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Dieses Dokument ist Teil der Anfrage „Mietspiegel der Stadt Dortmund“
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
• Videounterstützte Gegensprechanlage mit Türöffner
• Manuelle Rollläden/Fensterläden an überwiegend allen Fenstern
• Elektrische Rollläden/Fensterläden an überwiegend allen Fenstern
• Überwiegend verwendeter Bodenbelag in Wohn- und Schlafräumen
• Ohne Oberböden vermietet
• Einfache PVC-Bodenbeläge
• Nicht aufgearbeitete Hobeldielen
• Teppichböden
• Laminat
• Parkett aufgearbeitete Hobeldielen
• Keramikböden/Naturstein
• Hochwertige PVC-Bodenbeläge (Designboden, Vinylboden)
• Fußbodenheizung vorhanden
• Keller oder Kellerersatzraum, der zur Wohnung gehört
• Mansardenraum
• Abstellraum (innerhalb der Wohnung)
• Messeinrichtung für die Wasserversorgung
• Kein fließend Warmwasser in der Küche
Relevanz der (genannten) Ausstattungsmerkmale für die Mietpreisbildung
Mithilfe multivariater Analysemethoden wurden die einzelnen Merkmale hinsichtlich ihrer Relevanz und der
Stärke ihres Einflusses auf den Mietpreis untersucht. Daraus resultierten folgende Ergebnisse:
Bad-Ausstattung:
Standardmäßig sind die Wohnungen innerhalb des Geltungsbereiches des Mietspiegels mit einem Badezimmer
mit Badewanne und einem WC ausgestattet. Für Gäste-WC, ein Badezimmer mit Dusche und ein zweites Bade-
zimmer mit WC konnten Zuschläge ermittelt werden.
Tab. 23: Signifikante Einflussmerkmale: Bad-Ausstattung
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Bad-Ausstattung wichtet wichtet wichtet wichtet
Gäste-WC 0,21 0,000 868 6,9% 8.540 7,6%
Badezimmer mit Dusche
0,15 0,000 4.046 32,3% 44.279 39,3%
(auch mit zusätzlicher Badewanne)
Zweites Badezimmer mit WC 0,28 0,000 298 2,4% 2.973 2,6%
kein Badezimmer in der Wohnung -0,67 0,000 81 0,6% 1.420 1,3%
Die Kombination der Merkmale Badewanne und Dusche in dem Badezimmer wurde geprüft. Es hat sich jedoch
gezeigt, dass lediglich das Vorhandensein einer Dusche, sowohl mit als auch ohne Badewanne, zu einem Zuschlag
führt.
Wohnungen, die kein WC aufweisen, sind nicht Teil des Mietspiegels. Für diese Substandard-Wohnungen dient
der Mietspiegel als Orientierung.
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Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
Bodenbeläge:
Standardmäßig verfügen die Wohnungen als überwiegend verwendetem Bodenbelag innerhalb der Wohn- und
Schlafräume über Laminat-, Teppich- oder einfachen PVC-Bodenbelag. Für andere in der Wohnung überwiegend
verwendete Bodenbeläge in den Wohn- und Schlafräumen ergeben sich folgende Zu- bzw. Abschläge:
Tab. 24: Signifikante Einflussmerkmale: Bodenbeläge
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Bodenbeläge wichtet wichtet wichtet wichtet
Laminat-, Teppich-, einfacher PVC-Bodenbelag Referenzklasse 3.821 30,5% 42.932 38,1%
Parkettboden oder aufgearbeitete Hobeldielen 0,51 0,000 881 7,0% 9.333 8,3%
Keramik-/Natursteinboden 0,16 0,000 883 7,1% 11.641 10,3%
Hochwertiger PVC-Bodenbelag (fest verklebter De-
0,20 0,000 1.719 13,7% 12.611 11,2%
signboden/Vinylboden)
Ohne Oberböden vermietet -0,10 0,000 5.197 41,5% 35.763 31,8%
Für das Merkmal „nicht aufgearbeitete Hobeldielen“ konnte kein plausibler Einfluss ermittelt werden. Dieses
Merkmal kann nach den Umständen des Einzelfalles innerhalb der Mietspannen berücksichtigt werden.
