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Die Gemeinde hat daher auch die aus den dargestellten Veräußerungsgeschäften erzielten Erträge unmittelbar
der Allgemeinen Rücklage im Bilanzbereich „Eigenkapital“ in der gemeindlichen Bilanz zuzuführen. Sie muss
dazu sowie zur Verrechnung der Aufwendungen eigenverantwortlich entscheiden, ob in ihrer Finanzbuchhaltung
ggf. Unterkonten zum Bestandskonto „Allgemeine Rücklage“ eingerichtet werden sollen.

Ein Anlass zur Einrichtung solcher Konten ist, dass die Gemeinde auch bei solchen gemeindlichen Geschäftsvor-
fällen nicht auf die gebotene Transparenz über alle ihre Erträge und Aufwendungen im Haushaltsjahr verzichten
darf. Sie ist deswegen einerseits verpflichtet, die Verrechnungen von Erträgen und Aufwendungen aus dem Ab-
gang und der Veräußerung von Vermögensgegenständen im Anhang zu erläutern (vgl. § 43 Absatz 3 Satz 2
GemHVO NRW). Andererseits muss die Gemeinde die erzielten Erträge und entstandenen Aufwendungen in
ihrer Ergebnisrechnung nachrichtlich nach dem Jahresergebnis ausweisen (vgl. § 38 Absatz 3 GemHVO NRW).



3.1.5.4 Das Transparenzgebot

Die Gemeinde hat die Verpflichtung, erzielbare Erträge und entstehende Aufwendungen aus dem Abgang und
der Veräußerung von Vermögensgegenständen in ihrer Ergebnisrechnung nachrichtlich nach dem Jahresergeb-
nis ausweisen (vgl. § 38 Absatz 3 GemHVO NRW). Diese Vorgabe hat eine besondere haushaltswirtschaftliche
Bedeutung, denn das Erreichen des jährlichen Haushaltsausgleichs „in der Rechnung nach § 75 Absatz 2 Satz 1
GO NRW“ wird an dem in der Ergebnisrechnung ausgewiesenen Jahresergebnis gemessen.

Diese haushaltsrechtliche Vorgabe sowie die Festlegung, Aufwendungen aus den benannten Veräußerungsge-
schäften und aus Abgängen sowie aus Wertveränderungen von Finanzanlagen nicht der laufenden Verwaltungs-
tätigkeit der Gemeinde zuzuordnen, erfordert das Aufzeigen der Erträge und Aufwendungen in der Ergebnisrech-
nung, aber wegen der Bedingungen für den Haushaltsausgleich, erst nach dem Ausweis des Jahresergebnisses.

Dem Transparenzgebot und dem Gebot der wirtschaftlichen Zurechnung zum Haushaltsjahr nach § 11 Absatz 2
GemHVO NRW muss die Gemeinde auch bei Geschäftsvorfällen nachkommen, die voraussichtlich im neuen
Haushaltsjahr entstehen werden. Die Vorgabe für den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen u. a. aus dem
Abgang und der Veräußerung von Vermögensgegenständen ist zwar nur in die haushaltsrechtlichen Regelungen
für die gemeindliche Ergebnisrechnung eingebaut worden, sie wirkt sich gleichwohl auch unmittelbar auf die Er-
gebnisplanung der Gemeinde aus.

Die Gemeinde hat daher auch ohne eine ergänzende ausdrückliche Regelung für die Ergebnisplanung in § 2
GemHVO NRW bereits aufgrund der allgemeinen Haushaltsgrundsätze die benannten Erträge und Aufwendun-
gen auch in ihrem Ergebnisplan zu veranschlagen. Das Gebot der Veranschlagung im gemeindlichen Haushalts-
plan besteht jedoch mit der Einschränkung, die entsprechenden gemeindlichen Geschäftsvorfälle müssen soweit
gediehen sein, dass im neuen Haushaltsjahr voraussichtlich derartige Aufwendungen für die Gemeinde entstehen
und Erträge erzielbar sind.



3.1.5.5 Die Einbeziehung von Sonderposten

Die Gemeinde hat bei der Veräußerung eines bezuschussten gemeindlichen Vermögensgegenstandes auch den
mit diesem Vermögensgegenstand „verbundenen“ Sonderposten aus ihrer Bilanz abzusetzen bzw. nicht mehr zu
bilanzieren. Sie hat dabei zu berücksichtigen, dass im Ergebnis die Auflösung des Sonderpostens regelmäßig
ertragswirksam erfolgte, sodass auch bei der Veräußerung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes der
restliche Bestand des Sonderpostens in gleicher Art und Weise aufzulösen ist.

In den Fällen der Veräußerung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes ist jedoch grundsätzlich keine
ergebniswirksame Auflösung des betreffenden Sonderpostens über die Ergebnisrechnung des betreffenden




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Haushaltsjahres vorzunehmen. Vielmehr sind die aus der Auflösung von bilanzierten Sonderposten entstehenden
gemeindlichen Erträge gleichermaßen wie die aus der Veräußerung (Abgang) des Vermögensgegenstandes
entstandenen Aufwendungen der Gemeinde unmittelbar mit der allgemeinen Rücklage zu verrechnen (vgl. § 43
Absatz 3 GemHVO NRW).



