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"content": "Landtag von Baden-Württemberg Drucksache 16 / 7291 16. Wahlperiode 18. 11. 2019 Kleine Anfrage des Abg. Andreas Kenner SPD und Antwort des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Wohnungsmarkt in Wendlingen – Gutachten zur Identifizie- rung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten Kleine Anfrage Ich frage die Landesregierung: 1. \u0007Wie stellt sich der Wohnungsversorgungsgrad (Verhältnis von Haushalten zum Wohnungsbestand) in Wendlingen dar (unter Angabe von Anzahl der Haushalte, Wohnungsbestand, Wohnungsleerstand), der im Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten zugrunde gelegt wurde? 2. \u0007Wie stellt sich die Wohnungsversorgung (Verhältnis von Wohnungsneubau zu Haushaltsentwicklung) in Wendlingen dar (unter Angabe von Haushaltsent- wicklung und Wohnungsbestandsentwicklung), die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? 3. \u0007Wie stellt sich die Mietbelastungsquote (bruttowarm) (Verhältnis von Bruttowarm- miete zum Haushaltseinkommen) in Wendlingen dar (unter Angabe von Angebots- mieten, Kaufkraft, Betriebs- und Heizkosten), die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? 4. \u0007Wie stellen sich die Höhe und Entwicklung von Angebotsmieten (Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie alternativ absolute Höhe der An- gebotsmiete) in Wendlingen dar, die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? 5. \u0007Wie stellt sich die Mietpreisdifferenz bzw. Höhe von Angebots- und Vergleichs- miete in Wendlingen dar, die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? 18. 11. 2019 Kenner SPD Eingegangen: 18. 11. 2019 / Ausgegeben: 18. 12. 2019 1 Drucksachen und Plenarprotokolle sind im Internet Der Landtag druckt auf Recyclingpapier, ausgezeich- abrufbar unter: www.landtag-bw.de/Dokumente net mit dem Umweltzeichen „Der Blaue Engel“.",
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"content": "Landtag von Baden-Württemberg Drucksache 16 / 7291 Begründung In der Sitzung der Wohnraumallianz am 14. Oktober 2019 wurde ein Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungs- märkten vorgestellt. Die vorliegende Kleine Anfrage hat zum Ziel, die einzelnen Daten für die Stadt Wendlingen in Erfahrung zu bringen. Antwort Mit Schreiben vom 11. Dezember 2019 Nr. 5-2730.02/28 beantwortet das Ministe- rium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau die Kleine Anfrage wie folgt: Vorbemerkung: Im Anschluss an das Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz am 21. März 2019 wurde gemäß der dortigen Empfehlung über die L-Bank ein Gutachten zur Identifi- zierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten in Auftrag gegeben. Das beauftragte Institut F+B – Forschung und Beratung für Immo- bilien, Wohnen und Umwelt GmbH – hat das erstellte Gutachten sowie dessen Ergeb- nisse mit Blick auf die Gebietskulisse einer neuen Landesverordnung zur Mietpreis- bremse im Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz am 14. Oktober 2019 vorgestellt. 1. \u0007Wie stellt sich der Wohnungsversorgungsgrad (Verhältnis von Haushalten zum Wohnungsbestand) in Wendlingen dar (unter Angabe von Anzahl der Haushalte, Wohnungsbestand, Wohnungsleerstand), der im Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten zugrunde gelegt wurde? Zu 1.: Für die Stadt Wendlingen ergibt sich ein Wohnungsversorgungsgrad von 99,6 Pro- zent. Ab einem Wohnungsversorgungsgrad von 100 Prozent liegt eine vollständige Bedarfsdeckung der Wohnungsnachfrage vor. Auf der Grundlage der Haushaltszahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) zum