Beheizungsart:
Hinsichtlich der Beheizungsart sind die Wohnungen des Geltungsbereiches dieses Mietspiegels standardmäßig
mit einer Zentralheizung ausgestattet. Für andere in der Wohnung überwiegend (alle Aufenthaltsräume wie
Wohn- und Schlafräume) vorhandene Beheizungsarten ergeben sich folgende Zu- und Abschläge:
Tab. 25: Signifikante Einflussmerkmale: Beheizungsart
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Beheizungsart wichtet wichtet wichtet wichtet
Etagenheizung 0,03 0,000 3.871 30,9% 39.648 35,2%
Fernwärmeheizung -0,07 0,000 1.195 9,6% 7.470 6,6%
Einzelöfen (Gas, Kohle, Öl) oder Heizung nicht vom
-0,49 0,000 56 0,4% 884 0,8%
Vermieter gestellt
Für Wohnungen, die mit einer Etagenheizung beheizt werden, hat sich ein Zuschlag von 0,03 Euro/m² ergeben.
Es ist im Arbeitskreis Mietspiegel darüber diskutiert worden, ob Merkmale mit einem absoluten Zu-/Abschlag
von weniger als 0,05 Euro/m² ausgewiesen werden sollen. Da die Nutzung einer Etagenheizung angesichts der
hohen Energiepreissteigerung im vergangenen Jahr einen höheren individuellen Einfluss auf die Höhe des Ver-
brauchs ermöglicht, wurde der geringe Zuschlag ausgewiesen. In vorangegangenen Mietspiegelerhebungen war
kein Unterschied zwischen Zentral- und Etagenheizung feststellbar.
Für Wohnungen, die mittels Wärmepumpe beheizt wurden, konnte kein plausibler Einfluss ermittelt werden.
Hier kann ein möglicher Einfluss nach den Umständen des Einzelfalles im Rahmen der Mietspanne berücksichtigt
werden.
Für Wohnungen, die mittels Blockheizkraftwerk (Nahwärme; außerhalb des Gebäudes bzw. für mehrere Ge-
bäude) oder Nachtstromspeicher/Elektroheizung beheizt werden, konnte kein Einfluss festgestellt werden.
Wohnungen, deren Aufenthaltsräume (Wohn- und Schlafräume) nur teilweise beheizt werden, waren nicht im
Datensatz enthalten. Für diese Substandard-Wohnungen kann der Mietspiegel als Orientierung herangezogen
werden.
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Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
Aufzug und Barrierefreiheit:
Für folgende Merkmale einer barrierearmen bzw. barrierefreien Wohnung zeigen sich entsprechende Zuschläge:
Tab. 26: Signifikante Einflussmerkmale: Aufzug und Barrierefreiheit
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Aufzug und Barrierefreiheit wichtet wichtet wichtet wichtet
Wohnung über einen Aufzug erreichbar für Wohnge-
bäude mit bis zu einschließlich fünf bewohnten Ge- 0,22 0,000 1.042 8,3% 4.394 3,9%
schossen
Barrierearme Erstellung oder Modernisierung 0,41 0,000 596 4,8% 3.917 3,5%
Der Einfluss eines Aufzuges, über den die Wohnungen erreicht werden können, wurde ohne und mit Koppelung
an eine Zahl von Geschossen geprüft. Ein signifikanter Einfluss konnte nur bei Gebäuden bis zu einer Höhe von
fünf bewohnten Geschossen festgestellt werden.
Das Vorhandensein von Einzelmerkmalen der Barrierefreiheit (wie z. B. bodengleiche Dusche, Grundrissgestal-
tung zur Schaffung von Bewegungsflächen, rollstuhlgerechte Türbreiten oder weitere Merkmale wie unterfahr-
barer Waschtisch, erhöhtes WC, die nicht im Fragebogen genannt wurden) wurde nicht im Detail erhoben und
kann deshalb zu einem Zuschlag innerhalb der Spannen führen.
Der Einfluss der Merkmale „Wohnung und der Zuwegungen zum Gebäude mit einem Rollstuhl/Rollator, d. h.
erreichbar ohne Stufen und Schwellen“ und „insgesamt barrierefreie Erstellung bzw. Modernisierung der Woh-
nung gemäß DIN 18040 Teil 2“ wurde geprüft. Es konnte jedoch kein plausibler Einfluss festgestellt werden. Diese
Merkmale können nach den Umständen des Einzelfalles in den Mietspannen berücksichtigt werden.