3.1.6 Vermögensveräußerungen und Vergabe

Bei der Veräußerung eines gemeindlichen Grundstückes besteht regelmäßig keine Pflicht der Gemeinde zur
öffentlichen Ausschreibung. Die Pflicht entsteht auch nicht, wenn allgemeine baurechtliche Vorgaben bestehen, z.
B. aufgrund der örtlichen Bauleitplanung. Gemeindliche Grundstücksveräußerungen sind aber dann als aus-
schreibungspflichtige Leistungsverträge anzusehen, wenn die Gemeinde sich dadurch eine ihr unmittelbar wirt-
schaftlich zugutekommende Bauleistung durch Dritte gemäß der von ihr als Auftraggeber genannten Erfordernis-
se beschafft (vgl. § 99 Absatz 3 GWB).

In derartigen Fällen erteilt die Gemeinde i. d. R. dann einen Bauauftrag, wenn es sich beim Auftragnehmer der
Gemeinde um festgelegte Bauleistungen als einklagbare Verpflichtungen handelt. Dieser Fall kann z. B. entste-
hen, wenn aus der Bauplanung der Gemeinde heraus eine Grundstücksveräußerung mit einem bestimmten Bau-
auftrag für den Erwerber verbunden wird und die Pflicht zur Erbringung dieser konkreten Bauleistung durch die
Gemeinde einklagbar ist.

Eine solche Sachlage zeigt sich z. B. dadurch, dass von der Gemeinde gesonderte Terminvorgaben für die Fer-
tigstellung des Objektes gemacht werden, das Objekt eine bestimmte Wertgrenze überschreitet und nach seiner
Fertigstellung in das Eigentum der Gemeinde übergeht oder die Gemeinde ein Nutzungsrecht erhält. Unter Be-
achtung der einschlägigen Schwellenwerte kann dann von der Gemeinde ggf. eine europaweite Ausschreibung
vorzunehmen sein.



3.1.7 Das Gemeindevermögen mit besonderem Wert

Bei einer Veräußerung von Gemeindevermögen mit besonderem Wert für die Allgemeinheit, z. B. geschichtliche
bzw. historische Dokumente oder Kunstgegenstände, muss die Gemeinde nicht nur die Sicherung ihrer stetigen
Aufgabenerfüllung berücksichtigen. Sie hat in ihre Entscheidung über eine Veräußerung derartiger gemeindlicher
Vermögensgegenstände auch weitergehende Belange der örtlichen Gemeinschaft, z. B. die Kulturinteressen der
Bürger und Einwohner einzubeziehen, bevor sie sich ggf. von solchen Vermögensgegenständen trennt.



3.1.8 Die örtlichen Verfahrensvorschriften

Für die Veräußerung bzw. die Abgabe gemeindlicher Vermögensgegenstände bietet sich eine örtliche Dienstan-
weisung im Rahmen eines Vermögensmanagements an. In einem solchen Regelungswerk können unter örtlichen
Gesichtspunkten besondere Vorgaben für die entgeltliche Veräußerung als auch für die unentgeltliche Abgabe
bzw. die Entsorgung nicht mehr benötigter gemeindlicher Vermögensgegenstände einschließlich der Verantwort-
lichkeiten festgelegt werden.

Die örtliche Dienstanweisung sollte zudem allgemeine Verfahrens- und Dokumentationsregelungen und für wich-
tige Einzelfälle entsprechend angepasste weitere Vorgaben enthalten. Für eine Abgabe von gemeindlichen EDV-
Geräten kann z. B. durch örtliche Bestimmungen festgelegt werden, dass gemeindeintern besondere Maßnah-
men zu erfolgen haben, damit ein Zugriff auf die zuvor darauf gespeicherten gemeindlichen Daten durch einen
Dritten nicht mehr möglich ist.




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3.2 Zu Satz 2 (Veräußerung werthaltiger Vermögensgegenstände):

3.2.1 Die Veräußerung zum „vollen Wert“

Die Gemeinde darf ihre Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußern. Unter dem
Begriff „Voller Wert“ ist der Wert zu verstehen, der sich bei der Veräußerung eines gemeindlichen Vermögensge-
genstandes unter Berücksichtigung seiner Beschaffenheit und unter voller Ausnutzung aller Möglichkeiten am
Markt erzielen lässt (Verkehrswert). Er setzt aber auch einen örtlichen Abwägungsprozess voraus, in den die
Bedeutung des abzugebenden Vermögensgegenstandes, die nicht mehr erforderlichen Nutzungskosten und
andere örtliche Bedingungen und Verhältnisse einfließen müssen.

Eine Anknüpfung des vollen Wertes an den bilanzierten Buchwert ist regelmäßig nicht geeignet, weil der Buch-
wert aufgrund des Erwerbs und der gemeindlichen Nutzung des Vermögensgegenstandes für die Aufgabenerfül-
lung der Gemeinde aufgrund der Minderung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten durch Abschreibungen
entsteht. Der Buchwert ist außerdem auf andere Zwecke ausgerichtet und auch abhängig davon, wie die Ge-
meinde die entstandenen Wertminderungen des gemeindlichen Vermögensgegenstandes bewertet hat. Die Ver-
äußerung eines Vermögensgegenstandes muss zudem losgelöst vom Bedarf der Aufgabenerfüllung der Gemein-
de betrachtet werden.

Der abzugebende Vermögensgegenstand wird von der Gemeinde in der Zukunft nicht mehr zur Nutzung benötigt
und ist daher entbehrlich. Die Gemeinde hat vor Abschluss des Vertrages über die Veräußerung eines gemeindli-
chen Vermögensgegenstandes den Wert des betreffenden Vermögensgegenstandes und den dafür am Markt
erzielbaren Preis zu ermitteln und im Rahmen ihres Veräußerungsangebotes zu berücksichtigen. Dazu gehört
auch die Prüfung, welchen Preis ein potenzieller Käufer zahlen kann und will sowie welchen Preis die Gemeinde
mindestens erhalten will, um wirtschaftliche Nachteile möglichst zu vermeiden.

