Paul-Robeson-Straße 17 – Erstmals Abwendungsvereinbarung in Berlin veröffentlicht

Nach mehr als einem halben Jahr Verzögerung durch das Berliner Bezirksamt Pankow ist nun erstmals eine vom Bezirksamt geschlossene Abwendungsvereinbarung nach dem Informationsfreiheitsgesetz herausgegeben worden. Der Fall zeigt klar: Es braucht ein Transparenzgesetz für Berlin, um die Informationsrechte der Berlinerinnen und Berliner nachhaltig zu stärken.

Mietendemo –

Im August 2018 erhielten die Bewohner*innen der Paul-Robeson-Straße 17 von ihrer Hausverwaltung die Information, dass ein Verkauf ihres Hauses bevorstehen würde. Aus Angst vor den teuren Modernisierungen, die der Verkauf mit sich bringen könne, entschieden sich die Anwohner*innen eine Mieter*innen-Initiative zu gründen. Ähnlich dem Vorbild der nicht weit entfernten Gleimstraße 56 forderte „PR17“, dass der Bezirk von seinem Vorkaufsrecht gebrauch machen solle.

Das bedeutet, dass ein Immobilienverkauf, der als Folge haben könnte, dass sich die Zusammensetzung der Anwohnerinnen und Anwohner verändert, einer Genehmigung bedarf. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn durch das Geschäftsgebahren des Käufer bzw. neuen Vermieters oder durch die Drastik der Kaufpreishöhe, die sich in entsprechenden Mieten niederschlagen muss, mit der Verdrängung von Mieter*innen zu rechnen ist. In solchen Fällen kann der Bezirk zugunsten von landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften sein Vorkaufsrecht wahrnehmen. Er kann also selber das Gebäude kaufen und somit die Bewohner*innen darin vor Verdrängung schützen. Dies wäre auch in diesem Fall möglich, da sich das Gebäude im Erhaltungsgebiet „Arnimplatz“ befindet.

Keine Anhörung der Anwohner*innen

Jedoch erhielten die Bewohner*innen kurz vor Weihnachten 2018 die Information vom zuständigen Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn (Bündnis 90/Die Grünen), dass der Bezirk aufgrund des „erheblichen Zuschussbedarfs seitens des Landes“ das Vorkaufsrecht nicht wahrnehmen könne. 

Im Januar 2019 sprach Kuhn in einer Pressemitteilung davon, dass statt der Ausübung des Vorkaufsrechts eine sog. Abwendungsvereinbarung mit der Käuferin abgeschlossen wurde. Mittels einer Abwendungsvereinbarung kann die Käuferin die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk verhindern, in dem sie sich zu bestimmten Verpflichtungen bereit erklärt, die die Verdrängung durch Mietsteigerung verhindern sollen. In der Mitteilung dazu heißt es, dass Mieter*innen mit der abgeschlossenen Abwendungsvereinbarung „besser vor Verdrängung durch Luxussanierungen und Umwandlungen in Wohneigentum“ geschützt werden. Die dazu getätigten „weiterreichenden Zusagen“ der Käuferin, gelten für „einen sehr langen Zeitraum“. Allerdings erfolgte der Abschluss, ohne dass die betroffenen Anwohner*innen angehört wurden.

Doch es mangelte auch massiv an Transparenz: So sprach ein Vertreter von „PR17“ selbst im Juni 2019 auf dem 6. Mieterforum Pankow mit dem Titel „Berlin, kauf dich zurück!“ davon, dass nur einer kleinen Gruppe von Vertreter*innen der Initiative Einblick in die Abwendungsvereinbarung gewährt wurde. Allerdings ohne, dass entsprechende Kopien oder Fotos angefertigt werden durften. „Stillschweigen“ sei vereinbart worden.