Weitere Merkmale:
Hinsichtlich der Verglasung sämtlicher Fenster und Außentüren (z.B. Türen zu Balkonen und Laubengängen) liegt
den Wohnungen des Geltungsbereiches dieses Mietspiegels als Standard eine Isolierverglasung zugrunde. Für
Doppelkastenfenster konnte ein Abschlag ermittelt werden.
Tab. 27: Signifikante Einflussmerkmale: Verglasung
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Verglasung wichtet wichtet wichtet wichtet
Doppelkastenfenster -0,17 0,000 269 2,1% 5.540 4,9%
Wärmeschutzverglasung 0,03 0,001 2.689 21,5% 22.430 19,9%
Höherwertige Wärmeschutzverglasung 0,40 0,000 1.055 8,4% 6.888 6,1%
Für Einfachverglasung konnte kein plausibler Einfluss ermittelt werden, sodass deren Einfluss im Rahmen der
Mietspannen berücksichtigt werden kann.
Für Wärmeschutzverglasung – sowohl mit einem U-Wert der Verglasung von 1,1 bis 1,9 W/(m²K) als auch höher-
wertige Wärmeschutzverglasung mit einem U-Wert von 1,0 W/(m²K) und darunter – konnte nur ein Einflussbei-
trag ermittelt werden, sofern diese nicht explizit mit einem Schallschutz versehen waren. Für Wärmeschutzver-
glasung mit aufgrund der Lärmbelastung notwendigem Schallschutz konnte kein Einfluss ermittelt werden.
Standardmäßig verfügen Wohnungen über einen Balkon, eine Loggia oder eine ebenerdige Terrasse (ohne Gar-
ten) zur alleinigen Nutzung durch die Mietpartei. Verfügt die Wohnung nicht über einen Balkon bzw. nicht über
eine Loggia und nicht über eine Terrasse zur alleinigen Nutzung, so konnte ein Abschlag ermittelt werden.
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Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
Tab. 28: Signifikante Einflussmerkmale: Außenflächen
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Außenflächen wichtet wichtet wichtet wichtet
kein Balkon, keine Loggia und keine Terrasse zur al-
leinigen Nutzung durch die Mietpartei (ohne Garten) -0,04 0,000 2.763 22,1% 32.605 29,0%
vorhanden oder nur Austritt
Garten zur alleinigen Nutzung durch die Mietpartei 0,42 0,000 443 3,5% 3.915 3,5%
Ein Garten zur alleinigen Nutzung durch die Mietpartei führt zu einem Zuschlag. Für Wohnungen, die über einen
Garten zur gemeinsamen Nutzung durch mehrere Mietparteien verfügen, konnte kein plausibler Einfluss ermit-
telt werden. In den Auswertungen zeigte sich ein signifikanter Abschlag. Es wurde kontrovers diskutiert, ob ein
solcher Abschlag nicht gerechtfertigt wäre, weil es bspw. im Sommer zu Lärmbeschwerden kommen würde,
wenn ein Gemeinschaftsgarten intensiv genutzt würde. Jedoch wird das Vorhandensein auch eines Gemein-
schaftsgarten eher als vorteilhaft eingestuft; zudem beurteilen unterschiedliche Zielgruppen die Bedeutung ei-
nes Gemeinschaftsgartens anders. Aufgrund der Auswertungsergebnisse kann ein Gemeinschaftsgarten den Um-
ständen des Einzelfalles entsprechend in den Mietspannen berücksichtigt werden.
Für das Merkmal Dachterrasse (zur alleinigen Nutzung durch die Mietpartei) konnte kein eindeutiger Einfluss
ermittelt werden. Dieses Merkmal kann im Rahmen der Mietspannen berücksichtigt werden.
