78 Demgegenüb er berücksichtigen die Tabellenmieten des MietenWoG Bln weder eine angemessene Eigenkapitalverzinsung noch Abschreibungen als Äquivalent des Wertverzehrs durch Abnutzung und Alterung. Das wird nicht zuletzt daran deutlich, dass die Berücksichtigung dieser Kosten noch nicht einmal bei der Härtefallausn ahme(§ 8 MietenWoG Bln) vorgesehen ist; lediglich die Instandhaltungskosten werden berücksichtigt. IBB-Antragsfor mulare (Anlage ASt 3). 79 Auf die Bau- und Instandhaltungskosten nimmt das MietenWoG Bln (mit Ausnahme der Härtefallregelung) ebenfalls keine Rücksicht. Die für Ver- mieterinnen und Vermieter maßgeblichen Baukosten für Instandhaltung und Instandsetzung stiegen nach dem Preisindex für Bauwerke des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg in Berlin im Zeitraum 2012 bis 2018 jähr- lich im Mittel um rund 3,4 % (bei rechnerischer Annahme eines Preisindex von 100 % im Jahr 2015). Im Jahr 2019 wurde gegenüber dem Vorjahr ein besonders hoher Anstieg von rund 7,0 % verzeichnet. Vgl. Amt für Statistik Berlin-Branden burg, Statistischer Be- richt MI 4 - vj 4/19, Preisindizes für Bauwerke im Land Berlin November 2019, S. 12 (Materialband II, Nr. 7); vgl. Presse- mitteilung Nr. 15 des Amtes für Statistik Berlin-Branden burg vom 23. Januar 2020 (Materialband II, Nr. 8). 80 Auch künftig bleiben Kostensteigerungen gemäß MietenW oG Bln syste- matisch außen vor, soweit sie 1,3 % oder die allgemeine Teuerungsrate - wie meist - übersteigen (vgl. Rn. 14). b) Störung der bundesrechtlichen Regulierung der Marktmiete 81 Ausgangspunkt der Überlegungen zu einem „landesrechtlichen Mietpreis- recht" war die These, das Landesrecht stoße auf eine bundesrechtliche ,,Vertrags- und Preisfreiheit". P. Weber, JZ 2018, 1022 (1026). 82 Damit wird der Regelungsinhalt des Bundesrechts ganz grundlegend ver- kannt. Dieses ist von einer „zivilrechtlichen Mietpreiskontrolle" durchzo- gen. So der zutreffende Titel von Keller, Zivilrechtliche Mietpreis- kontrolle - Der Schutz vor überhöhten Mieten bei freifinanzier- tem Wohnraum, 1995. 83 Die „ortsübliche" Miete des BGB ist zwar am Markt orientiert, aber sie ist kein vollständig frei gebildetes Entgelt; vielmehr handelt es sich um eine vielfältig regulierte Miete. Dies zeigt etwa die durchaus wechselhafte Ge- schichte des Betrachtungszeitraums (zunächst ohne Vorgabe, dann drei Jahre, später vier Jahre und heute sechs Jahre). Seite 30

Zur Einordnung als Regulierung im Privatrecht Buck- H eeb/Dieckmann, Selbstregulierung im Privatrecht, Tübingen 2010, S. 10 m.w.N. 84  Die ortsübliche Vergleichsmiete, zumal eines Mietspiegels, spiegelt die Marktmiete stark gedämpft wider. Das liegt zum einen daran, dass in die Berechnung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB Altmieten einbezogen wer- den, deren Erhöhung z.B. durch Kappungsgrenzen beschränkt ist. Zudem werden Mieten von städtischen Wohnungsgesellschaften berücksichtigt, die aufgrund politischer Vorgaben auf niedrige Mieten verpflichtet sind. Die dämpfende Wirkung der Mietspiegel verstärkt sich noch, wenn bei de- ren Aufstellung - wie in Berlin - Daten außerhalb bestimmter Bandbreiten im Wege der Spannenbeschneidung und Ausreißerbereinigung gekappt werden. Der Berliner Mietspiegel nimmt seit 2017 eine Spannenbeschnei- dung bei 75 % vor, d.h. die Spannenwerte repräsentieren nicht die nied- rigste und höchste der ermittelten Mieten, sondern liegen auf drei Vierteln der vollständigen Spanne. Der Mittelwert ist seit 2017 der Medianwert, nicht das arithmetische