Ein Ziel dürfte es daher sein, den ermittelten „vollen Wert“ in Form eines gezahlten Preises zu erreichen, der
oberhalb des von der Gemeinde ermittelten „Grenzwertes“ für die Abgabe des Vermögensgegenstandes liegt. Die
haushaltsrechtliche Vorgabe der Abgabe eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes zum vollen Wert bein-
haltet jedoch auch, dass die Veräußerung nicht einseitig die Interessenlage der Gemeinde verkörpern soll, son-
dern auch die Interessenlage möglicher Interessenten, die sich um den Erwerb eines gemeindlichen Vermögens-
gegenstandes bemühen.

Bei erhaltenen Angeboten oberhalb des Marktwertes als vollen Wert des Vermögensgegenstandes muss die
Gemeinde die Geeignetheit sowie die Verhältnismäßigkeit solcher Angebote auch im Hinblick auf die Verwen-
dungsabsicht des Erwerbers prüfen. Die haushaltsrechtliche Vorgabe gebietet nicht, einen gemeindlichen Ver-
mögensgegenstand zwingend an den Interessenten mit dem höchsten Angebot zu veräußern, wenn das Angebot
unverhältnismäßig hoch (spekulativ überteuert) gegenüber dem festgestellten „vollen Wert“ des gemeindlichen
Vermögensgegenstandes ist.

Im örtlichen Einzelfall sind dazu ggf. auch mehrere Angebote einzuholen oder die Veräußerung des gemeindli-
chen Vermögensgegenstandes ist in allgemeiner Form großräumig bekannt zu geben. Eine unentgeltliche Ver-
äußerung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes ist z. B. nicht zulässig, wenn sich am Markt ein vertret-
barer Preis für einen abzugebenden Vermögensgegenstand erzielen lässt. Außerdem darf auch eine Subventio-
nierung (Preisnachlass) durch die Gemeinde nicht dazu führen, dass dadurch unter Umständen eine unentgeltli-
che Veräußerung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes entsteht.




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3.2.2 Die Veräußerung unter „vollem Wert“

3.2.2.1 Allgemeine Zweckausrichtungen

Im Rahmen und zu Zwecken der gemeindlichen Aufgabenerfüllung kann in Ausnahmefällen durchaus eine Sub-
ventionierung in Form eines niedrigeren Kaufpreises bei der Veräußerung von gemeindlichen Vermögensgegen-
ständen an einen Dritten zulässig sein. Die Zulässigkeit besteht soweit z. B. eine unentgeltliche Abgabe gesetz-
lich zugelassen ist. Sie kann auch aufgrund besonderer örtlicher Erfordernisse im Rahmen der gemeindlichen
Aufgabenerfüllung notwendig werden oder geboten sein.

Die Gemeinde kann daher besondere Zwecke bestimmt haben, die aus örtlichen Gründen besonders förderungs-
fähig sind, z. B. der Wohnungsbau oder der Bereich des Sports. Die Förderung privater Träger im Sozialbereich
aus Gründen der Notwendigkeit einer sozialen Integration oder der Verbesserung der örtlichen Lebensverhältnis-
se können ebenfalls Anlässe für die Gemeinde sein, bei der Festlegung des Verkaufspreises einen Subventions-
anteil zu berücksichtigen. In derartigen Fällen sollte sicher sein, dass der Erwerber mit dem übernommenen Ver-
mögensgegenstand (erheblich) zur Zweckerfüllung beitragen will und kann.

Die Abgabe eines Vermögensgegenstandes an einen Betrieb der Gemeinde stellt dagegen alleine keinen ausrei-
chenden Grund, den gemeindlichen Vermögensgegenstand unter seinem vollen Wert zu veräußern. An die Not-
wendigkeit einer Subventionierung eines Betriebes muss bei der Abgabe gemeindlicher Vermögensgegenstände
auch unter europarechtlichen Gesichtspunkten ein strenger Maßstab angelegt werden. Diese Gegebenheiten sin
von der Gemeinde unabhängig davon zu beachten, aus welchen Gesichtspunkten heraus, eine Subventionierung
eines Betriebes durch die Gemeinde im Rahmen ihrer Aufgabenerfüllung erfolgen soll.

Eine verbilligte Grundstücksabgabe an Wirtschaftsunternehmen als Maßnahme der direkten Wirtschaftsförderung
ist z. B. nach dem Recht der Europäischen Union nicht zulässig. Für die Gemeinde entsteht aufgrund einer Sub-
ventionierung die Pflicht, die bestimmungsgemäße Verwendung des unter seinem vollen Wert abgegebenen
gemeindlichen Vermögensgegenstandes durch entsprechende vertragliche Regelungen sicherzustellen. Es ist
dabei nicht erheblich, ob der Erwerber eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes einen Gemeinnützigkeits-
status innehat.



3.2.2.2 Die Förderung des Wohnungsbaus

Die Veräußerung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes unter seinem vollen Wert bzw. zu vergünstigten
Konditionen durch die Gemeinde wird dann allgemein als zulässig angesehen, wenn die Veräußerung mit dem
Ziel der Förderung des Wohnungsbaues verknüpft ist, z. B. zur Deckung des Wohnbedarfs besonderer Bevölke-
rungsgruppen oder der ortsansässigen Bevölkerung (Einheimischenmodell). Die Gemeinde muss bei ihren Aus-
wahlkriterien beachten, dass keine relevante Diskriminierung entsteht.