Es wurden verschiedene weitere Einflussmerkmale geprüft, die in der folgenden Tabelle dargestellt sind:
Tab. 29: Signifikante Einflussmerkmale: Weitere Merkmale
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Weitere Merkmale wichtet wichtet wichtet wichtet
Fußbodenheizung 0,11 0,000 464 3,7% 3.100 2,8%
elektrisch betriebene Rollläden/Fensterläden an
0,32 0,000 699 5,6% 5.947 5,3%
überwiegend allen Fenstern
Offene Küche 0,08 0,000 389 3,1% 3.295 2,9%
Ein oder mehrere „gefangene“ Räume bzw. Durch-
-0,09 0,000 2.854 22,8% 25.047 22,2%
gangszimmer
keine Gegensprechanlage mit Türöffnerfunktion vor-
-0,12 0,000 3.679 29,4% 36.713 32,6%
handen
Warmwasserbereitung erfolgt nicht ausschließlich
über die Heizung (Zentral-/Etagenheizung), sondern
-0,08 0,000 2.765 22,1% 31.094 27,6%
zusätzlich über Boiler/Untertischgerät (Strom)
und/oder Durchlauferhitzer (Strom)
Für eine videogestützte Gegensprechanlage mit Türöffnerfunktion hat sich ein unplausibel hoher Zuschlag erge-
ben. Dieses Merkmal trat sowohl im Neubau als auch im modernisierten Wohnungsbestand auf, sodass eine
gewisse Korrelation mit diesen Standards nicht auszuschließen war. Es wurde daher auf das Fehlen einer Gegen-
sprechanlage mit Türöffnerfunktion geprüft und ein entsprechender Abschlag ausgewiesen.
Die Warmwasseraufbereitung erfolgt sowohl in der Küche als auch im Badezimmer standardmäßig über die Hei-
zung (Zentralheizung/Kombitherme). Sofern die Warmwasserbereitung zusätzlich oder ausschließlich über Boi-
ler/Untertischgerät (Strom) und/oder Durchlauferhitzer erfolgt, konnte ein Abschlag ermittelt werden.
Wird die Warmwasserbereitung in der Küche nicht vom Vermieter gestellt, so kann das im Rahmen der Miet-
spanne berücksichtigt werden.
Die Warmwasseraufbereitung ist intensiv diskutiert worden. Hierbei spielte auch die Frage eine Rolle, unter wel-
chen Voraussetzungen in der Küche fließendes Warmwasser (durch den Vermieter) zur Verfügung gestellt wird.
In der Diskussion im Arbeitskreis zeigte sich, dass es keine einheitliche Meinung darüber gab, welche technischen
Eigenschaften eines Gerätes erforderlich sind, um (dauerhaft/ausreichend) fließendes warmes Wasser zur Ver-
fügung zu stellen. Diese Frage betraf insbesondere den Unterschied zwischen Boiler und Untertischgerät im
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Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung Vergleich zu anderen Formen der Warmwasserbereitung. Es wurde daraufhin festgelegt, dass die Fragestellung in diesem Punkt bei der nächsten Mietspiegelerstellung zu präzisieren sei. Die Merkmale Wohnküche (großer Raum mit Essgelegenheit und Aufenthaltsqualität), manuelle Rollläden an überwiegend allen Fenstern, Kochnische (nicht in Zusammenhang mit einem Appartement) sowie Keller-, Abstell- oder Mansardenraum wurden geprüft. Es konnte kein plausibler Einfluss ermittelt werden. Diese Merkmale kön- nen nach den Umständen des Einzelfalles in den Mietenspannen berücksichtigt werden. 