Keine Transparenz

Doch auch genau an dieser Stelle wird auch eine große Schwäche von Abwendungsvereinbarungen deutlich: Für Mieter*innen ist es schwer nachprüfbar, ob sich die neuen Eigentümer*innen an die in der Abwendungsvereinbarung festgelegten Bestimmungen halten, wenn ihnen die Inhalte der Vereinbarung nur paraphrasiert aus Pressemitteilungen bekannt sind. Selbst wenn die Inhalte den aktuellen Bewohner*innen bekannt sind, stellt sich die Frage, wie es mit zukünftigen Mieter*innen aussieht. So kann man sich in dem konkreten Fall der Abwendungsvereinbarung der Paul-Robeson-Straße 17 durchaus die Frage stellen, ob Mieter*innen in 25 Jahren noch bewusst ist, dass die bestehenden Wohnungen nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt oder Luxusmodernisierungen vorgenommen werden dürfen. Es kann angezweifelt werden, dass die gewöhnliche Mieterin sich juristische Details einer Abwendungsvereinbarung aus der einmaligen Sichtung merken kann – für neue Mieter*innen ist dies im Laufe der Zeit unmöglich. Somit zeigt sich, dass hier Transparenz sogar notwendig ist, damit auch langfristig gewährleistet werden kann, dass die Abwendungsvereinbarung erfolgreich angewendet werden kann und Mieter*innen bzw. Bürger*innen ihre Rechte wahrnehmen können. 

Diese Transparenz ist mit mit dem aktuellen Berliner Informationsfreiheitsgesetz nicht gegeben. So dauerte es in dem Fall der Abwendungsvereinbarung der Paul-Robeson-Straße 17 mehr als ein halbes Jahr, bis das Bezirksamt überhaupt auf den Widerspruch des Antragstellers reagierte und damit endlich die Abwendungsvereinbarung herausgab. Mit dem Gesetzesentwurf des Volksentscheids Transparenz, würde sich dies ändern: Nach diesem gehören Abwendungsvereinbarungen zu den mehr als 30 Arten von veröffentlichungspflichtigen Informationen und müssten somit aktiv innerhalb von zehn Tagen von den zuständigen Bezirksverwaltungen auf einem zentralen Transparenzregister veröffentlicht werden. Somit stünden sie vor allem den betroffenen Anwohner*innen, aber auch allen interessierten Bürger*innen zur Verfügung. Erst daraus ergäbe sich die Möglichkeit, dass auch die Bürger*innen selber nachhaltig die Einhaltung der Vereinbarung kontrollieren können und somit aktiv befähigt werden, sich gegen Verdrängung zu wehren. 

Die Abwendungsvereinbarung der Paul-Robeson-Straße 17 findet sich hier, die gesamten Anfrage hier.