Die Gemeinde kann z. B. einen städtebaulichen Vertrag abschließen, dessen Gegenstand die Deckung des
Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbe-
darfs der ortsansässigen Bevölkerung ist (vgl. § 11 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 BauGB). Bei einer Veräußerung
von Grundstücken in Baugebieten oder Gewerbegebieten der Gemeinde kann es deshalb im Rahmen des abzu-
schließenden Vertrages zu einer konkreten Baupflicht und Selbstnutzung durch den Käufer mit einer zeitlichen
Selbstbindung kommen.

Es ist grundsätzlich eine Beschränkung der Weiterveräußerung o. a. möglich, die bei einer Nichteinhaltung zur
Abschöpfung eines durch den Ersterwerber erzielten Vorteils führen kann. Die Gemeinde kann in solchen Fällen
den Erwerber oftmals Nachzahlungen verpflichten und muss dabei ihren Anspruch i. V. m. dem entstandenen
Vorteil bestimmen. Ihr damit zusammenhängendes Konzept muss auf sachlich gebotenen örtlichen Erfordernis-




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sen aufbauen und für die Gemeinde darf und prinzipiell keine Alternative bestehen. Die Gemeinde hat ihr Vorge-
hen ausreichend zu begründen und nachprüfbar zu dokumentieren.



3.2.2.3 Die Veräußerung an einen Betrieb

Die Veräußerung oder Abgabe eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes an einen Betrieb der Gemeinde ist
für sich allein kein ausreichender Grund, einen Vermögensgegenstand unter seinem vollen Wert abzugeben. Bei
einem solchen Geschäftsvorfall ist immer das gesamte Geschäft zu beurteilen, denn es setzt sich i. d. R. aus
unterschiedlichen einzelnen Geschäftsvorfällen zusammen, die voneinander abhängig sind. Die Einbringung von
Vermögensgegenständen als Sacheinlagen in einen Betrieb hat daher eine erhebliche Bedeutung. Es ist in die-
sen Fällen von den Verhältnissen im Einzelfall abhängig, ob tatsächlich eine „Veräußerung“ der gemeindlichen
Vermögensgegenstände unter vollem Wert erfolgt.

Unter dem Begriff „Sacheinlagen“ werden regelmäßig Kapitaleinlagen der Anteilseigner eines Betriebes verstan-
den, die dem Betrieb in Form von Vermögensgegenständen zur Verfügung gestellt werden. Sie ersetzen die
Bareinlage, die in Geld (bar oder unbar) zugunsten des Betriebes bei der Gründung oder bei einer Kapitalerhö-
hung zu leisten ist. Eine Sacheinlage an einen Betrieb muss ggf. besonders zugelassen werden (vgl. § 27 AktG).

Die Hingabe kann eine „verdeckte Sachanlage“ darstellen, wenn der Anteilseigner offiziell eine Bareinlage er-
bringt, jedoch zusätzlich vereinbart worden ist, dass der Anteilseigner statt der Bareinlage einen Vermögensge-
genstand dem Betrieb übergibt oder später die Bareinlage gegen die Sacheinlage austauschen kann. Dieser
Tausch befreit den Gesellschafter nicht von seiner Einlageverpflichtung, ein solcher Vertrag ist jedoch nicht un-
wirksam (vgl. § 19 Absatz 4 Satz 2 GmbHG).



3.2.2.4 Die Verfahrensgebote

Die Veräußerung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes unter seinem vollen Wert kann auch eine un-
entgeltliche Veräußerung sein. Als unentgeltliche Veräußerung gilt dabei auch die Abgabe eines gemeindlichen
Vermögensgegenstandes zum symbolischen Kaufpreis, z. B. von einem Euro. In diesen Fällen sind ggf. zusätzli-
che Vorgaben von der Gemeinde zu machen und durch entsprechende vertragliche Regelungen im Sinne der
gemeindlichen Aufgabenerfüllung sicherzustellen Von der Gemeinde ist in den Fällen, in denen gemeindliche
Vermögensgegenstände unter ihrem vollen Wert abgegeben werden, ein transparentes und objektives sowie
nachvollziehbares "Veräußerungsverfahren" sicherzustellen.

Für abzugebende Vermögensgegenstände ist von der Gemeinde immer der volle Wert zu ermitteln sowie eine
Begründung zur Absenkung des Kaufpreises auf die vorgesehene Höhe erforderlich. Die Gemeinde hat diesen
Vorgang sachgerecht zu dokumentieren. Sie darf dabei nicht auf die Darstellung des Anlasses der Abgabe ver-
zichten und muss den Umfang und die Angemessenheit des zu vorgesehenen Nachlasses auf den Verkaufspreis
ausreichend begründen. Eine örtliche Dienstanweisung kann z. B. Verfahrensabläufe und Dokumentationspflich-
ten festlegen sowie Verantwortlichkeiten für die Geschäftsvorfälle bestimmen.

Ein Anlass für eine Abgabe eines Vermögensgegenstandes unter seinem vollem Wert kann ggf. auch die für die
Gemeinde wirtschaftlich nicht mehr vertretbare Erhaltung des Vermögensgegenstandes für die eigene Aufgaben-
erfüllung sein. In derartigen Fällen entsteht i. d. R. eine Veräußerung unter dem vollen Wert des Vermögensge-
genstandes nicht aus einem Subventionierungswillen der Gemeinde heraus, sondern aufgrund von wirtschaftli-
chen Gesichtspunkten zur Sicherung der gemeindlichen Aufgabenerfüllung. Gleichwohl muss von der Gemeinde
auch in diesen Fällen versucht werden, einen angemessenen Veräußerungserlös zu erzielen.




