesen, dass die von ihnen zur Ver- fügung gestellten Daten einzig für die Erstellung der Mietwertübersicht genutzt werden. Die ano- nymisierten Originaldaten werden nur für Streitfälle zur Verfügung gestellt. Dabei muss sicherge- stellt werden, dass die Daten nur von berechtigten Personen genutzt werden können. Diese Perso- nen sind auf die Einhaltung des Datenschutzes zu verpflichten, so dass auszuschließen ist, dass die Originaldaten den Kreis der berechtigten Personen verlassen.
-4- 3 Arbeitsschritte 3.1 Regionale Differenzierung der Wohnungsmärkte im Landkreis Börde Der Landkreis Börde verfügt über keinen einheitlichen Wohnungsmarkt und weist größere regiona- le Unterschiede auf, die sich in unterschiedlichen Mietniveaus im Kreis niederschlagen. Daher ist es notwendig, vor Ermittlung der Mieten regionale bzw. strukturell homogene Untereinheiten zu bil- den. Da es aus finanziellen und erhebungstechnischen Gründen (z. B. zu geringes Wohnungsangebot in einzelnen Kommunen) nicht möglich ist, für jede Kommune eine separate Mietpreisübersicht zu er- stellen, lässt es der Gesetzgeber bei der Erstellung von Mietpreisübersichten zu, Bereiche mit struk- turell vergleichbaren Wohnungsmärkten zu Wohnungsmarkttypen zusammenzufassen und für die- 2 se Mietwerte zu ermitteln. Dabei müssen die Kommunen eines Wohnungsmarkttyps nicht zwin- gend räumlich nebeneinander liegen, sondern können sich über das Untersuchungsgebiet (Land- kreis Börde) verteilen. Die Gruppierung von Kommunen darf nicht willkürlich erfolgen, sondern muss methodisch ableitbar und begründet sein. Ziel ist es, die Gruppierung der Kommunen des Kreises so durchzuführen, dass innerhalb des jeweiligen Wohnungsmarkttyps die Kommunen möglichst ähnliche Merkmals- ausprägungen aufweisen, sich aber gleichzeitig möglichst stark von anderen Wohnungsmarkttypen unterscheiden. Bei der Ermittlung der Wohnungsmarkttypen kann es durchaus vorkommen, dass bezogen auf einzelne Merkmale, wie z. B. die Einwohnerzahl, Unterschiede zwischen einzelnen Kommunen bestehen, diese sich aber bei einer Gesamtbetrachtung in Bezug auf ihre Struktur und Situation am Wohnungsmarkt trotzdem stark ähneln und daher einem gemeinsamen Wohnungs- 3 markttyp zugeordnet werden können. Die verschiedenen Wohnungsmarkttypen innerhalb des Landkreises Börde wurden mittels des mul- tivariaten Verfahrens "Clusteranalyse" auf Basis der in Kapitel 3.1.1 beschriebenen Indikatoren de- finiert. Damit wird sichergestellt, dass die Zuordnungen der Kommunen zu den einzelnen Woh- nungsmarkttypen frei von subjektiven Einschätzungen erfolgen. Die Erhebung der Mietwerte zur Erstellung einer Mietwertübersicht erfolgt dann differenziert für jeden einzelnen Wohnungsmarkttyp. 2 S. § 558 c BGB oder auch BSG vom 7. November 2006, B 7b AS 10/06 R, NDV-RD, 34 [37]: "Bei der Bildung des räum- lichen Vergleichsmaßstabs kann es - insbesondere im ländlichen Raum - geboten sein, größere Gebiete als Vergleichs- gebiete zusammenzufassen, während in größeren Städten andererseits eine Unterteilung in mehrere kleine Vergleichs- gebiete, die kommunalrechtlich keine selbstständigen Einheiten darstellen, geboten sein kann" Diese Vorgehensweise hat Analyse & Konzepte z. B. bereits bei einer Untersuchung zum AfWoG Schleswig Holstein angewendet, sie ist dort gerichtlich anerkannt worden (AfWoG Schleswig-Holstein, Ermittlung von Vergleichsmieten im frei finanzierten Wohnungsbestand, Ministerium für Frauen, Jugend, Wohnungs- und Städtebau des Landes Schleswig- Holstein, 1998). 3 Der BGH hat in einer seiner jüngsten Entscheidungen die Anwendung von Mietspiegel in vergleichbaren Gemeinden zugelassen. Die Anforderungen, die an eine Vergleichbarkeit zu stellen sind, wurden vom BGH nicht ausgeführt (BGH Az. VIII ZR 99/09).
