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Antrag nach dem LIFG/LUIG/VIG Sehr geehrte Damen und Herren, bitte senden Sie mir Folgendes zu:

Sehr geehrtAntragsteller/in zu Ihrer Anfrage möchten wir wie folgt stellungnehmen: Bodenrichtwerte sind vorranging im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das bedeutet, die Bodenrichtwerte sollen aus einer Vielzahl an tatsächlich am Markt getätigten Verkäufen der letzten beiden Jahre abgeleitet werden und dabei deren wertbeeinflussenden Merkmale (wie z.B. Zustand der Umgebungsbebauung, Erschließung, Zuschnitt des Grundstücks, Immissionsbelastung etc.) berücksichtigt werden. Die Bodenrichtwertzonen sollen so abgegrenzt werden, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrzahl der Grundstücke (innerhalb einer Bodenrichtwertzone) nicht erheblich sind. Einzelne Abweichungen innerhalb einer Bodenrichtwertzone lassen sich jedoch nicht vermeiden - insbesondere in historisch gewachsenen Bereichen, wie der Villinger Innenstadt. Die Zonenabgrenzung in der Villinger Innenstadt orientiert sich weniger an der Qualität der Wohnlage als an der Qualität der Geschäftslage. Deshalb wurden die sog. 1a-, 1b-, 1c- und 2er Lagen durch Ortsbegehungen und mit den Mitgliedern des Gutachterausschusses identifiziert und als Bodenrichtwertzonen gewählt. Zum Teil ergeben sich die Zonenabgrenzungen auch durch planungsrechtliche Festsetzungen und das Maß der Bebauung (städtebauliche Dichte). Für die Ableitung der Bodenrichtwerte liegen in der Villinger Innenstadt zu wenige Kaufpreise für unbebaute Grundstücke vor, um das Vergleichswertverfahren verwenden zu können. Das ist in dicht bebauten Gebieten nicht ungewöhnlich. Deshalb erlaubt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für die Ableitung der Bodenrichtwerte den Einsatz sog. "deduktiver Verfahren" (auch als Ersatzverfahren bezeichnet). Ein solches Verfahren ("Zielbaumfahren") wurde für die Ableitung einiger der Bodenrichtwerte in der Villinger Innenstadt angewandt. Hierzu hat der der Gutachterausschuss die Qualität der jeweiligen Bodenrichtwertzonen hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren bewertet. Das Zielbaumverfahren ist ein indirektes Vergleichswertverfahren, welches von einem bekannten Bodenrichtwertniveau ausgehend auf Bodenrichtwerte für Bereiche ohne ausreichend Kaufpreise schließen lässt. Für die zentralen Geschäftslagen ist dieses Verfahren jedoch nicht geeignet, deshalb wurden die Bodenrichtwerte ausgehend von der aktuellen Marktlage abgleitet. Hierzu wurden die ortsüblichen Vergleichsmieten im Einzelhandel verglichen und Umgebungsrecherchen durchgeführt. Das bisherige Bodenrichtwertniveau in der Villinger Innenstadt war relativ hoch. In der Umgebung (Rottweil, Schramberg, Donaueschingen, ...) gibt es im Zentrum keine vergleichbaren Bodenrichtwerte in dieser Höhe, was durch die besondere historischen städtebauliche Struktur in Villingen zu begründen sein mag. Dennoch spüren insbesondere kleinere bis mittlere Städte den erheblichen Wandel im Einzelhandel besonders (Konkurrenz auf der grünen Wiese, Downsizing, E-Commerce, zu kleine EG-Flächen für Filialisten....), welcher auch in der Villinger Innenstadt nachweisbar ist (Qualität des Einzelhandels im EG, Passantenfrequenz, Anteil Gastronomie zu Handel etc.). Dieser Strukturwandel wirkt sich direkt auf die Erträge der Grundstückseigentümer und dadurch auch auf das Bodenwertniveau aus. Diesem Umstand wurde bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte berücksichtigt und daraus ergeben sich geringere Bodenrichtwerte als bisher - wobei das Bodenrichtwertniveau im Villinger Zentrum immer noch relativ hoch ist. Ich hoffe insoweit ihre Anfrage zufriedenstellend beantwortet zu haben. Ich habe die Detailpunkte zu einer Gesamtstellungnahme zusammengefasst, da meiner Ansicht nach eine Trennung den Zusammenhang nicht gut dargestellt hätte. Mit freundlichen Grüßen