r Vereinbarung über die Abwendung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemäß § 27 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) zwischen - nachfolgend „Erwerberin“ genannt- und dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Pankow von Berlin, dieses vertreten durch den Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Bürgerdienste Herrn Vollrad Kuhn, Darßer Straße 203, 13088 Berlin, - nachfolgend „Land Berlin“ genannt- Vorbemerkung MitKaufvertrag desNotars^^^^^^^^mrW3edir^on^Z^K^(^lLJf^NcJ| Grundstück mit der postalischen Anschrift Paul-Robeson-Straße 17 in Berlin- Pankow, Gemarkung Prenzlauer Berg mit einer Größe von 802 m2, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Mitte von PrenzlauerBermBlatLNn 6449N (nachfolgend „Kaufgrundstück “ genannt), an die■ verkauft. Es ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut und hat 28 Wohneinheiten sowie 2 nicht Wohnzwecken dienende Einheiten. Das Grundstück befindet sich im räumlichen Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB „Arnimplatz“ vom 23.03.1999 (GVBI. vom 03.04.1999, S. 104). Zudem findet die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Umwandlungsverordnung) vom 3. März 2015 (GVBI. S. 42) Anwendung. Die Verordnungen dienen dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen. Dem Land Berlin steht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Baugesetzbuch (BauGB) ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück zu. Nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Erwerberin die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn sie in der Lage ist, das Grundstück entsprechend den Erhaltungszielen zu nutzen, und sie sich hierzu
vor Ablauf der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB verpflichtet. Zu diesem Zweck schließen die Erwerberin und das Land Berlin nachfolgende Vereinbarung: §1 Unterlassungsverpflichtung (1) Die Erwerberin verpflichtet sich, 1. auf die Begründung von Wohn- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder eine andere Aufteilung in Verbindung mit Sondernutzungsrechten an dem Kaufgrundstück, sofern nicht die Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 2, Satz 3 Nr. 2, Nr. 3, Nr. 4 und Nr. 5 BauGB vorliegen, 2. auf Anträge auf Erteilung von Bescheinigungen über die Abgeschlossenheit von Räumen in Gebäuden des Kaufgrundstücks, 3. a) auf den Rückbau der baulichen Anlage auf dem Kaufgrundstück, b) auf Änderungen der bestehenden Nutzungen in den Gebäuden, c) auf den Anbau von Baikonen an dem rechten sowie linken Seitenflügel und d) auf den An- bzw. Einbau von einem oder mehreren Personenaufzügen, sofern nicht die Voraussetzungen des nachfolgenden S. 2 vorliegen, und e) auf Änderungen einer baulichen Anlage, die über die Anpassung an die baulichen oder anlagetechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung hinausgehen zu verzichten. Abs. 1 Ziff. 3 d) gilt nicht für Personenaufzüge, die im Zusammenhang mit einem Dachgeschossausbau an-, bzw. eingebaut werden ausschließlich das Dachgeschoss erschließen. Abs. 1 Ziff. 3 d) gilt weiter nicht für Personenaufzüge, die im Zusammenhang mit einem Dachgeschossausbau an-, bzw. eingebaut werden und neben dem Dachgeschoss auch weitere Geschosse erschließen, sofern sie über ein Zugangskontrollsystem verfügen und nur diejenigen Mieter einen Schlüssel, bzw. eine andere Zugangsmöglichkeit erhalten, die dies wünschen. (2) Die Verpflichtungen nach Abs. 1 gelten, solange die Erhaltungsverordnung „Arnimplatz“ in Kraft ist, längstens jedoch 4. für die Verpflichtung nach Abs.1 Ziff. 1, Ziff. 2 und Ziff. 3 a) für 30 Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses; 5. für die Verpflichtung nach Abs.1 Ziff. 3 b) und e) für 20 Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses; 6. für die Verpflichtung nach Abs.1 Ziff. 3 d) für 15 Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses;