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Die Abgabe bedeutender und werthaltiger Vermögensgegenstände der Gemeinde sollte grundsätzlich nicht ohne
einen vorherigen Beschluss des Rates der Gemeinde erfolgen. Bei diesen Geschäften kommt es auch darauf an,
ob unter Beteiligung des Rates eine örtliche Dienstanweisung erlassen worden ist, z. B. zur Veräußerung von
Grundstücken unter dem Verkehrswert für bestimmte Zwecke im Sinne der gemeindlichen Aufgabenerfüllung. In
einer örtlichen Dienstanweisung sollten Vorgaben für die entgeltliche Veräußerung als auch für die unentgeltliche
Abgabe bzw. die Entsorgung nicht mehr benötigter gemeindlicher Vermögensgegenstände einschließlich der
Verantwortlichkeiten festgelegt werden.

Im Rahmen der Abgabe gemeindlicher Vermögensgegenstände unter ihrem vollen Wert sollte aus Gründen der
Klarheit spätestens im Jahresabschluss der Gemeinde nicht nur der erzielte Veräußerungserlös ausgewiesen,
sondern ergänzend dazu auch die gewährte Subventionierung offengelegt werden. Dieses Gebot gilt vor allem
dann, wenn die Subventionierung dazu führt, dass der erzielte Veräußerungserlös unterhalb des bilanzierten
Ansatzes (Buchwert) liegt und deshalb für die Gemeinde aus dem Veräußerungsgeschäft ein Verlust entsteht, der
zu Aufwendungen führt, die bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens unmittelbar mit der allgemeinen
Rücklage zu verrechnen sind (vgl. § 43 Absatz 3 GemHVO NRW).



3.2.2.5 Die Interessenabwägung

Die Veräußerung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes unter seinem vollen Wert bedarf vor der Abgabe
an einen Dritten einer sachgerechten Interessenabwägung der Gemeinde. Sie muss in die Abwägung alle Um-
stände und Gründe sowie Sachinformationen einbeziehen, anhand derer beurteilt werden kann, ob die beabsich-
tigte Vorgehensweise zwingend ist und ob und ggf. welche Alternativen für die Gemeinde tatsächlich möglich sind
bzw. bestehen. Das zu erarbeitende Ergebnis muss im Rahmen der gemeindlichen Aufgabenerfüllung umsetzbar
sein und darf nicht gegen rechtliche Vorgaben verstoßen.

Im Rahmen der Interessenabwägung muss einerseits eine Beurteilung des Vertragspartners hinsichtlich seiner
Verlässlichkeit sowie seiner Interessen und Mitwirkung an der gemeindlichen Aufgabenerfüllung erfolgen, denn
die Veräußerung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes unter seinem vollen Wert stellt für die Gemeinde
eine Subventionierung ihres Vertragspartners dar. Andererseits muss von der Gemeinde auch die wirtschaftliche
Lage des Vertragspartners bzw. seine Bonität zum Beurteilungsgegenstand gemacht werden.

Diese Sachlage entsteht nicht nur wegen des vom Erwerber zu leistenden Kaufpreises, sondern insbesondere
wegen seiner künftigen dauernden Leistungsfähigkeit. Für die Gemeinde muss eine messbare Sicherheit beste-
hen, dass vom Erwerber die vereinbarten Zwecke und Maßnahmen auch tatsächlich erfüllt bzw. umgesetzt wer-
den. Nur dann kann abschließend beurteilt und festgestellt werden, dass die Veräußerung eines gemeindlichen
Vermögensgegenstandes an den Erwerber sachgerecht und vertretbar ist.

Bei besonderen Interessen der Gemeinde, z. B. die Sicherstellung des örtlichen Wohnungsbaus oder die Unter-
stützung im Bereich des Sports oder die soziale Integration, muss die Gemeinde in gleicher Weise wie bei der
eigenen Umsetzung von Vorhaben und Maßnahmen die notwendigen Kontrollinstrumente und Überwachungen
festlegen, um die Einhaltung der mit dem Erwerber des gemeindlichen Vermögensgegenstandes abgeschlosse-
nen Vereinbarung feststellen und ggf. Konsequenzen ziehen zu können.

Im Ergebnis der Interessenabwägung muss für die Gemeinde im Sinne einer Subsidiarität feststehen, dass eine
bestimmte Vorgehensweise geboten ist, keine andere Form des Umgangs mit dem Vermögensgegenstand mög-
lich oder sachlich gerechtfertigt ist. Die Gemeinde muss in diesem Zusammenhang auch feststellen, dass die
gewählte Vorgehensweise mit den haushaltswirtschaftlichen Vorgaben und Gegebenheiten in Einklang steht
sowie sachgerecht und vertretbar. Die Interessenabwägung ist ausreichend zu dokumentieren, denn sie muss
überprüfbar und nachvollziehbar sein, z. B. aus aufsichtsrechtlichen Gründen.




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3.2.3 Besondere Veräußerungsmodelle

3.2.3.1 Allgemeine Sachlage

Die Veräußerung umfasst die Abgabe von gemeindlichen Vermögensgegenständen durch eine rechtsgeschäftli-
che Verfügung der Gemeinde mit dem Ziele der Eigentumsübertragung auf einen Dritten. Die Befugnis zur Ver-
äußerung liegt dabei regelmäßig bei der Gemeinde als rechtlicher Eigentümer des betreffenden Vermögensge-
genstandes. Für die gemeindliche Veräußerung von Vermögensgegenständen im Sinne der Vorschrift ist grund-
sätzlich der Charakter des der Veräußerung zugrundeliegenden Rechtsgeschäftes (Kaufvertrag, Tausch, Schen-
kung) unerheblich.