Mittel. Zusätzlich werden Ausreißer bereinigt. Dies führt häufig dazu, dass die in der Regel höheren Neuvertragsmieten syste- matisch eliminiert werden. Börstinghaus, WuM 2012, 244 (250). Der Berliner Mietspiegel 2013 sah eine pauschale Spannenwertbereinigung vor, die wis- senschaftlichen Grundsätzen nicht entsprach, weil sie nicht nur Ausreißer, sondern auch normalverteilte Streuwerte überwie- gend zu Lasten der Vermieterinnen und Vermieter in besonders großem Maße bereinigt hat. Der Berliner Mietspiegel hat seit 2017 diese Kritik aufgegriffen und nimmt nur noch eine Aus- reißerbereinigung um den Interquartilsabstand sowie eine Spannenbeschneidung auf 75 % vor, s. Methodenbericht Berli- ner Mietspiegel 2019, S. 28 f. (Materialband II, Nr. 5). 85  Nach§ 558d Abs. 1 BGB muss ein qualifizierter Mietspiegel von der Ge- meinde oder von Interessenvertretern der Mietvertragsparteien anerkannt worden sein. Der gleichsam kollektivvertragliche Konsens (alternativ die gemeindliche und damit staatliche Anerkennung) sichert die Regulierungs- effekte durch eine Mitwirkung der Interessenvertreter und damit eine kol- lektiv-generalisierende oder staatliche Abbildung der maßgeblichen Inte- ressen. Mietspiegel genießen in der Praxis daher eine hohe Akzeptanz und entfalten eine befriedende Wirkung. 86 Das MietenWoG Bln lässt hingegen nicht nur jegliche Rücksicht auf das Bestehende im Bundesrecht vermissen. Es wird darüber hinaus auch in Zukunft- und zwar auch nach seinem fünfjährigen oder im Fall einer ver- fassungsgerichtlichen Nichtigkeitsfeststellung ggf. auch kürzeren Gel- tungszeitraum - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Bundesrecht verfremden und die Grundlage für das bundesrechtliche System der orts- Seite 31

üblichen Vergleichsmiete durch qualifizierte Mietspiegel zerstören. Selbst wenn eine ortsübliche Vergleichsmiete i.S.d. Bundesrechts noch ermittelt werden kann und gebundene Mieten gem äߧ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB aus- geklammert werden könnten, wäre sie durch die faktischen Effekte des Gesetzes verfälscht. Vgl. Papier, Materielle Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung, Rechtsgutachterliche Stellungnahme im Auftrag des Bundes- verbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. - GdW, September 2019, Deze mber 2019 (Rechtsgutach- ten II), S. 21 (Materialband 1, Nr. 6). 87 Die Erstellung eines (qualifizierten) Mietspiegels (§§ 558c f. BGB) wird nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln in Berlin mangels hinreichender Datengrundlage nicht mehr möglich sein. Denn nach § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe - wie beim MietenWoG Bln - durch Gesetz festgelegt worden ist, bei der Bildung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Dies hat der Landesgesetzgeber selbst erkannt. Abgeordnetenhaus von Berlin Drs. 18/2347, S. 4. Zum ver- gleichbaren Effekt bei ehemals preisgebundenem Wohnraum: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 558 Rn. 122 ff. 88 Kann kein qualifizierter Mietspiegel mehr aufgestellt werden, müssten regelmäßig sachverständige Vergleichsverfahren durchgeführt werden, die für Mietvertragsparteien und Gerichte hohen Aufwand, weniger Berechen- barkeit und tendenziell höhere Mieten bedeuten. Vgl. Börstinghaus, in. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 558a BGB, Rn. 72 ff. c) Störung der bundesrechtlichen Anreize zu wohnwertsteigernden Mo- dernisierungen 89 Das MietenWoG Bln schließt nach Bundesrecht zulässige Mietanpassun- gen im Gegenzug für wohnwerterhöhende Modernisierungen weitgehend aus, indem es: 2                            2 •    diese auf 1 €/m anstelle von 2 bzw. 3 €/m beschränkt; •    sie nur für wenige, enumerativ genannte Maßnahmen zulässt; •    zusätzlich einem behördlichen Anzeigeverfahren unterwirft. 90 Auf diese Weise verhindert das MietenWoG Bln jede wirkliche Verbesse- rung des Wohnungsbestandes mit Ausnahme der energetischen Sanierung und des behindertengerechten Ausbaus. Solche Modernisierungen sind für Seite 32