Stichtag 31. Dezember 2017 wurde unter Verwendung der Bevölke- rungszahl zum Stichtag 31. Dezember 2018 und der durchschnittlichen Haushalts- größe die aktuelle Anzahl von 7.479 Haushalten in der Stadt Wendlingen ermittelt. Unter Berücksichtigung einer in Fachkreisen anerkannten Fluktuationsreserve von 3 Prozent ergibt sich eine bereinigte Anzahl von 7.709 Haushalten. Die Fluktuati- onsreserve ist für das Funktionieren des Wohnungsmarktes von Relevanz und re- sultiert aus Leerständen, um Umzüge und Baumaßnahmen im Bestand zu gewähr- leisten. Der hiernach erforderliche Leerstand in Höhe von 3 Prozent bezieht sich auf das Wohnungsangebot und wird bei der Saldierung von Angebot und Nachfrage rechnerisch zu den Haushalten hinzugezählt. Dieser Wohnungsnachfrage von 7.709 Haushalten stand auf der Grundlage der Ge- bäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Stand 31. Dezember 2018) eine Anzahl von 7.681 Wohnungen gegenüber. Aus der Differenz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot ergibt sich für die Stadt Wendlingen ein Angebotsdefizit von 28 Wohnungen, somit ein Wohnungsversorgungsgrad von 99,6 Prozent. 2",
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"content": "Landtag von Baden-Württemberg Drucksache 16 / 7291 2. \u0007Wie stellt sich die Wohnungsversorgung (Verhältnis von Wohnungsneubau zu Haus- haltsentwicklung) in Wendlingen dar (unter Angabe von Haushaltsentwicklung und Wohnungsbestandsentwicklung), die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? Zu 2.: Für die Stadt Wendlingen ergibt sich eine Wohnungsversorgung für Neubürger in Höhe von 2,18 unter Berücksichtigung des Wohnungsneubaus zwischen 2013 und 2018 sowie unter Berücksichtigung von Leerstand und der Fluktuationsreserve. Ab einer Wohnungsversorgung von 1,0 wird der Bedarf an Wohnungen für zusätzliche Haushalte durch ein ausreichendes Wohnungsangebot für neue Haushalte gedeckt. Für die Haushaltsentwicklung wurde die neue Wohnungsnachfrage in Form der Dif- ferenz zwischen der Anzahl von Haushalten im Jahr 2013 und im Jahr 2018 auf der Basis der GfK-Daten errechnet. Hiernach stieg die Anzahl der Haushalte in der Stadt Wendlingen von 7.241 im Jahr 2013 auf 7.479 im Jahr 2018, somit um 238 Haushalte. Für die Wohnungsbestandsentwicklung wurde entsprechend die Differenz zwischen der Anzahl von Wohnungen im Jahr 2013 und im Jahr 2018 auf der Basis der Daten des Statistischen Landesamtes errechnet. Hiernach stieg das Wohnungsangebot in der Stadt Wendlingen von 7.420 im Jahr 2013 auf 7.681 im Jahr 2018, somit um 261 Wohnungen. Bei der Stichtagsberechnung zur Entwicklung der Wohnungsversorgung ist die Ein- beziehung des Wohnungsleerstands und der Fluktuationsreserve notwendig, um die tatsächliche Wohnungsversorgung auf den regionalen Wohnungsmärkten abzubil- den. Bei der Wohnungsbestandsentwicklung sind daher nicht nur die Wohnungen, die aufgrund Neubautätigkeit hinzukommen, sondern auch die Wohnungen, die im Jahr 2013 leer stehen, zu berücksichtigen. Der Leerstand im Jahr 2013 für die Stadt Wendlingen wurde anhand der fortgeschriebenen Daten aus dem Zensus 2011 in Höhe von 274 Wohnungen ermittelt, die rechnerisch dem Wohnungsangebot im Jahr 2018 hinzugezählt werden, was einen Wohnungszuwachs von insgesamt 535 Wohnungen bedeutet. Die Fluktuationsreserve in Höhe von 3 Prozent, absolut 16 Wohnungen, wird von diesem Wohnungszuwachs wieder abgezogen, verbleibt also ein bereinigter Wohnungszuwachs von 519 Wohnungen. Die Gegenüberstellung des Zuwachses an Haushalten zwischen 2013 und 2018 in Höhe von 238 Haushalten und des Zuwachses an Wohnungen in Höhe von 519 Wohnungen ergibt eine Wohnungsversorgung für Neubürger in Höhe von 2,18. 