dung und der Idee des Marktwerts geprägt. Gesetzliche Preisvorgaben , nament- lich Mindestvergütungen und öffentlich-rechtliche Preisvorgaben , würden dagegen stets auf andere Kompetenztitel gestützt. bb) Mit dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin sei           39 bewusst ein genuin öffentlich-rechtlicher Ansatz der Mietpreisregulierung gewählt worden , da die Länder keine von der Bundesgesetzge_bung abweichenden bürger- lich-rechtlichen Mietpreisregelungen erlassen dürften. Das Gesetz zur Mietenbe- grenzung im Wohnungswesen in Berlin enthalte jedoch (lediglich) öffentlich- rechtliche Mietpreisgrenzen und unterscheide sich daher grundlegend von den Regelungen des sozialen Mietvertragsrechts. Diese entsprächen hinsichtlich der Preisbildung der normativen Struktur des bürgerlichen Rechts . Selbst die Regeln des sozialen Mietrechts umfassten keine öffentlich-rechtlichen Mietpreisgrenzen , sondern allenfalls privatrechtliche Preisvorgaben . Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 Abs . 1 BGB) gleiche den Ausschluss der Änderungskün- digung zum Zwecke der Mieterhöhung aus. § 556d BGB sei keine öffentlich- rechtliche Preisgrenze , so.ndern eine der-Preisfreiheit immanente Grenze, die das bürgerliche Recht mit Blick auf das Individualrechtsverhältnis zum Tragen bringe und daher dem Kompetenztitel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG unterfalle. Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin stelle dage-          40 gen öffentlich-rechtliches Preisrecht dar, enthalte bezifferte Preisvorgaben für die Neuabschlüsse von Mietverträgen, hebe die Bindung laufender Mieten an die Werterhöhung der Vermieterleistung auf und senke vereinbarte Mieten auf bezif- ferte Höchstgrenzen ab . Der öffentlich-rechtliche Charakter der Mietpreisgrenzen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin komme dadurch zum Ausdruck, dass sie als öffentlich-rechtliche Verbote gefasst seien . Historisch betrachtet sei das öffentlich-rechtliche Mietpreisrecht nie auf Art. 74 Abs . 1 Nr. 1 GG gestützt worden . Eine abweichende kompetenzrechtliche Beurtei- lung gebiete selbst das - mehrere diesbezügliche Besonderheiten aufweisende - Reichsmietengesetz aus dem Jahr 1922 nicht. Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Woh·nungswesen in Berlin unterfalle daher nicht der Regelungsmaterie „bürger- liches Recht", sondern derjenigen des Wohnungswesens. Während privatrechtli- che Regeln über die Miethöhe auf einen materiell gerechten Austausch im Indivi- dualverhältnis zielten , reagierten die öffentlich-rechtlichen Vorgaben auf Störun- gen der marktwirtschaftlichen Versorgung mit essentiellen Gütern oder Leistungen ~nd auf die Bewältigung einer besonderen Knappheitslage . - 22 -

- 20 - Daran änderten -die - dem öffentlichen Recht zugehörigen - behördlichen Ein- griffs- und Durchsetzungsbefugnisse ebenso wenig etwas wie die Verfolgung öffentlicher Interessen. Mit dem Wegfall der in § 5 MietenWoG Bin zunächst vor- gesehenen Mietabsenkung durch privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt sei der bürgerlich-rechtliche (Verbots-)Charakter des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin im laufe des Gesetzgebungsverfahrens sogar noch verstärkt worden. (3) § 11 Abs. 1 MietenWoG Bin verstoße gegen Art. 72 Abs. 1 GG, weil der          36 Bundesgesetzgeber auf der Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG (,,Strafrecht") die Vereinbarung einer überhöhten Miete mittels eines abgestuften und aufeinan- der abgestimmten Systems in § 5 WiStG und § 291 StGB abschließend geregelt habe. b) Der Senat und das Abgeordnetenhaus von Berlin haben eine gemeinsame            37 Stellungnahme zum Verfahren abgegeben. Sie halten das Gesetz. zur Mietenbe- grenzung im