2 1 €/m jedoch in der Regel nicht durchführbar. All das widerspricht den Regelungen des Bundesrechts, das - übrigens schon seit 1974 - bundes- weit Anreize zur Modernisierung des Wohnungsbestandes setzt, ohne Vor- schriften zu machen, was wohnwerterhöhend ist und was nicht. Diese Be- urteilung überlässt es der Verkehrsanschauung. 91 Das MietenWoG Bln gilt nicht nur für die Zukunft, sondern auch rückwir- kend. Es nimmt den Vermieterinnen und Vermietern, die seit 2014 im Ver- trauen auf§ 556e und§ 556fBGB wohnwerterhöhend modernisiert haben, die sich hieraus ergebende Miete, soweit sie - wie meist- über der Tabel- lenhöchstmiete (zuzüglich 20 %) liegt. Damit zerstört es das Vertrauen der Bürgerinnen und Bürger in das Bundesrecht. 3. Folgen auf dem Wohnungsmarkt Berlins 92 Expertinnen und Experten rechnen mit erheblichen faktischen Auswirkun- gen des MietenWoG Bln: •    Die Investitionen in den Bestand und - wegen geringerer Investiti- onsmittel der Vermieterinnen und Vermieter - auch in den Neubau von Mietwohnraum werden zurückgehen. Die in § 6 Abs. 3 Nr. 1 und 5 und § 7 Abs. 1 MietenWoG Bln vorgesehenen Sonderregelungen sind in ihren Rechtsfolgen ungenügend. Wohnungsmodernisierungen werden noch nicht einmal auf Wunsch der Mieterinnen und Mieter im Gegenzug zu einer individuell verabredeten Mieterhöhung zulässig sein. Im Ergebnis leidet die Qualität des Wohnraums, insbesondere dessen klimagerechte Verbesserung und der altersgerechte Umbau. Das war bislang noch immer die Folge von gesetzlichen Höchstmie- ten, die unterhalb der Marktmiete liegen (beispielsweise in Berlin (West) bis 1987). Schließlich ist auch ein massiver Auftragsrückgang für die Bauindustrie und das Handwerk zu erwarten. •    Die Wohnungsknappheit wird zunehmen, da die niedrigen Mietpreise einen Anreiz für erhöhten Zuzug und die Anmietung größerer Wohn- flächen setzen. Dabei werden sich voraussichtlich vor allem einkom- mensstarke Mieterinnen und Mieter und Mitglieder der Eliten durch- setzen, die über gewachsene soziale Verbindungen an Wohnungen ge- langen und aus Sicht der Vermieterinnen und Vermieter das geringste Mietausfallrisiko begründen. •    Die landesrechtlich herunterregulierten Mietpreise setzen einen star- ken Anreiz, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Exemplarisch zeigt dies eine Analyse der Online-Immobilienplattform ImmoScout24. Diese untersuchte alle auf der eigenen Plattform für Seite 33

Berlin im Zeitraum vom 1. Januar bis 19. März 2020 geschalteten Mietinserate auf Effekte des Mietendeckels. Demnach sank das Ange- bot an Mietwohnungen seit dem 20. Februar 2020 (drei Tage vor In- krafttreten des Mietendeckels) um 44,5 %, während sich seit dem in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln festgesetzten Stichtag, dem 18. Juni 2019, das Verkaufsangebot an unvermieteten Eigentumswohnungen um 35 % erhöhte. Das MietenWoG Bln bewirkt eine zusätzliche Ver- knappung des Mietwohnungsangebots. Die besseren Wohnungen werden nur noch Käuferinnen und Käufern, nicht