3. \u0007Wie stellt sich die Mietbelastungsquote (bruttowarm) (Verhältnis von Bruttowarm- miete zum Haushaltseinkommen) in Wendlingen dar (unter Angabe von Angebots- mieten, Kaufkraft, Betriebs- und Heizkosten), die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? Zu 3.: Für die Stadt Wendlingen ergibt sich eine Mietbelastungsquote (bruttowarm) in Höhe von 19,7 Prozent. Diese liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 19,6 Prozent. Anhand der Kaufkraftdaten der GfK zum Stichtag 31. Dezember 2017 wurde für die Stadt Wendlingen ein durchschnittliches Haushaltseinkommen in Höhe von 55.803 Euro ermittelt. Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den Betriebskosten und den Heiz- und Warmwasserkosten zusammen. Für die Nettokaltmiete wurden die Angebotsmieten pro Quadratmeter Wohnfläche gemäß dem F+B-Datenbestand aus den Jahren 2017/2018 zugrunde gelegt, der auf einer umfassenden Auswertung der Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in den einzelnen Gemeinden beruht. In einem mehrstufigen Verfahren wurden zunächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45 qm, 45 qm bis 75 qm und größer als 75 qm) ermittelt, die dann anhand der regionalen Verteilung des Woh- nungsbestands nach Größenklassen auf der Grundlage des Zensus gewichtet wurden. Für die Stadt Wendlingen ergibt sich hieraus eine durchschnittliche Angebotsmiete in Höhe von 9,80 Euro je qm. 3",
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"content": "Landtag von Baden-Württemberg Drucksache 16 / 7291 Die kalten Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser weisen deutliche regionale Unterschiede auf. Daher wurde hierfür regionalisierte Daten auf der Grundlage einer Auswertung der Sozialstatistik SGB II verwendet, die für jeden Stadt- und Landkreis tatsächliche Kosten ausweist. Für die Stadt Wendlingen wur- den kalte Betriebskosten in Höhe von 1,74 Euro je qm sowie Kosten für Heizung und Warmwasser in Höhe von 0,83 Euro je qm ermittelt. Hiernach ergibt sich eine Bruttowarmmiete für die Stadt Wendlingen in Höhe von 12,37 Euro je qm. Multipliziert mit der durchschnittlichen Wohnfläche für die Stadt Wendlingen von 74,10 qm ergibt sich eine durchschnittliche Bruttowarmmiete in Höhe von jährlich 10.999,40 Euro. Dies ins Verhältnis gesetzt zum durchschnitt- lichen Haushaltseinkommen in Höhe von 55.803 Euro ergibt eine Mietbelastungs- quote von 19,7 Prozent. 4. \u0007Wie stellen sich die Höhe und Entwicklung von Angebotsmieten (Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie alternativ absolute Höhe der An- gebotsmiete) in Wendlingen dar, die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? Zu 4.: Für die Stadt Wendlingen betrug die durchschnittliche Angebotsmiete 7,85 Euro je qm in den Jahren 2012/2013 sowie 9,80 Euro je qm in den Jahren 2017/2018. Dies entspricht einer Steigerung in fünf Jahren um 24,8 Prozent, die damit unter dem Landesdurchschnitt von 25,4 Prozent liegt. Wie bereits zu Ziffer 3 erläutert, wurden in einem mehrstufigen Verfahren zunächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45 qm, 45 qm bis 75 qm und größer als 75 qm) ermittelt, die dann anhand der regionalen Verteilung des Woh- nungsbestands nach Größenklassen auf der Grundlage des Zensus gewichtet wurden. Im Vergleich hierzu betrug die absolute Höhe der Angebotsmiete im landesweiten Durchschnitt 7,36 Euro je qm in den Jahren 2012/2013 sowie 9,23 Euro in den Jahren 2017/2018, somit jeweils unter den Durchschnittswerten in der Stadt Wendlingen. Somit liegt zwar die Steigerung der Angebotsmieten unter dem Landesdurch- schnitt, jedoch liegt die absolute Höhe der Angebotsmieten sowohl in den Jahren 2012/2013 als auch in den Jahren 2017/2018 über dem Landesdurchschnitt, was für die Erfüllung des Alternativindikators genügt. 