Wohnungswesen in Berlin für formell und materiell verfassungsge- mäß. Das Gesetz stelle eine Reaktion auf die zunehmende Anspannung des Mietwohnungsmarkts in Berlin dar, nachdem sich· die bestehenden Regelungen bislang als nicht hinreichend effektiv erwie::,en hätten, um die Entwicklung aufzu- halten oder zumindest zu dämpfen. Dies gelte sowohl für die Mietpreisbremse des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die zudem häufig durch Individualabsprachen umgan- gen werde, als auch für verschiedene vom Land Berlin ausgeschöpfte Maßnah- men, die keine Verbesserung der Mietpreisentwicklung bewirkt hätten. Mit dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin solle die Preisent- wicklung auf dem Mietwohnungsmarkt in Berlin begrenzt werden, sodass die Mie- ten auf ein sozialverträgliches Maß zurückgeführt würden. Angemessener Wohn- raum solle für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen in allen Teilen der Stadt erhalten und zugänglich gemacht werden. aa) Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ziele mit         38 der Kombination von Mietenstopp (§ 3) und Mietobergrenzen (§§ 4 ff.) nicht auf die Schaffung von Vertragsparität, sondern auf die öffentlich-rechtliche Behebung einer gravierenden Schieflage auf dem Wohnungsmarkt. Das bürgerliche Recht im Sinne des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG erstrecke sich nicht auf öffentlich-rechtliche Re- gelungen, die öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnisse konstituierten oder ausge- stalteten, sondern lediglich auf Regelungen zur Preisbildung, die der bürgerlich- rechtlichen Struktur entsprächen. Diese sei von Vertragsfreiheit, freier Preisbil- - 21 -

im Wohnungswesen in Berlin nicht gestützt werden , weil dazu .ein Bezug zum Bauen und zur Bodenbe\fl[irtschaftung vorhanden sein müsse, wie es ihn typi- scherweise im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus gebe. Das Ge- setz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin sei demgegenüber aus- schließlich auf Individualrechtsverhältnisse bezogen. In der Vergangenheit habe der Gesetzgeber Regelungen zur Miethöhe bei frei finanziertem Wohnraum nie auf Art. 74 Abs . 1 Nr. 18 GG a.F . gestützt, sondern (lediglich) Regelungen zur Wohnraumbewirtschaftung und Wohnbauförderung. Von dieser zwischenzeitlich konsolidierten Staatspraxis sei auch der verfassungsändernde Gesetzgeber der Föderalismusreform I ausgegangen . Allein in der 19. Legislaturperiode seien vier Gesetze zum Schutz der Mieter - gestützt auf Art. 74 Abs . 1 Nr .. 1 GG - erlassen worden . Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin könne nicht            33 auf den Kompetenztitel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG (,,Recht der Wirtschaft") ge- stützt werden . Es enthalte lediglich bürgerlich-rechtliches Preisrecht und halte den Preisstand nicht aus wirtschaftspolitischen Gründen aufrecht. (2) Der Bund habe mit den Vorschriften zur Mietenhöhe (§§ 549 ff. BGB) von        34 der ihm zukommenden Gesetzgebungskor:npetenz für das bürgerliche Recbt ab- schließend Gebrauch gemacht; dies belegten Entstehungsgeschichte und Zweck der Vorschriften . Das Wohnraummietrecht des Bundes tariere die Belange der Mietvertragsparteien detailliert aus und vermeide einseitige Bevorzugungen oder Benachteiligungen. Seit dem Jahr 1960 habe der Bundesgesetzgeber eine gesetz- lich absolut fixierte Mietobergrenze (Tabellenhöchstmiete) wiederholt verworfen. Er habe das Bundesrecht immer wieder überprüft und den aktuellen Gegebenhei- ten angepasst. Mit der Mietpreisbremse wolle er insbesondere einer Verdrängung leistungsschwächerer Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren entgegenwirken . · Zentrales. Element des bundesgesetzlich vorgesehenen lnteressenal.,lsgleichs      35 zwischen den Mietvertragsparteien seien der Ausschluss der Kündigung des Miet- verhältnisses zur Durchsetzung von Mieterhöhungen einerseits sowie das eng und vielfältig eingegrenzte Recht der Vermieter, die Miete in bestimmten Zeitabstän- den bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen zu können , andererseits (§ 558 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB). Auch die § 3, § 4 , § 5 Abs . 