mehr Mieterinnen und Mietern zugänglich sein. lmmoScout24, Mietendeckel verfehlt die Wirkung, Medienin- formation vom 27. März 2020 (Anlage ASt 9). • Die Mietpreise für die - wenigen - unregulierten Wohnungen (Erstbe- zug ab 2014) werden besonders hoch liegen. • Vor allem private Vermieterinnen und Vermieter, die aus Gründen der Altersvorsorge in Immobilien investiert haben, drohen aufgrund des Mietrückgangs in finanzielle Schieflage zu geraten. Dies gilt umso mehr, als nicht nur ihre Einnahmen zurückgehen werden, sondern auch der Wert des Wohnungseigentums. Schon jetzt, unter dem gel- tenden Bundesrecht, ist eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin weit weniger wert als eine freie. Nach den amtlichen Verkehrswert- sammlungen beläuft sich der Minderwert auf etwa 25 %, was das wirtschaftliche Gewicht schon der bundesmietrechtlichen Eigentums- beschränkungen verdeutlicht. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswer- te in Berlin, Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Woh- nungseigentums, 27. Juni 2019 (Materialband II, Nr. 9). Bei- spielweise ist eine Altbau-Eigentumswohnung in guter Lage von Schöneberg vermietet 2.996 €/m2 wert, unvermietet 4.034 €/m2; bei einem Baujahr bis 2014 ergeben sich Beträge 2             2 von 3.492 €/m vs. 4.693 €/m • • Aufgrund der zu erwartenden Neubewertungen von Immobilien sind zudem bestehende Finanzierungen der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer gefährdet, so dass ggf. Nachbesicherungen erfolgen müssen. Zum Ganzen Institut der Deutschen Wirtschaft, Volkswirt- schaftliche Folgen des Berliner Mietendeckels, 2019, S. 3 f., 18 ff.   (Materialband I,     Nr. 7);     Verband      Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU), Stel- lungnahme zum Referentenentwurf (Stand 30. August 2019) für ein „Gesetz zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin", 13. September 2019, S. 14 ff. (Anlage ASt 10). Seite 34

IV.  Keine sachlich tragfähigen Gründe für Durchbrechung des Bundes- rechts 93   Der Berliner Landesgesetzgeber kann keine Gesetzgebungskompetenz daraus ableiten, dass er die Regelungen des Bundesrechts für unzureichend erachtet (s.o. Rn. 39). Erst recht gibt ihm diese Einschätzung nicht die Be- fugnis, Regelungen im Widerspruch zu m Bundesrecht zu erlassen. Davon abgesehen trifft es aber auch nicht zu, dass sich das Mietrecht des Bundes als nicht wirksam erwiesen habe. Die Antragstellerinnen und Antragsteller widersprechen insbesondere der Auffassung des Berliner Landesgesetzge- bers, dass •    sich das Mietrecht des Bundes als „nicht hinreichend wirksam erwie- sen" habe, So die Senatsvorlage, Abgeordnetenhaus von Berlin Drs. 18/2347, S. 1. •    oder es an einem „ordentlichen Bundesmietrecht" fehle. So die Abgeordnete Schmidberger in der Plenardebatte, Abge- ordnetenhaus von Berlin, Plenarprotokoll 18/52, S. 6267 f. 1.   Kontinuierliche Fortentwickelung und Anpassung des Bundesrechts 94   Ausgangspunkt der Überlegungen zum Erlass des MietenWoG Bi n war die Annahme, das Bundesrecht lasse Raum für Preisregulierungen als zusätzli- che Beschränkungen der Privatautonomie. So die Senatsvorlage an das Abgeordnetenhaus von Berlin, Drs. 18/2347, S. 4 95   Dies sollte nicht zuletzt daraus folgen, dass der Bundesgesetzgeber „untä- tig" geblieben sei. So die Abgeordnete Spranger im Ausschuss für Stadtentwick- lung und Wo hne n des Abgeordnetenhauses von Berlin, Öffent- liche An hör ung zum En tw urf des MietenWo G Bln, 49. Sitzung am 11. De zem ber 2019, Wortprotokoll, S. 