4.4. Wohnumfeld Für die Einstufung der Lärmbeeinträchtigung wurde auf 24h-Schallpegel zurück gegriffen, die für Städte in NRW auf den Internetseiten des Ministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz des Landes Nordrhein-Westfalen abgerufen werden können (www.umgebungslaerm-kartierung.nrw.de). Die Schallpegel werden nicht flächendeckend gemessen, sondern deutschlandweit in einem einheitlichen Verfahren berechnet. Dadurch können für die meisten Straßenabschnitte und Teilräume selbst dann Schallpegel ausgewie- sen werden, wenn dort keine Messungen verfügbar sind. Im Zuge der Modellentwicklung wurden mehrere Variablen gebildet und auf ihren Einfluss hin getestet. Es zeigte sich kein eindeutiger Einfluss auf die Höhe der Nettokaltmiete. So könnte – je nach Modellumfang – für höhere Lärmbelastungen (mehr als 65 dB(A)) teils ein geringfügiger Abschlag ermittelt werden, für noch höhere und sehr hohe Lärmbelastungen (über 75 dB(A)) konnte kein Einfluss festgestellt werden. Die Beeinträchtigung einer Wohnung bzw. eines Gebäudes durch Lärm bei Lage an einer viel befahrenen Straße (Durchgangsverkehr, Einfallstraße, Verbindungsstraße zwischen Stadtteilen) und/oder an einer viel befahrenen Eisenbahnlinie mit einer durchschnittlichen Lärmbelastung von mehr als 65 dB(A) kann innerhalb der Mietspanne berücksichtigt werden, sofern die Wohnungen nicht über Schallschutzfenster (mindestens der Schallschutzklasse 4 der VDI-Richtlinie 2719) verfügen. Maßgebend ist der 24h-Pegel. Er kann in Zweifelsfällen auf den Internetseiten des Ministeriums für Umwelt, Naturschutz und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen unter https:\\www.umgebungslaerm-kartie- rung.nrw.de für Adressen in der Stadt Dortmund abgefragt werden. 4.5. Gebietszugehörigkeit Für die Berücksichtigung des Merkmals Lage innerhalb des Dortmunder Mietspiegels wurde die Gebietszugehö- rigkeit zu sieben Gebieten innerhalb des Dortmunder Stadtgebietes, die bereits bei vorangegangenen Mietspie- gelerstellungen verwendet wurde, übernommen. Mietspiegel Dortmund 2023 45
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
Abb. 3: Gebietsabgrenzung des Dortmunder Mietspiegels 2023
Für die Erstellung des Dortmunder Mietspiegels 2023 wurden die sieben Gebiete als dichotome Variablen (Zuge-
hörigkeit des Elementes der Ergebnisstichprobe zu einem der sieben Gebiete) in das Regressionsmodell inte-
griert. Im Zuge der Modellevolution zeigten sich die jeweiligen Variablen durchgehend hoch signifikant. Die re-
gressionsanalytisch ermittelten Koeffizienten und daraus resultierenden durchschnittlichen Zu- und Abschläge
in €/m² wurden von den Arbeitskreis-Mitgliedern als Wertgefüge bestätigt, welches den örtlichen Gegebenhei-
ten im Grundsatz entsprechen würde.
Überdies führte die Integration der Gebiets-Variablen zu einem deutlichen Anstieg der Güte-Kennziffer (R-Quad-
rat) des gesamten Regressionsmodells. Eine fundierte Gebietsabgrenzung durch entsprechende Variablen inner-
halb des Regressionsmodells sorgt zudem für eine verzerrungsfreiere Darstellung der wohnwertbestimmenden
Einflüsse der übrigen Merkmale.
Für die Zugehörigkeit zu einem der sieben Gebiete konnten folgende Zu- und Abschläge ermittelt werden (die
adressscharfe Zuordnung von Gebäuden zu einem der Gebiete kann online unter folgenden Link vorgenommen
werden: https://geoweb1.digistadtdo.de/doris_gdi/mapapps4/resources/apps/mietspiegel).