1, § 6 Abs . 1 bis Abs . 4 , § 7 MietenWoG Bin regelten als Verbotsgesetze (§ 134 BGB) primär und unmittelbar die privaten Rechtsbeziehungen zwischen den Mietvertragsparteien. - 20 -

- 18 - haus Berlin, Drucks 18/2437, S. 1 ff., 6) mit 85 Ja-Stimmen zu 64 Nein-Stimmen und einer Enthaltung (vgl. Abgeordnetenhaus. Berlin, Plenarprotokoll 18/53, S. 6317 <6326 ff.>). Es wurde am 22. Februar 2020 verkündet (vgl. GVBI vom 22. Februar 2020 S. 50) und trat am Folgetag in Kraft. 11. 1. Die Antragsteller im Verfahren 2 BvF 1/20 - 284 Abgeordnete des Deut-           27 sehen Bundestages aus den Fraktionen der CDU/CSU und der FDP - beantragen die Feststellung, dass§ 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 und§ 11 Mie- tenWoG Bin mit Art. 72 Abs. 1 und Art. 31 GG unvereinbar und deshalb nichtig sind. a) Nach Ansicht der Antragsteller ist der Antrag auf abs~rakte Normenkontrolle     28 zulässig (aa) und begründet (bb). aa) Der Antrag sei zulässig. Es bestehe insbesondere ein objektives Klarste!-      29 lungsinteresse. Sie seien von der Unvereinbarkeit der zur Prüfung gestellten Norm mit höherrangigem Recht überzeugt. Ein weitergehendes Rechtsschutzbedürfnis sei nicht erforderlich; auf die Möglichkeit einer verfassungskonformen Auslegung komme es nicht an. bb) Der Antrag sei auch begründet. Die angegriffenen Vorschriften seien mit        30 dem Grundgesetz unvereinbar und nichtig. Die Regelungen in § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bin unterfielen der Kompetenzmaterie des Art.·74 Abs. 1 Nr. 1 GG (,,bürgerliches Recht"). (1) Das heutige soziale Mietrecht, das die Vertragsfreiheit der Mietvertragspar- · 31 teien einschränke, sei Teil des bürgerlichen Rechts und unterfalle daher Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Dies gelte insbesondere für Regelungen zur Miethöhe bei frei finanziertem Wohnraum und entspreche der Regelungstradition. So habe sich der Bundesgesetzgeber ausschließlich auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt, als er im Jahr 2000 die mietpreislichen Vorschriften in das Bürgerliche Gesetzbuch über- führt und im Jahr 2015 die Mietpreisbremse eingeführt habe. Zum Kompetenzbereich „Wohnungswesen" (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F.)               32 gehöre dageg·en lediglich die Preisgestaltung für öffentlich geschaffenen, geförder- ten und gebundenen Wohnraum. Darauf könne das Gesetz zur Mietenbegrenzung - 19 -

7. In einem Änderungsantrag vom 21. Januar 2020 zum Gesetz zur Neurege-        24 lung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin , Änderungsantrag zu Drucks 18/2347) hoben die Fraktionen von SPD , DIE LINKE und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN hervor, dass sich das Gesetz zur Mie- tenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin als eine öffentlich-rechtliche Regulie- rung von Preisen auf dem Wohnungsmarkt verstehe und darin vom Mietvertrags- recht des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterscheide; es trete selbstständig neben das Mietrecht des Bundes und sei von diesem unabhängig . Regelungszweck und -inhalt unterschieden sich grundlegend vom Bürgerlichen Gesetzbuch , da das Ge- .                           ' setz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin Preisobergrenzen als . gesetzliche Verbote festsetze , die unabhängig von einem nach den Regeln des Zivilrechts begründeten Mietverhältnis gölten und nur an den Wohnraum als ding- liche Einheit anknüpften . Während das soziale Mietrecht des Bürgerlichen Ge- setzbuchs einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Ver- mietern anstrebe, diene das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin der Durchsetzung von Gemeinwohlzielen , namentlich dem Schutz des Mietpreisstands in einem angespannten Wohnungsmarkt und damit der Bewah- rung bezahlbaren Wohnraums und der Verhinderung einer Verdrängung sozial schwächerer Mieter. Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin greife nicht unmittelb§r in das Vertragsverhältnis ein , dessen Zustande- kommen und Inhalt sich allein nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch richte . Die sich daraus ergebenden Rechte könnten allerdings nur innerhalb der vom Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin gesetzten öffentlich-rechtlichen Grenzen wahrgenommen und durchgesetzt werden . §§ 3 bis 5 MietenWoG Bin enthielten gesetzliche Verbote (§ 134 BGB). Der       25 Änderungsvorschlag zu § 7 Abs. 1 MietenWoG Bin weite den Anwendungsbereich des Gesetzes erheblich aus und betone zudem seinen öffentlich-rechtlichen Cha- rakter. 8. Am 16. Januar 2020 fand die erste (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin , Plenar-   26 protokoll 18/52, S. 6181 <6259 ff.>) , am 30 . Januar 2020 die zweite Lesung des Gesetzentwurfs statt. Dabei wurde die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin thematisiert (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Plenarprotokoll 18/52, S. 6181 <6264 f.>) . Am Ende der zweiten Lesung beschloss das Abgeordnetenhaus das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in der Fassung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen und des Hauptausschusses vom 22 . Januar 2020 (vgl. Abgeordneten- - 18 -

- 16 - Die Härtefallregelung in § 8 Abs. 2 MietenWoG BI~ gebe wörtlich die Grenze           19 · wieder, die das Bundesverfassungsgericht in ständiger Rechtsprechung für eine mietpreisrechtliche Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gezogen habe. 6. Das Abgeordnetenhaus überwies den Gesetzentwurf am 12. Dezember                   20 2019 vorab an den (federführenden) Ausschuss für Stadtentwicklung ·und Woh- nen, den Rechtsausschuss und den Hauptausschuss und vertagte die erste Le- sung (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Plenarprotokoll 18/51, S. 6001 <6161>). a) Der Gesetzentwurf wurde im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen              21 mehrfach beraten. In der Sitzung vom 11. Dezember 2019 fand eine Anhörung von Fachleuten statt, die den Gesetzentwurf - mit unterschiedlichen Nuancen - teils für verfassungskonform (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Ausschuss für Stadt- entwicklung und Wohnen, Sitzung vom 11. Dezember 2019, Wortprotokoll, S. 11 f., 14 f., 45, 51 f.), teils für grundgesetzwidrig hielten (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen, Sitzung vom 11. Dezember 2019, Wortprotokoll, S. 13 f., S. 17 ff., 22, 48, 57). Weitere Sitzungen fanden am 15. Januar 2020 (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin,           22 Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen, Sitzung· vom 15. Januar 2020, Wortprotokoll, S. 2; Inhaltsprotokoll, S. 1 f., 3, 6 ff.) und am 22. Januar 2020 (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen, Sitzung vom 22. Januar 2020, Wortprotokoll, S. 1 ff.) statt, auf denen insbesondere auch die Frage der (fehlenden) Kompetenz des Landes Berlin zum Erlass des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin thematisiert wurde (vgl. Ab- geordnetenhaus