Die Veräußerung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes erfolgt vielfach unter Anwendung unterschiedli-
cher Veräußerungsmodelle, bei denen oftmals auch die Ziele und Zwecke des Erwerbers von erheblicher Bedeu-
tung für die mit der Gemeinde abzuschließende vertragliche Vereinbarung sind. Aus Veräußerungsgeschäften
der Gemeinde können sich, abhängig von der abgeschlossenen Vereinbarung, ggf. auch langfristige Zahlungs-
verpflichtungen für die Gemeinde ergeben.



3.2.3.2 Die Veräußerung als „Sale-and-lease-back“-Geschäft

Eine besondere Form der Veräußerung stellen „Sale-and-lease-back“-Geschäfte dar. Durch solche Geschäfte der
Gemeinde soll ein in ihrem Eigentum befindliches Objekt an eine Leasinggesellschaft mit dem Zweck veräußert
werden, dieses im Rahmen eines Leasingvertrages wieder zurück zu mieten. Derartige Verträge sind unter haus-
haltsrechtlichen und haushaltswirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beurteilen. Sie können zulässig sein, wenn im
Rahmen dieser Vorschrift die Nutzung des Vermögensgegenstandes zur Aufgabenerledigung der Gemeinde
langfristig gesichert ist und die Aufgabenerledigung dadurch wirtschaftlicher wird.

Die stetige Aufgabenerledigung der Gemeinde ist i. d. R. dann als gesichert anzusehen, wenn das „Sale and
lease back“-Geschäft zur Werterhaltung bzw. Wertsteigerung des Objekts bestimmt ist und der Gemeinde daran
zur Aufgabenerfüllung ein langfristiges Nutzungsrecht sowie eine Rückkaufoption eingeräumt wird. Es liegt in der
Hand der Gemeinde, im Rahmen einer geordneten Haushalts- und Wirtschaftsführung über solche Geschäfte zu
entscheiden. Derartige Geschäfte sind jedoch unzulässig, wenn sie der Beschaffung von Finanzmittel dienen.



3.2.3.3 Erbbaurechtsmodelle

Die Gemeinde kann nicht nur Erbbaurechte an Dritte vergeben, sondern auch selbst Erbbauberechtigte gegen-
über einem Dritten sein. Bei solchen rechtlichen Verhältnissen verfügt die Gemeinde über ein Gebäude, das auf
fremdem Grund und Boden steht und für deren Nutzung ein Erbbauzins von der Gemeinde zu zahlen. In solchen
Fällen kann die Gemeinde bei dem bebauten Grundstück den Grund und Boden an einen Dritten veräußert ha-
ben und hat sich gleichzeitig ein Erbbaurecht über die übliche Laufzeit einräumen lassen. Sie bleibt dann als
Erbbauberechtigte die wirtschaftliche Eigentümerin des Gebäudes, während dem Dritten das Grundstück als
Eigentümer zuzurechnen ist.

Dieser Sachverhalt führt für die Gemeinde dazu, dass das bebaute Grundstück in der gemeindlichen Bilanz nicht
mehr im Bilanzbereich „Bebaute Grundstücke“ anzusetzen ist. Die Gemeinde hat nur noch das ihr gehörende
Gebäude als Vermögensgegenstand zu bilanzieren. Dessen Wert ist unter dem Bilanzposten „Bauten auf frem-
den Grund und Boden“ anzusetzen (vgl. § 41 Absatz 3 Nummer 1.2.4 GemHVO NRW). Die Erträge oder Auf-
wendungen aus der Veräußerung des Grundstücks sind aufgrund einer besonderen haushaltsrechtlichen Rege-
lung unmittelbar mit der allgemeinen Rücklage zu verrechnen (vgl. § 43 Absatz 3 GemHVO NRW).




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3.2.4 Der Gesamtveräußerungspreis

Die Gemeinde kann oftmals mehrere Vermögensgegenstände in einem Veräußerungsvorgang abgeben und
erhält dafür einen Gesamtpreis. Sie hat für die Bildung des Gesamtpreises den Wert der einzelnen abzugeben-
den Vermögensgegenstände bezogen auf den Zeitpunkt der Abgabe festzulegen und zu einem Gesamtpreis
zusammenzuführen. Die Gemeinde hat dabei zu beachten, dass für jeden einzelnen Gegenstand die Einhaltung
seiner Abgabe zum vollen Wert zu prüfen ist.

Der gemeindliche Gesamtpreis darf daher nicht pauschal auf entgeltlich abzugebende und nicht entgeltlich abzu-
gebende Vermögensgegenstände aufgeteilt werden, um ein nicht vertretbares Risiko einer Abgabe unter vollem
Wert zu vermeiden. Für die Gemeinde dürfte es dabei hilfreich sein, wenn in der Vereinbarung über die Veräuße-
rung der Vermögensgegenstände auch die Verkaufspreise für einzelne Arten oder Gruppen von Vermögensge-
genständen benannt oder andere Hinweise darin enthalten sind, die ggf. sachliche Rückschlüsse auf die Werte
der einzelnen Vermögensgegenstände zulassen.

Die Ordnungsmäßigkeit der gemeindlichen Haushaltswirtschaft erfordert eine derartige differenzierte Vorgehens-
weise um die zutreffende Aufhebung der Bilanzierung vornehmen und den Abgang der veräußerten Vermögens-
gegenstände sachgerecht und zeitkongruent haushaltswirtschaftlich zu erfassen. In nachvollziehbarer Weise
können dann auch mögliche Erträge oder Aufwendungen für einzelne Vermögensgegenstände ermittelt werden,
auch wenn derartige Erträge und Aufwendungen unmittelbar mit der Allgemeinen Rücklage zu verrechnen sind.