Tab. 30: Signifikante Einflussmerkmale: Gebietszugehörigkeit
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Gebietszugehörigkeit wichtet wichtet wichtet wichtet
Innenstadt-Mitte (1) 0,87 0,000 1.844 14,7% 20.169 17,9%
Innenstadt-Nord (2) 0,09 0,000 1.152 9,2% 13.112 11,6%
Dortmund-West (3) Referenzklasse 2.753 22,0% 25.502 22,6%
Dortmund-Nord (4) 0,04 0,001 2.347 18,8% 15.985 14,2%
Dortmund-Ost (5) 0,27 0,000 2.131 17,0% 17.846 15,8%
Dortmund-Süd (6) 0,62 0,000 1.592 12,7% 13.988 12,4%
Hörde (7) 0,61 0,000 694 5,5% 6.014 5,3%
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Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung Dortmund-West (3) bildet innerhalb der Gebiets-Variablen die Referenzklasse und bleibt somit ohne Zu- oder Abschlag. Es entspricht der Beobachtung in der Praxis der Immobilienbewertung und den skizzierten Argumenten, dass die Einflüsse von Lagefaktoren nur näherungsweise auf Ebenen oberhalb von Grundstücken bestimmt werden kön- nen, weil einzelne Lagefaktoren unmittelbar auf einzelne Grundstücksparzellen wirken und deutliche Unter- schiede bereits zwischen benachbarten Grundstücken keine Seltenheit sind. Aus diesem Grunde wurden innerhalb der einzelnen Gebiete Preiseinflüsse auf Ebene Statistischer Unterbezirke weiter untersucht. Das Dortmunder Stadtgebiet ist in insgesamt 170 Statistische Unterbezirke gegliedert. Hierzu wurden in mehreren Modellen jeweils nacheinander die einzelnen Gebietsvariablen durch mehrkategoriale Va- riablen für die jeweiligen Unterbezirke ersetzt. Es bestätigte sich, dass innerhalb einzelner Gebiete zum Teil deut- liche Abweichungen von dem Durchschnittswert des jeweiligen Gebietes auftreten können. Allerdings ist es auf- grund der hohen Zahl der Unterbezirke in Dortmund nicht möglich gewesen, sämtliche Unterbezirke im Rahmen eines einzigen Regressionsmodells zu behandeln. Daher wurden die im Rahmen dieser Analysen ermittelten Preisunterschiede auf Unterbezirksebene nicht ausgewiesen, weil sie zwischen den Unterbezirken nicht mitei- nander vergleichbar sind. Hinzu kommt, dass nicht für alle 170 Statistischen Unterbezirke Fälle vorhanden waren bzw. die Fallzahl zu gering war, um diese in den Auswertungen zu berücksichtigen. Daher hätten nicht für alle Statistischen Unterbezirke Werte ausgewiesen werden können. Innerhalb der sieben identifizierten Gebiete können demzufolge aber unterschiedliche lokale Standortmerkmale existieren, die nicht in jedem Einzelfall innerhalb des Mietspiegels statistisch abbildbar sind. Die dargestellten Koeffizienten bzw. Zu- oder Abschlagsmerkmale sind jedoch als Durchschnittswerte plausibel, zumal eine statis- tisch valide Grundlage für eine differenziertere Gruppierung nicht vorlag. Im konkreten Einzelfall rechtfertigen besondere – positive oder negative – nicht vom Mietspiegel erfasste Merk- male der jeweiligen Wohnumgebung ein Abweichen vom entsprechenden Mittelwert der Mietspiegeltabelle in- nerhalb der Spannengrenzen. 4.6. Einfluss besonderer Vertragskonstellationen Bestehen eines Wärmeliefervertrages mit einem gewerblichen Wärmelieferanten Im Rahmen der Auswertungen für die Erstellung des Dortmunder Mietspiegels ist in den vergangenen Jahren wiederholt ein besonderes Augenmerk auf den Abschluss von Contracting- oder Nahwärmevereinbarungen ge- legt worden. Bei der diesjährigen Erhebung war in 8,4 Prozent der Fälle (gewichtet) mit einem gewerblichen Wärmelieferanten ein Wärmeliefervertrag geschlossen worden. Für diese Wohnungen konnte nach den Auswer- tungen der Regressionsanalyse jedoch kein eindeutiger Einfluss auf die Höhe der Miete festgestellt werden. Mietspiegel Dortmund 2023 47
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
5. Tableau des Dortmunder Mietspiegels
5.1. Aufbau des Tableaus
Das folgende Tableau enthält die Mietwerte (Nettokaltmieten) für den Mietspiegel 2023 der Stadt Dortmund.
Die Baualtersklasseneinteilung wurde auf der Grundlage der Ergebnisse der Regressionsanalyse auf der ersten
Auswertungsstufe gebildet (§ 13 Abs. 3 MsV; vgl. auch Kapitel 3.1).
Neben der zuvor durchgeführten Ausreißerbereinigung wurde zudem eine Zwei-Drittel-Spanne der Mietenver-
teilung ermittelt, in dem jeweils ein Sechstel der Fälle am oberen und unteren Ende der Verteilung abgeschnitten
wurde. Dieses Verfahren wird allgemein gewählt, um die ortsüblichen Mietentgelte im Mietspiegel auszuweisen.