Berlin, Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen, Sitzung vom 15. Januar 2020, Inhaltsprotokoll, S. 6 ff.; Sitzung vom 22. Januar 2020, Wortprotokoll, S. 9, 21 f.). b) Im Rahmen der Anhörung beteiligter Fachkreise und Verbände (§ 39 der              23 Gemeinsamen Geschäftsordnung für die Berliner Verwaltung <GGO II>) wurde insgesamt 23 Verbänden Gelegenheit zur Stellungnahme zum geplanten Gesetz eingeräumt. Auch hier. wurde mehrfach auf die Problematik der Gesetzgebungs- kompetenz des Landes Berlin hingewiesen; der Senat teilte die diesbezüglich ge- äußerten Bedenken im Ergebnis jedoch nicht (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Drucks 18/2347, S. 40, 42). - 17 -

d) § 3 MietenWoG Bin beinhalte materiell-rechtliche Regelungen zum Mieten-        17 stopp und stelle - zusammen mit den nachfolgenden Bestimmungen - eine In- halts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs . 1 Satz 2 GG dar, die der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) - auch gestützt auf Art. 28 Abs. 1 Satz 2 Verfassung von Berlin (VvB) - besonde- res Gewicht beimesse . Das „Einfrieren" bestehender Mieten ·(§ 3 Abs . 1 Satz 1) sei ein angemessenes Mittel zur dauerhaften Entspannung der Mietpreise im Land Berlin. Der Senat habe am 18. Juni 2019 die Eckpunkte für ein Berliner Mietenge- setz (Mietendeckel) beschlossen , in denen unter anderem festgehalten sei , dass die Mieten für die Dauer von fünf Jahren nicht erhöht werden sollten . Seither sei öffentlich bekannt gewesen , dass dieser Tag als Anknüpfungspunkt für das künfti- ge Verbot von Mieterhöhungen dienen solle . Vor diesem Hintergrund hätten die Vermieter nicht mehr uneingeschränkt darauf vertrauen können , dass das gelten- de Recht zukünftig unverändert fortbestehen werde. Zwar werde mit dem Gesetz in bestehende vertragliche Vereinbarungen einer Staffel- oder Indexmiete einge- griffen (§ 3 Abs. 1 Satz 2); dies sei durch das Interesse an einer allgemeinen Dämpfung der Mietpreise und das Ziel , auch mittelbare Verdrängungseffekte·, ins- besondere für Bevölkerungsschichten mit geringem Einkommen , zu bekämpfen, jedoch gerechtfertigt. Die Auskunftspflicht (§ 3 Abs . 1 Satz 4) sei zur Durchführung des Gesetzes zwingend erforderlich . Sie stelle · einen Annex zu der materiell- rechtlichen Regelung dar und sei von der Kompetenz des Landesgesetzgebers für das Wohnungswesen umfasst. Die Festlegung einer Mietobergren.ze bei Wiedervermietung (§ 4) sei ein an-       18 gemessenes Mittel, um die Mietpreise in Berlin dauerhaft auf ein sozialvertragli- ches Maß zurückzuführen . Die Bemessung der Mietobergrenzen in § 6 Abs. 1 MietenWoG Bin knüpfe an den Zeitpunkt an , zu dem der Berliner Wohnungsmarkt noch entspannt gewesen sei. Durch die Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 sei ganz Berlin zu einer Gemeinde im Sinne von§ 558 Abs . 3 Satz 2 BGB bestimmt worden , in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei . Die Auskunftspflicht (§ 6 Abs . 4) diene dazu , dass Mieter einen Antrag auf Kappung überhöhter Mieten nach § 5 stellen könnten ; sie sei zur Durchführung des Geset- zes erforderlich und ebenfalls von der Annexkompetenz des Landesgesetzgebers umfasst. Die Pflicht zur Fortschreibung (§ 6 Abs . 5) diene der Herstellung eines gerechten Ausgleichs zwischen den Interessen der Vermieter und Mieter und so- mit langfristig der Wahrung der Verhältnismäßigkeit der Mietobergrenzen . - 16 -