5 ff. 96   Beides trifft nicht zu. 97   Das soziale Mietrecht des Bundes hat eine lange Tradition. Schon in der Weimarer Republik bestand die Regelungsabsicht, das Nebenprivatrecht des Reichsmietengesetzes durch ein Gesetz abzulösen, durch das „die Vor- schriften des BG B über die Miete unter sozialen Gesichtspunkten ausge- staltet" würden. So die Formulierung in Art. 2 Abs. 4, 4. Kapitel der VO des Reichspräsidenten zur Sicherung vom Wirtschaft und Finanzen vom 1. De zem ber 1930; dazu Hügemann, Die Geschichte des öffentlichen un d privaten Mietpreisrechts vo m Ers ten Welt- Seite 35

krieg bis zum Gesetz zur Regelung der Miethöhe von 1974, 1998, S. 187 und Hornung, Die öffentlich-rechtliche Durch- dringung des Wohnraummietrechts, 2011, S. 206. Die Notver- ordnung des Kabinetts Brüning I grif f damit eine Forderung der Sozialdemokratischen Partei Deutschlands auf, vgl. etwa den Redebeitrag des Abg. Lipinski in der 130. Sitzung am 24. Februar 1930, RT-Protokolle, S. 4028. Demgegenüber war noch der 33. Deutsche Juristentag 1924 in Heidelberg gespal- ten zwischen der Position, dass die als Kriegs- und Kriegsfol- gennotrecht entstandenen Eingriffe nur vorübergehend auf- rechterhalten werden sollten, und den Befürwortern einer Ver- stetigung gewisser Eingriffe, vgl. Verhandlungen des 33. DJT, s. 221. 98  Unter dem Grundgesetz hat sich der Bundesgesetzgeber - nicht zuletzt im Zuge der immer wieder vorgenommenen Anpassungen des Miethöhen- rechts - bewusst für eine regulierte Marktmiete als Anknüpfungspunkt entschieden, wie es im BGB, WiStG und StGB vorgesehen ist. Das Kon- zept einer gesetzlich (absolut) fixierten Mietobergrenze (Tabellenhöchst- miete) hat er seit 1960 wiederholt und kontinuierlich verworfen, und zwar unter allen parlamentarischen Mehrheiten. Siehe neben der folgenden Darstellung aus der Sekundärlitera- tur etwa Sonnenschein, Der Mietzins in der Gesetzgebung - gestern und heute, PiG 28 (1988), S. 11 ff. 99  Die Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen vom 26. November 1936 (,,PreisstopVO 1936") enthielt einen mit § 3 MietenWoG Bln ver- gleichbaren Preisstopp. Sie beruhte auf dem Gesetz zur Durchführung des Vierjahresplanes vom 29. Oktober 1936, verbot Preiserhöhungen für Güter un d Leistungen jed er Art, und galt somit nicht nur für Mieten. Die Preis- stopVO 1936 galt in der Nachkriegszeit zunächst fort. Mit der VO PR 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29. Januar 1951 wurde sie sektoral für einen Teil der Mieten aufrechterhal- ten; damit ging die allgemeine (wirtschaftsrechtliche) Marktregelung in ein Konzept des Mieterschutzes über. Die Kontroverse, ob für die VO PR 71/51 eine ausreichende preisrechtliche Ermächtigungsgrundlage bestand, wurde mit der Überführung der Regelungen in das 1. Bundesmietengesetz (BGBl 1955 I, 458) gelöst. Vgl. zur damaligen Diskussion BVerfG, BVerfGE 8, 274; BVerwGE 1, 104; Wormit, ZMR 1952, 3; Groothold, ZMR 1952, 25, ders., ZMR 1952, 49; Rubarth NJW 1952, 957; Bett- ermann, MDR 1952, I; ders., JZ 1952, 65; Kiefersauer, NJW 1951, 245. 100 Der entscheidende programmatische Schritt des Bundesgesetzgebers, die gesetzliche Miethöhenbindung durch ein soziales Mietrecht zu ersetzen, kam mit dem Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und Seite 36