3.2.5 Die bilanziellen Wirkungen der Veräußerung

3.2.5.1 Allgemeine Grundlagen

Von der Gemeinde werden wegen der gemeindlichen Aufgabenerfüllung nicht nur Vermögensgegenstände ange-
schafft oder hergestellt, sondern auch nicht mehr benötigte Vermögensgegenstände veräußert. Zu solchen ge-
meindlichen Geschäftsvorfällen gehört nicht nur, den erzielten Veräußerungserlös für den Vermögensgegenstand
kassenmäßig zu erfassen. Die Gemeinde muss auch die daraus entstehenden Buchungen durchzuführen. Der
Geschäftsvorfall führt z. B. zur Erhöhung der liquiden Mittel der Gemeinde, ggf. auch zur Auflösung eines (für den
Vermögensgegenstand) gebildeten Sonderpostens sowie zum Abgang des Vermögensgegenstandes.

Ein von der Gemeinde zur Veräußerung gehaltener Vermögensgegenstand dient dann nicht mehr der dauerhaf-
ten Nutzung im Sinne der gemeindlichen Aufgabenerfüllung. Diese Sachlage kann zu einer Umgliederung ins
gemeindliche Umlaufvermögen, aber auch ggf. zu einer Anpassung des Buchwertes des Vermögensgegenstan-
des durch außerplanmäßige Abschreibungen führen. Es ist zu beachten, dass vermögenswirksame Tauschge-
schäfte der Gemeinde wie die Veräußerung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes zu behandeln sind.

Die Gemeinde muss sich deshalb ein Gesamtbild über die tatsächlichen Verhältnisse einschließlich des Zeitpunk-
tes des Abgangs des betreffenden Vermögensgegenstandes verschaffen, bevor sie den betreffenden Vermö-
gensgegenstand nicht mehr bilanziert. Sie hat die notwendigen Buchungen in ihrer Finanzbuchhaltung vorzu-
nehmen, damit ihr Jahresabschluss mit der Bilanz und dem Anlagenspiegel ein zutreffendes Bild der Vermögens-
lage der Gemeinde vermittelt.




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3.2.5.2 Die Verrechnungen mit der allgemeinen Rücklage

Die Gemeinde hat entstehende Erträge und Aufwendungen aus dem Abgang und der Veräußerung von Vermö-
gensgegenständen unmittelbar mit der allgemeinen Rücklage zu verrechnen. Derartige Erträge und Aufwendun-
gen sind in der Weise in die gemeindliche Ergebnisrechnung einzubeziehen, dass diese Aufwendungen nach-
richtlich nach dem Jahresergebnis anzugeben sind. Die Erträge und Aufwendungen berühren dadurch rechne-
risch nicht das Jahresergebnis der Gemeinde für das Haushaltsjahr. Ihr nachrichtlicher Ausweis im Ergebnisplan
und in der gemeindlichen Ergebnisrechnung steht dem nicht entgegen.

Die haushaltsrechtlichen Regelungen haben dabei eine wichtige Bedeutung für die Klärung der Frage, ob die
nachrichtlich nach dem Jahresergebnis anzugebenden Erträge und Aufwendungen aus der unmittelbaren Ver-
rechnung mit der allgemeinen Rücklage in die Gesamtbeträge der Erträge und Aufwendungen und damit in den
Haushaltsausgleich einzubeziehen sind.

Die ausdrückliche Regelung „nachrichtlich nach dem Jahresergebnis“ gibt der Gemeinde aufgrund der aufgezeig-
ten haushaltsrechtlichen Vorgaben auf, zu verrechnende Erträge und Aufwendungen nicht in den gemeindlichen
Ergebnisplan und die Ergebnisrechnung der Gemeinde einzubeziehen. Eine identische Abgrenzungsform besteht
für die gemeindlichen Haftungsverhältnisse, die u. a. deswegen auch nicht als Verbindlichkeiten in der Bilanz
anzusetzen und im Verbindlichkeitenspiegel auszuweisen sind (vgl. § 47 Absatz 1 Satz 3 GemHVO NRW).

Die Einbeziehung bewirkt deshalb auch nicht, dass solche Erträge und Aufwendungen der Ausführung des ge-
meindlichen Haushaltsplans zugerechnet werden müssen. Die Erträge und Aufwendungen entstehen zwar aus
der aufgegebenen Nutzung von gemeindlichen Vermögensgegenständen, sie sind jedoch nicht der laufenden
Verwaltungstätigkeit der Gemeinde zuzurechnen. Die Gemeinde soll deshalb die Aufwendungen, die unmittelbar
mit der allgemeinen Rücklage zu verrechnen sind, auch nicht als überplanmäßige oder außerplanmäßige Auf-
wendungen behandeln, auch wenn diese Aufwendungen im Einzelfall die Voraussetzungen dafür erfüllen könnten
(vgl. § 35 Absatz 5 GemHVO NRW).



4. Zu Absatz 4 (Überlassung von Vermögensgegenständen zur Nutzung):

4.1 Der Verweis auf Absatz 3

Für die Überlassung der Nutzung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes durch die Gemeinde an einen
Dritten finden die haushaltsrechtlichen Vorgaben über die Veräußerung eines nicht mehr benötigten Gegenstan-
des und seine Abgabe zum vollen Wert an eine entsprechende Anwendung. Von der haushaltsrechtlichen Vor-
schrift werden einerseits alle Arten der Nutzungsüberlassung durch die Gemeinde erfasst. Andererseits darf die
Gemeinde eigene Vermögensgegenstände nicht unentgeltlich einem Dritten überlassen.