- 14 - 5. Am 22. Oktober 2019 beschloss der Senat von Berlin, den Gesetzentwurf        13 dem Rat der Bürgermeister vorzulegen (vgl. Senatsverwaltung, Pressemitteilung vom 22. Oktober 2019), und am 26. November 2019 (vgl. Senatsverwaltung, Pressemitteilung vom 26. November 2019), den zwischenzeitlich geringfügig ge- änderten Entwurf des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in das Abgeordnetenhaus einzubringen (vgl. Abgeordneten- haus Berlin, Drucks 18/2347). a) Die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Mietpreisrecht hät-        14 ten sich als nicht hinreichend wirksam erwiesen, um den stetigen Anstieg der Mie- · ten im Land Berlin zu unterbinden. Es sei daher notwendig, auf die Marktentwick- lung selbst Einfluss zu nehmen und weitere Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung zu ergreifen. Hierzü sehe das Gesetz vor allem eine Kombination von Mietenstopp und Mietobergrenzen vor. b) Seit der Streichung des Kompetenztitels „Wohnungswesen" seien die Län-       15 der befugt, auf der Grundlage von Art. 70 Abs. 1 GG ein öffentlich-rechtlich aus- gestaltetes Mietpreisrecht zu· schaffen; lediglich das zivilrechtliche Mietrecht sei Gegenstand von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Mieterschutzbestimmungen, insbeson- dere Mietpreisregelungen, seien stets auch öffentlich-rechtlich geprägt gewesen. Da das Mietpreisrecht vor und seit Inkrafttreten des Grundgesetzes stets von zivil- rechtlichen und öffentlich-rechtlichen Bestandteilen geprägt gewesen sei, könne die bloße Streichung des Begriffs „Wohnungswesen" in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG keine Aufhebung dieser Zweigleisigkeit bewirkt haben. Vielmehr dürften Regelun- gen, die bis dahin auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F. gestützt werden konnten, nunmehr aufgrund von Art. 70 Abs. 1 GG von den Ländern erlassen werden. Das Mietpreisrecht sei nicht allein dem Zivilrecht vorbehalten, sondern könne als Rege- lung des Wohnungswesens - wie mit dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Woh- nungswesen in Berlin - auch öffentlich-rechtlich ausgestaltet werden. c) Dieses Gesetz biete einen stärkeren Schutz vor Mieterhöhungen als das        16 Bürgerliche Gesetzbuch. Es mache dessen Bestimmungen zum sozialen Miet- preisrecht angesichts der unterschiedlichen Ansatzpunkte und Regelungsinhalte jedoch nicht obsolet und verdränge sie nicht. Der Mietenstopp werde ein Anstei- gen der Bestandsmieten im Land Berlin erheblich verlangsamen und diese lang- fristig aufgrund der bei Neu- und Wiedervermietungen geltenden Mietobergrenzen auf ein sozialverträgliches Maß zurückführen. - 15 -

2019 den Referentenentwurf eines (Artikel-)Gesetzes zur Neuregelung gesetzli- cher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vor. 4. Im Auftrag der Senatskanzlei des Landes Berlin erstattete Professor Battis , 10 Humboldt-Universität zu Berlin, ein Rechtsgutachten zur Verfassungsmäßigkeit. des Referentenentwurfs . Dieses legte dar, dass der verfassungsändernde Ge- setzgeber 2006 nicht davon ausgegangen sei , das soziale Mietrecht einschließlich des Mietpreisrechts sei Bestandteil des bürgerlichen Rechts und abschließend im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Er habe das traditionell zum Wohnungswesen zählende Mietpreisrecht nicht von der Zuständigkeit der Länder ausschließen wol- len. Daher stehe insbesondere die Mietpreisbremse im Bürgerlichen Gesetzbuch einem öffentlich-rechtl_ichen Einschreiten der Länder auf dem Wohnungsm arkt nach dem Vorbild der Wohnraumbewirtschaftungs- und Mietpreisgesetze nicht pauschal entgegen . Das geplante Mietenmoratorium in § 3 Abs. 1 sei mit der Mietpreisbremse des     11 Bürgerlichen Gesetzbuchs funktionell nicht deckungsgleich und verfassungsrecht- lich nicht zu beanstanden. Es sei auf den Wohnungsm arkt ausgerichtet, während die Mietpreisbremse an der Struktur des schuldrechtlichen Vertrags zwischen Vermieter und Mieter ansetze und den Preisanstieg , am Marktgeschehen orien- tiert, bremse. Darüber gehe das Mietenmoratorium hinaus , indem es einen An- stieg der Mieten für einen