über ein soziales Miet- und Wohnrecht vo m 23. Juni 1960 (BGBl 1960 I, 389). Zum Ausschließlichkeitscharakter zwischen dem vormaligen Mieterschutz einschließlich der Preisbindung und dem sozialen Mietrecht als Bestandteil des BG B schon BT-Drs. 3/1234, S. 54. Die „Rückführung des Mietpreisrechts ins Privatrecht" wurde grundlegend schon gefordert von Bettermann, Grund- fragen des Preisrechts für Mieten und Pachten, 1952, S. 119 ff. 101  Das Gesetz sah eine regional sukzessive Aufhebung der Miethöhenbin- dung und als Ausgleich die Verankerung des sozialen Mietrechts im BGB vor, das bereits in den 1960er Jahren mehrfach nachjustiert wurde (etwa 3. MietRÄndG vo m 21. Dezember 1967, BGBl 1967 I, 1248). Pergande, Abbaugesetz, 1961, S. 43; Luz, Der Mieterschutz der Nachkriegszeit, S. 64. Zur Ausgleichsfunktion zwischen Abbau der gesetzlichen Preisbindungen als Teil der Woh- nungszwangswirtschaft und sozialem Mietrecht auch Heintz- mann, in: Soergel, MHG, 12. Aufl. 1998, Einf. Rn. 1. 102 Das heutige Wohnraummietrecht des Bundes geht in seinen wesentlichen konzeptionellen Grundzügen auf das Gesetz über Maßnahmen zur Verbes- serung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs vom 21. November 1971 zurück (Wohnraumkündigungsschutzgesetz). Zu- nächst befristet, ist es durch das grundlegende Zweite Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 verstetigt worden. Dessen Artikel 2 verstärkte für Ge- biete mit besonderen Wohnungsbedarf den Mieterschutz des „im Bürgerli- chen Gesetzbuch geregelten sozialen Mietrechts für Wohnraummietver- hältnisse". So die Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung, BT-Drs. VI/1549, S. 7. 103 Dazu wurde das freie Kündigungsrecht der Vermieterinnen und Vermieter ausgeschlossen und auf Kündigungsgründe beschränkt, zusätzlich zu der im BGB bereits geregelten Härtefallklausel. Zentrales Regelungsziel war der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor einer marktbedingten Un- gleichgewichtslage: „In weiten Bereichen des Wohnungsmarktes besteht noch ein erheblicher Nachfrageüberhang. Durch den Anstieg der Baupreise wird diese Marktsituation noch verschärft. Diese Entwicklung führt zu einer Schwächung der Stellung des Mieters und zu einem erheblichen Ansteigen der Mieten. Der Gesetzent- wu rf soll den Schutz der Mieter vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken." Seite 37

BT-Drs. VI/1549, S. 8; siehe auch S. 1. 104 Dieses bereits sehr früh formulierte Regelungsziel entspricht im Wesentli- chen dem des Berliner Landesgesetzgebers bei dem sehr viel späteren Er- lass des MietenWoG Bin. Der Bundesgesetzgeber sah indes davon ab, die gesetzlichen Preisvorschriften der Kriegs- und Nachkriegszeit wiederein- zuführen. Stattdessen verstärkte er den straf- und ordnungswidrigkeiten- rechtlichen Schutz der Mieterinnen und Mieter, indem er den strafrechtli- chen Mietwucher (§ 302a StGB) auf die nicht gewerbs- oder gewohn- heitsmäßige Begehung erstreckte und den Tatbestand von einer „Notlage" auf eine bloße „Zwangslage" absenkte. BT-Drs. Vl/1549, S. 9. Das Erste Gesetz zur Bekämpfung der Wirtschaftskriminalität vom 29. Juli 1976 fasste die verschie- denen Wuchertatbestände in einem einzigen Tatbestand (§ 302a StGB) zusammen (BT-Drs. 7/3441, S. 20 ff., 40 ff.) und übernahm dabei die abgesenkte Wucherschwelle (Zwangs- lage) für die anderen Wuchertatbestände. 105 Auch der gegen Mietpreisüberhöhungen gerichtete Bußgeldtatbestand des § 2a WiStG, der 1956 eingeführt und 1962 verschärft worden war, wurde sowohl im Tatbestand wie in der Rechtsfolge erheblich verschärft. Anstel- le der zuvor erforderlichen Ausnutzung einer Mangellage trat die Ausnut- zung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen. Zudem wurde die Unangemessenheit des Entgelts dahingehend konkretisiert, dass die üb- lichen Entgelte wesentlich überschritten werden müssen. BT-Drs. Vl/1549, S. 11. 