-5- 3.1.1 Indikatoren Um den regionalen Aspekten des Wohnungsmarktes besser gerecht zu werden, hat Analy- se & Konzepte eine Vielzahl von Indikatoren untersucht, die sowohl leicht verfügbar sind, als auch einen wesentlichen Einfluss auf den Wohnungsmarkt und seine Mieten ausüben. Begründungen, die aus dem persönlichen Umfeld eines Mieters stammen (z. B. kurzer Arbeitsweg), bleiben unbe- rücksichtigt. Nicht zielführend ist eine Untergliederung des Landkreises Börde alleinig auf Basis der regionalen Gliederung durch das Wohngeldgesetz (WoGG). Diese Differenzierung wird den Unterschieden auf den örtlichen Wohnungsmärkten nicht gerecht, da sie im Wesentlichen auf Abweichungen der Ein- wohnerzahlen beruht und andere Faktoren, die den Wohnungsmarkt z.T. deutlich stärker als die Einwohnerzahl einer Kommune beeinflussen, außer Betracht lässt. Um den regionalen Unterschieden auf vergleichbaren Wohnungsmärkten besser gerecht zu wer- den, wurde ein Verfahren entwickelt, das insbesondere die Einflussfaktoren berücksichtigt, die ob- jektiv die Höhe der Mieten deutlich stärker beeinflussen. Dies sind überwiegend Indikatoren, die (neben dem Bodenpreis als Attraktivitätsmaßstab) die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die Gebäudestruktur beschreiben. Darüber hinaus wird die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre berücksichtigt, um so die Wohnungsmarktnachfrage beurteilen zu können. Für die Definition von Wohnungsmarkttypen (Zusammenfassung von Kommunen mit vergleichba- ren Strukturen) werden nur amtliche Indikatoren berücksichtigt, sodass deren Herkunft und Datenqualität den methodischen Ansprüchen an Nachvollziehbarkeit und Reproduzierbarkeit ge- recht werden. Die Bevölkerungsentwicklung ist ein direkter Indikator für die Dynamik auf dem Wohnungs- markt und die Nachfrage nach Wohnraum. Weiterhin wird der Wohnungsmarkt einer Kommune durch die Bevölkerungsdichte beeinflusst: Der Indikator trennt ländliche von eher städtisch geprägten Gemeinden. Die Dichte wird hier auf der Basis der Siedlungs- und Verkehrsfläche berechnet. Der Anteil an Mehrfamilienhäusern (Geschosswohnungsbau) gibt Auskunft über die Siedlungs- struktur einer Kommune, die im Zusammenhang mit der Attraktivität einer Kommune und deren Miethöhe steht. Je höher dieser Anteil ist, desto geringer ist in der Regel die Attraktivität des Standortes. Ausnahmen bilden hierbei innerstädtische Bereiche mit einem hohen Anteil von Altbau- ten. Das Pro-Kopf-Einkommen und dient zur näherungsweisen Bestimmung der Mietkaufkraft. In Kommunen mit höheren Mieten ist i.d.R. auch ein höheres durchschnittliches Einkommen festzu- stellen. Die Schaffung von zusätzlichem und neuem Wohnraum und damit auch eine Steigerung der Attrak- tivität wird abgebildet durch die durchschnittliche Neubautätigkeit in einer Kommune.