bestimmten Zeitraum verhindere und damit zur Bewah- rung einer sozial ausgewogenen Zusammensetzung der Mieterschaft in den ver- schiedenen Wohngebieten beitrage. Nicht von der Gesetzgebungskompetenz des Landes gedeckt se.ien dagegen          12 die geplanten Mietobergrenzen und die Mögl ichkeit zur Herabsetzung von Mieten (§ 4 und § 5 des Referentenentwurfs) . Sie bildeten ei n Gegenkonzept zum sozial abgefederten Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. So sei die Lage der Woh- nung ohne Belang ; zudem werde ihr Zustand in § 5 durch Bezugnahme auf nicht sachgerechte Merkmale nur völlig unzureichend abgebildet. Dadurch werde das vom sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs intendierte Gleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter gezielt ausgehebelt. Die Anreicherung des ur- sprünglich liberalen Modells eines synallagmatischen Mietrechts durch soziale Schutzvorschriften begrenze die Kompetenz des Landesgesetzgebers für das Wohnungswesen. Hieran ändere die öffentlich-rechtliche Natur von § 4 und § -5 , die das System des synallagmatischen Vertrags zerstörten , nichts. - 14 -

- 12 - werden. Neben dem Mietendeckel, der auch aufgrund seines temporären Charak- ters nicht die alleinige Maßnahme darstelle, verfolge der Senat insbesondere die zügige Ausweitung des Wohnungsangebots. Seit der Streichung des Kompetenztitels „Wohnungswesen" in Art. 74 Abs. 1        6 Nr. 18 GG a.F. im Zuge der Föderalismusreform I von 2006 seien die Länder be- fugt, aufgrund von Art. 70 Abs. 1 GG gesetzliche Regelungen      zum Wohnungswe- .' sen zu erlassen. Dazu hätten stets auch Regelungen des öffentlichen Mietpreis- rechts gezählt. Während die Bestimmungen des sozialen Mietpreisrechts unter den Titel „bürgerliches Recht" (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG) fielen, könnten die Länder auf Art. 70 Abs. 1 GG gestützte Mietpreisbestimmungen öffentlich-rechtlicher Na- tur erlassen. Es solle ein gesetzlich festgelegtes Mietenmoratorium gelten. Die Mieten dürf-   7 ten für fünf Jahre nicht erhöht werden. Auf Antrag der Mieterinnen und Mieter sei eine Überprüfung der Miete auf Mietpreisüberhöhung möglich. In Form eines Ab- senkungsbegehrens werde die Miete dann auf die zulässige Miete reduziert, die sich an einer zu definierenden allgemeingültigen Mietobergrenze orientiere. Die Mietobergrenzen sollten ausgehend von einem Zeitpunkt bestimmt werden, als der Berliner Wohnungsmarkt noch nicht in Schieflage geraten sei. Bei Vermietung von Wohnungen dürfe höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden, sofern diese die Mietobergrenze nicht übersteige. Alternativ zum Mietendeckel sei ein Moratorium mit Inflationsausgleich oder      8 festgelegter prozentualer Steigerung denkbar. Eine solche Indexmiete werde je- doch bereits in § 557b BGB geregelt; die landesrechtliche Regelung wäre hierzu inhaltsgleich. Eine and.ere Alternative bestehe in der ausschließlichen Einführung einer Mietobergrenze für Bestandsmietverhältnisse und/oder für die Wiederver- mietung von Wohnräumen ohne Moratorium. Bei bestehenden Mietverhältnissen wären Mieterhöhungen über eine noch zu bestimmende Mietobergrenze hinaus unzulässig; Mieterhöhungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch blieben bis zu einer bestimmten Grenze weiterhin möglich. Das Ziel, den jetzigen Zustand des Wohnungsmarkts zu sichern beziehungsweise einzufrieren, um schädlichen zu- künftigen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt rechtzeitig entgegen zu wirken, ließe sich mit einer Mietobergrenze ohne Moratorium jedoch nicht erreichen. 3. Auf der Grundlage des Beschlusses des Senats von Berlin vom 18. Juni         9 2019 legte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen_ am 30. August - 13 -