106 Der Bundesgesetzgeber wählte diese Verschärfungen bewusst als Alterna- tive zu direkten staatlichen Preisvorgaben: „Notwendig ist hier die Verwendung normativer Merkmale, weil nur die Ausnutzung von Störungen der sozialen Marktwirtschaft unterbunden, eine of- fene oder versteckte Mietpreisbindung aber nicht eingeführt werden soll." BT-Drs. VI/1549, S. 11. 107 Mit dem 2. WK.SchG wurden die Kündigungsschutzvorschriften als bun- deseinheitlich geltende Regelungen in das BGB übernommen (Art. 1) und die Vorschriften über Mieterhöhungen als Art. 2 im Gesetz zur Regelung der Mieterhöhung (MHG) zusammengefasst. Mieterinnen und Mieter soll- ten „wegen der überragenden Bedeutung der Wohnung als Lebensmittel- punkt" dauerhaft vor freien (,,willkürlichen") Kündigungen und unberech- tigten Mieterhöhungen geschützt werden; im Gegenzug sollten „marktori- entierte Mieterhöhungen zur Aufrechterhaltung der Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes" möglich sein. Seite 38

So die Zielsetzung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung, BT-Drs. 7/2011, S. 1. Als Konsequenz des im bürgerlichen Recht ausgeprägten Schutzes der Mieterinnen und Mieter hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das so gesetz- lich ausgeformte Bes itzr ech t der Mieterin bzw. des Mieters ei- genständigen Eigentumsschutz (Art. 14 Abs. 1 GG) genießt, BV erfG E 89, 1, 6 ff. (Rn. 21 ff. - juris). Daz u Gaier, Fest- schrift Krämer, Ber lin 2009, S. 29 ff. 108  Die gesetzlichen Mieterhöhungsrechte wurden ausdrücklich in Zusam- menhang mit der Beschränkung der Kündigungsrechte der Vermieterinnen und Vermieter gestellt: „Mieterhöhungen müssen in angemessenem Rahmen zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des Hausbesit- zes und zur Anpassung an die allgemeine Marktent- wicklung möglich sein, ohne dass deshalb das Miet- verhältnis in seinem Bestand in Frage gestellt wird. Mieterhöhungen dürfen nicht unter dem Druck einer drohenden Kündigung zustandekommen." BT-Drs. 7/2011, S. 7. 109   Dieses System wurde vom Bundesgesetzgeber - wie schon zuvor 1960 - bewusst als Alternative zu einer gesetzlichen Tabellenhöchstmiete ge- wählt; zugleich wurde mit den Regelungen über die Erstellung von qualifi- zierten Mietspiegeln mit Zustimmung der Gemeinde oder im Konsens von Verbänden der Mietvertragsparteien ein regulatorisches Element der orga- nisierten Gemeinwohlsicherung und kollektiven Interessensberücksichti- gung eingeführt: „Tabellenmieten sind erfahrungsgemäß sehr starr und würden deshalb einer ständigen Anpassung an die Entwicklung bedürfen, wenn sie nicht zu Unzu- träglichkeiten führen sollen. Die Vergleichsmiete ermöglicht demgegenüber die notwendige Berück- sichtigung der vielfach noch sehr unterschiedlichen örtlichen Verhältnisse. Sie bleibt an den jeweiligen Marktverhältnissen orientiert, berücksichtigt den Wohnwert angemessen, verhindert aber die Ausnut- zun gje der Marktchance bei Mangellagen." BT-Drs. 7/2011, S. 8. 110  Diese Systementscheidungen des 2. WKSchG vom 18. Dezember 1974 und die Regulierung der ortsüblichen Miete waren vielfach Gegenstand von Nachjustierungen, mit denen der Bundesgesetzgeber au f Herausforde- rungen au f den Wohnungsmärkten reagierte. So erließ er etwa 1982 das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, mit dem der Refe- renzzeitraum der „üblichen" Entgelte auf drei Jahre festgesetzt wurde. Im Seite 39