Zwar gibt es keine gesetzliche Vorgabe, in welcher Höhe Spannen zu bilden sind, die meisten empirischen Miet-
spiegel folgen zumeist dem zuvor genannten Vorgehen.10
In Bezug auf die Feldbesetzung wird in der sozialwissenschaftlichen Forschung eine Fallzahl von n>= ungefähr 30
als ausreichend angesehen, um repräsentative Aussagen über eine gegebene Verteilung treffen zu können. Ab
dieser Größenordnung kann näherungsweise von einer Normalverteilung der Werte ausgegangen werden. Diese
Vorschrift wurde bei der Aufstellung des Dortmunder (hybriden Tabellen-)Mietspiegels für jedes Feld eingehal-
ten und deutlich übererfüllt (vgl. Tab. 31; § 11 Abs. 2 MsV).
Die in den vorangegangenen Kapiteln genannten Zu- und Abschläge werden – falls zutreffend – für die entspre-
chenden Merkmale zu dem jeweils ausgewiesenen arithmetischen Mittel sowie den Minimum- und Maximum-
Werten der Baujahresklasse hinzugerechnet bzw. abgezogen. Bei den Zu- und Abschlägen handelt es sich um
Durchschnittswerte. Sie stellen auf eine jeweilige Durchschnittsqualität des Merkmals ab. Abweichungen davon
nach oben oder unten sind möglich und können im Rahmen der Anwendung der Mietspannen berücksichtigt
werden.
Das Vorhandensein weiterer Ausstattungs- oder Beschaffenheitsmerkmale kann das Abweichen vom in der Miet-
spiegeltabelle dargestellten Mittelwert innerhalb der Mietspannen rechtfertigen. Mietpreise innerhalb dieser
Spannen gelten noch als ortsüblich. Die dargestellten Werte basieren auf den tatsächlich ermittelten Mieten
unter Berücksichtigung der individuellen Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
10
Vgl. Börstinghaus/Clar (1997), S. 250.
48 Mietspiegel Dortmund 2023
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
Tab. 31: Mietwerttabelle 2023 für die Stadt Dortmund
Spanne Untergrenze in Spanne Obergrenze in
€/m² €/m² Fallzahlen unge-
Baujahr
wichtet
Median in €/m²
4,49 6,79
Bis 1909 542
5,60
4,42 6,55
1910 bis 1934 1.377
5,50
4,92 6,97
1935 bis 1959 3.950
5,92
5,11 6,76
1960 bis 1969 3.391
5,93
4,76 6,66
1970 bis 1981 1.284
5,74
5,29 7,46
1982 bis 1994 551
6,31
5,55 7,70
1995 bis 2009 869
6,62
5,67 8,79
2010 bis 2014 161
7,21
7,84 12,26
2015 bis 2019 314
9,86
5.2. Anwendung der Mietspannen
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Dortmunder Tabellenmietspiegel durch einen Mittelwert (arithmeti-
sches Mittel) und eine Spanne repräsentiert. Es handelt sich um eine Zwei-Drittel-Spanne. Sie wird gebildet, in
dem für jedes Tabellenfeld nach Korrektur von Ausreißern jeweils ein Sechstel der Fälle am oberen und unteren
Ende der Verteilung entfernt werden.
Das Ausweisen von Spannen ist sinnvoll, weil nicht sämtliche für die Mietpreisbildung entscheidenden Faktoren
erhoben werden können. Besondere Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmale, die in Einzelfällen vorkom-
men können (wie bspw. eine besonders hochwertige Badausstattung wie ein Whirlpool als Eckbadewanne) oder
eine besonders hohe Materialqualität aufweisen, können im Rahmen empirischer Erhebungen nicht mit der Ab-
bildungsgüte erhoben werden, wie sie in der Praxis tatsächlich zu beobachten sind.
Innerhalb der Spanne von zwei Drittel der für jedes Marktsegment bzw. Tabellenfeld erhobenen Mietwerte liegt
die übliche Miete. In diesen Spannen können Unterschiede der Wohnungen zusätzlich berücksichtigt werden,
bspw. im Hinblick auf
• Art, Umfang und Qualität der Ausstattung,
• Einfluss von Merkmalen, die nicht in ausreichender Fallzahl vorhanden waren, nicht ab-gefragt
wurden oder bei denen kein eindeutiger Einfluss ermittelt werden konnte sowie
• unterschiedliche lokale Standortmerkmale (Mikrolage).