'0 ..^¿uxiür die Verpflichtung nach Abs.1 Ziff. 3 c) für 10 Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Anschließend finden die gesetzlichen Regelungen in der dann geltenden Fassung Anwendung. (3) Die Verpflichtungen nach den vorstehenden Absätzen bestehen auch in Bezug auf derzeit oder später nicht vermietete bzw. leerstehende Wohnungen. (4) Die Verpflichtungen nach Abs. 1 lassen die Verpflichtung zur Beantragung einer Genehmigung der Erwerberin für andere als die in Abs. 1 genannten Maßnahmen unberührt. (5) Die Erwerberin verpflichtet sich darüber hinaus, das Grundstück nur so zu nutzen, dass es mit dem Ziel der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Einklang steht und keinerlei Handlungen vorzunehmen oder vornehmen zu lassen, die diesem Zweck zuwiderlaufen. (6) Stellen die Verpflichtungen nach Abs. 1 im Einzelfall eine unbillige Härte für die Erwerberin dar, kann das Land Berlin einen Antrag auf Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung ausnahmsweise genehmigen. §2 Rechtsnachfolger Die Erwerberin verpflichtet sich, die in § 1 vereinbarten (Unterlassungs-) Pflichten und Bindungen auf die jeweiligen Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung zu übertragen. §3 Vertragsstrafe, Unterwerfung (1) Verstößt die Erwerberin gegen ihre Verpflichtungen aus § 2 dieser Vereinbarung, beträgt die zu zahlende Vertragsstrafe bis zu 500.000 € (in Worten: fünfhunderttausend Euro). (2) Verstößt die Erwerberin gegen ihre Verpflichtungen aus § 1 Abs. 1 a) Nummer 1 dieser Vereinbarung, beträgt die zu zahlende Vertragsstrafe für jeden Fall des Verstoßes und für jede nach dem Wohnungseigentumsgesetz gebildete Einheit bis zu 100.000 € (in Worten: einhunderttausend Euro), b) Nummer 2 dieser Vereinbarung, beträgt die zu zahlende Vertragsstrafe für jeden Fall des Verstoßes und jede als abgeschlossen beantragte Einheit bis zu 100.000 € (in Worten: einhunderttausend Euro), c) Nummer 3 Buchstabe a) dieser Vereinbarung, beträgt die zu zahlende Vertragsstrafe für jeden Fall des Verstoßes bis zu 1.000.000 € (in Worten: eine Million Euro),
d) Nummer 3 Buchstabe b) dieser Vereinbarung, beträgt die zu zahlende Vertragsstrafe für jeden Fall des Verstoßes und für jede geänderte Einheit bis zu 100.000 € (in Worten: einhunderttausend Euro), e) Nummer 3 Buchstabe c) dieser Vereinbarung, beträgt die zu zahlende Vertragsstrafe für jeden Fall des Verstoßes und je angebauten Balkon bis zu 100.000 € (in Worten: einhunderttausend Euro), f) Nummer 3 Buchstabe d) dieser Vereinbarung, beträgt die zu zahlende Vertragsstrafe für jeden Fall des Verstoßes und je angebauten Personenaufzug 250.000 € (in Worten: zweihundertfünfzigtausend Euro), g) Nummer 3 Buchstabe e) dieser Vereinbarung, beträgt die zu zahlende Vertragsstrafe für jeden Fall des Verstoßes und je betroffene Wohnung bis zu 50.000 € (in Worten: fünfzigtausend Euro). (3) Die Vertragsstrafe ist jeweils sofort mit Eintritt eines Verstoßes zur Zahlung fällig. (4) Die Erwerberin unterwirft sich bezüglich der Zahlung der Vertragsstrafe nach den vorstehenden Absätzen der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. §4 Erteilung des Negativzeugnisses Das Land Berlin verpflichtet sich, unverzüglich nach Unterzeichnung dieser Vereinbarung das Negativzeugnis nach § 28 Abs. 1 S. 3 BauGB zu erteilen. §5 Vertraulichkeit / Schlussbestimmungen (1) Die Erwerberin und das Land Berlin werden den Abschluss und den Inhalt dieser Vereinbarung vertraulich behandeln. Diese Verpflichtung gilt nicht, wenn und soweit eine gesetzliche oder behördliche Offenlegungsverpflichtungen bestehen. Ferner darf der Inhalt dieser Vereinbarung den folgenden Personen / Institutionen offengelegt werden: a) Gesellschaftern der Erwerberin und mit der Erwerberin im Sinne der §§ 15 ff. AktG verbundenen Unternehmen, b) den Begünstigten und Mitarbeitern der Aramid Stiftung, c) Beratern und Abschlussprüfern, verpflichtung unterliegen, die einer beruflichen Vertraulichkeits­ d) etwaigen späteren Käufern des Grundstücks und Erwerbsinteressenten, e) finanzierenden Banken.
Vertragsänderungen bzw. Vertragsergänzungen einschließlich der Änderungen dieser Bestimmung bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform. Nebenabreden bestehen nicht. (3) Die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit einzelner Bestimmungen berührt nicht die Wirksamkeit der vertraglichen Regelungen im Übrigen. (4) Die Vertragsparteien verpflichten sich, unwirksame Bestimmungen oder Regelungslücken durch solche Regelungen zu ersetzen bzw. zu füllen, die dem Sinn und Zweck dieses Vertrages rechtlich und wirtschaftlich am nächsten kommen.
Für das Land Berlin: Berlin, für das Land Berlin Bezirksamt Panko'ww'dn-Berlin BezirksstadträtVollrad Kuhn Für die Erwerberin:
Bild des Autors

Leonard Wolf

Leonard arbeitet bei der Open Knowledge Foundation und dem Volksentscheid Transparenz Berlin.

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