5. \u0007Wie stellt sich die Mietpreisdifferenz bzw. Höhe von Angebots- und Vergleichs- miete in Wendlingen dar, die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? Zu 5.: Für die Stadt Wendlingen beträgt die Mietpreisdifferenz zwischen den Angebots- mieten (bei Neuvermietung) und den Vergleichsmieten (in Bestandsmietverträgen) 2,58 Euro je qm in den Jahren 2017/2018 und liegt damit auf der Höhe des Landes- durchschnitts von 2,58 Euro je qm. Die Höhe der Angebotsmiete wird abweichend von Ziffer 3 und 4 beim Vergleich nach Ziffer 5 lediglich für die Wohnungsgrößen zwischen 45 qm und 75 qm ermit- telt, denn eine entsprechende landesweite Datenbasis für die Vergleichsmieten gibt es nicht unterteilt nach Wohnungsgrößen, sondern nur nach Baualtersklassen. Die durch- schnittliche Angebotsmiete hiernach betrug in der Stadt Wendlingen 10,11 Euro je qm in den Jahren 2017/2018. Die Höhe der Vergleichsmiete wird anhand der vorliegenden Mietspiegel differen- ziert nach Baualtersklassen für eine „Normalwohnung“ mittlerer Größe (65 qm) er- mittelt, wobei regionalisiert eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur anhand einer Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 und des Neubaus. Bei Fehlen eines Mietspiegels wird ein bewährtes Schätzmodell angewandt, das auch insoweit die Ermittlung einer belastbaren durch- schnittlichen Vergleichsmiete ermöglicht. 4",
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"content": "Landtag von Baden-Württemberg Drucksache 16 / 7291 Da die Stadt Wendlingen über keinen Mietspiegel verfügt, wurde die geschätzte Vergleichsmiete für die Berechnung der Mietpreisdifferenz zugrunde gelegt. Die durchschnittliche Höhe der Vergleichsmiete betrug hiernach 7,53 Euro je qm in den Jahren 2017/2018. Die Mietpreisdifferenz in den Jahren 2017/2018 für die Stadt Wendlingen zwi- schen der durchschnittlichen Angebotsmiete von 10,11 Euro je qm und der durch- schnittlichen Vergleichsmiete von 7,53 Euro je qm beträgt 2,58 Euro je qm. In den Jahren 2017/2018 lag die absolute Höhe der Angebotsmiete in der Stadt Wendlingen sowohl in der hier zugrunde gelegten Wohnungsgröße zwischen 45 qm und 75 qm mit 10,11 Euro je qm als auch bei der zu Ziffer 4 zugrunde gelegten An- gebotsmiete im Gesamtmarkt mit 9,80 Euro je qm jeweils über dem Landesdurch- schnitt von 9,61 Euro bzw. 9,23 Euro je qm. Auch die absolute Höhe der Vergleichs- miete mit 7,53 Euro je qm lag über dem Landesdurchschnitt von 7,03 Euro je qm. Somit liegt zum einen die Mietpreisdifferenz auf der Höhe des Landesdurchschnitts, womit der Indikator als erfüllt gilt. Unabhängig hiervon liegen die absolute Höhe sowohl der Angebotsmiete als auch der Vergleichsmiete über dem Landesdurch- schnitt, was für die Erfüllung des Alternativindikators ebenfalls genügen würde. Im Gesamtbild der fünf Einzelindikatoren Ziffer 1 bis Ziffer 5, die zur Identifizie- rung angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg geeignet sind, deuten die Indikatoren 1, 3, 4 und 5 auf einen angespannten Wohnungsmarkt in der Stadt Wendlingen hin, dagegen nicht der Indikator 2. Gemäß den Empfehlungen des Gutachtens sollen Gemeinden in die Gebietskulisse aufgenommen werden, bei denen mindestens vier der fünf Indikatoren erfüllt sind; hiernach wäre die Stadt Wendlingen in die Gebietskulisse aufzunehmen. Dr. Hoffmeister-Kraut Ministerin für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau 5",
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