Das Vorhandensein weiterer, im Mietspiegel nicht genannter sowie nicht abgefragter, positiver wie auch negati-
ver Ausstattungs- oder Beschaffenheitsmerkmale kann das Abweichen vom in der Mietspiegeltabelle dargestell-
ten Mittelwert (Tabellenwert zzgl. Summe der Zu- und Abschläge) innerhalb der Mietspannen (Tabellenwerte
zzgl. Summe der Zu- und Abschläge) rechtfertigen.
Mietspiegel Dortmund 2023 49
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
Die Merkmale
• Penthouse-Wohnungen (exklusive Wohnungen auf dem Flachdach eines Etagenhauses);
• Terrasse zur alleinigen Nutzung (ohne Garten) durch eine Mietpartei, jedoch mit zusätzlichem Balkon;
• mindestens ein Wohn- oder Schlafraum ist nicht beheizt;
• nicht aufgearbeitete Hobeldielen;
• Wärmepumpe;
• einzelne Merkmale der Barrierefreiheit (z.B. bodengleiche Dusche, Grundrissgestaltung zur Schaffung von
Bewegungsflächen, rollstuhlgerechte Türbreiten) oder weitere Merkmale, die dem Abbau von Barrieren
dienen;
• im Abschnitt 5.3 – Bodenbeläge nicht genannte, überwiegend in den Wohn- und Schlafräumen
verwendete Bodenbeläge;
• Wohnküche (großer Raum mit Essgelegenheit und Aufenthaltsqualität);
• Dachterrasse;
• manuelle Rollläden an überwiegend allen Fenstern;
• barrierefreie Erreichbarkeit der Wohnung und der Zuwegungen zum Gebäude mit einem
Rollstuhl/Rollator, d.h. erreichbar ohne Stufen und Schwellen;
• insgesamt barrierefreie Erstellung bzw. Modernisierung der Wohnung gemäß DIN 18040 Teil 2;
• nach 1995 durchgeführte einzelne Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle (Außenwände, Dach bzw.
oberste Geschossdecke und Kellerdecke) oder Kombinationen davon. Wurden alle drei der genannten
Maßnahmen seit 1995 durchgeführt, so sind die in Abschnitt 5.6 dafür angegebenen Zuschläge
anwendbar;
• Einfachverglasung;
• Kochnische;
• kein fließendes Warmwasser in der Küche*;
• Warmwasserbereitung in der Küche nicht vom Vermieter gestellt;
• Garten zur gemeinsamen Nutzung durch mehrere Mietparteien;
• Keller-, Abstell- oder Mansardenraum.
wurden geprüft. Wie waren in der Erhebung nicht in ausreichender Fallzahl vorhanden, wurden nicht abgefragt
oder es konnte kein eindeutiger Einfluss ermittelt werden. Diese Merkmale können sich auf die Höhe der Miete
auswirken. Sie können nach den Umständen des Einzelfalles im Rahmen der Spannen berücksichtigt werden.
* Es befindet sich in der Küche kein fließendes warmes Wasser, wenn bei sogenannten Handventil-Boilern bzw. fest instal-
lierten Wasserkochern zunächst eine gewisse Menge Wasser (beispielsweise 5) vorgekocht werden muss, um das Wasser
nach dem Erwärmen zu entnehmen. Befindet sich in der Küche dagegen ein sogenannter Durchlauferhitzer, so ist fließendes
warmes Wasser vorhanden.
Für die Merkmale
• zweites Bad ohne WC,
• Blockheizkraftwerk (Nahwärme; außerhalb des Gebäudes bzw. für mehrere Gebäude),
• Nachtstromspeicher/Elektroheizung,
• Wärmeschutzverglasung mit zusätzlichem Schallschutz (mindestens der Schallschutzklasse 4 der VDI-
Richtlinie 2719 „Schalldämmung von Fenstern“),
• Schallschutzfenster, Messeinrichtungen für die Wasserversorgung, mit denen der individuelle Verbrauch
erfasst und abgerechnet werden kann,
konnte kein signifikanter Einfluss auf die Höhe der Miete ermittelt werden. Diese Merkmale können nicht im
Rahmen der Spannen berücksichtigt werden.
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