Die Gemeinde kann für die Überlassung von gemeindlichen Vermögensgegenständen an einen Dritten als Nutzer
mit einem Nutzer eine Vereinbarung nach öffentlichem Recht oder auch einen Vertrag auf der Grundlage des
Zivilrechts abschließen, z. B. bei Mieten (§§ 535 ff. BGB) oder Pachten (§§ 585 ff. BGB). Die Überlassung führt
zu einem dinglichen oder einem schuldrechtlichen Rechtsgeschäft zwischen der Gemeinde als Eigentümer des
Vermögensgegenstandes und dem Dritten als Nutzer.

Aus der abzuschließenden Überlassungsvereinbarung müssen sich daher die Rechte und Pflichten der Vertrags-
partner für die vereinbarte Zeit der Nutzungsüberlassung ergeben. Die Gemeinde soll durch den Vertrag klar und
eindeutig festlegen, wer welche Risiken im Rahmen der Nutzungsüberlassung trägt. Es ist auch festzulegen, zu
welchem Zeitpunkt der Betriebsübergang und die Rückgabe an die Gemeinde erfolgen sollen, zumal Nutzungs-
rechte dem Rechteinhaber nicht einfach entzogen werden können.




GEMEINDEORDNUNG                                        1115

NEUES KOMMUNALES FINANZMANAGEMENT
                                             § 90 GO NRW


Bei einer Nutzungsüberlassung hat die Gemeinde – wie bei der Veräußerung - die Vorgabe zu beachten, dass
gemeindliche Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert abgegeben (veräußert) werden
dürfen. Der Zusammenhang führt dazu, dass die Gemeinde einen Vermögensgegenstand grundsätzlich nicht
unentgeltlich einem Dritten zur Nutzung überlassen kann. Die Gemeinde hat daher vor der Nutzungsüberlassung
das wertmäßig erzielbare Entgelt zu ermitteln und in die abzuschließende Vereinbarung aufzunehmen. Die Ent-
geltpflicht bedeutet nicht, dass die Gemeinde sich um einen gesonderten zusätzlichen Ertrag bemühen muss, wie
es für die gemeindlichen Geldanlagen haushaltsrechtlich vorgegeben ist.

Im Rahmen der Nutzungsüberlassung von Vermögensgegenständen durch die Gemeinde an Dritte sind von der
Gemeinde auch die daraus entstehenden bilanziellen Wirkungen zu prüfen. Die Gemeinde hat z. B. zu überprü-
fen, ob auf der Grundlage der mit dem Dritten getroffenen Vereinbarung der überlassene Vermögensgegenstand
weiterhin in der gemeindlichen Bilanz anzusetzen ist, weil die Gemeinde der wirtschaftliche Eigentümer bleibt. In
solchen Fällen muss von der Gemeinde zusätzlich geklärt werden, ob und in welchem Umfang durch die Nut-
zungsüberlassung eine Verpflichtung der Gemeinde gegenüber dem Dritten entstanden und in der Bilanz der
Gemeinde zu passivieren ist.

Die Überlassung von gemeindlichen Vermögensgegenständen zur Nutzung durch Dritte kann ggf. dann als unzu-
lässig anzusehen sein, wenn dadurch in den von der Abgabe betroffenen Einheiten der Gemeinde die tatsächli-
che Aufgabenerfüllung unwirtschaftlich wird oder die Gemeinde aufgrund der Abgabe von Vermögensgegenstän-
den zusätzliche Risiken zu tragen hat. Die Gemeinde hat deshalb ihre Entscheidung über die Nutzungsüberlas-
sung eines gemeindlichen Vermögensgegenstandes an Dritte eindeutig hinsichtlich des Zwecks und ihrer
Rechtsposition ausreichend abzuwägen und festzulegen.



4.2 Der Umfang des Nutzungsentgeltes

4.2.1 Die Bemessung nach dem „vollen Wert“

Der Gemeinde muss aufgrund der Überlassung von Vermögensgegenständen zur Nutzung an Dritte eine ent-
sprechende Gegenleistung zufließen, die es ihr ermöglicht, den betreffenden Vermögensgegenstand als Eigen-
tümer pfleglich und wirtschaftlich zu verwalten. Im Sinne der haushaltsrechtlichen Regelung des Absatzes 3 muss
die Gemeinde daher ein entsprechendes Entgelt vom Nutzer ihres Vermögensgegenstandes verlangen. Wie bei
der Abgabe von nicht mehr benötigten Vermögensgegenständen stellt auch bei der Nutzungsüberlassung der
volle Wert die Bemessungsgröße dar. Als voller Wert ist i. d. R. das erzielbare marktübliche Entgelt anzusehen.

Das Nutzungsentgelt stellt regelmäßig ein privatrechtlich ausgestaltetes Entgelt dar. Es kommt daher zu keinem
öffentlich-rechtlichen Verhältnis, sodass auf der Grundlage des KAG NRW ggf. Benutzungsgebühren festzulegen
wären. Bei gemeindlichen Gebäuden kann auf der Grundlage eines Mietvertrages die Nutzung des gemeindli-
chen Vermögensgegenstandes und die Miete festgelegt werden. Bei Gebäuden ist die Gemeinde als Vermieter
verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlas-
sen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Sie hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten
zu tragen (vgl. § 535 Absatz 1 BGB).

Die Bemessung des Nutzungsentgeltes durch die Gemeinde muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirt-
schaftung entsprechen, sodass im Rahmen der Festlegung des Entgeltes gegenüber einem Dritten die Refinan-
zierung von Fremdfinanzierungskosten, der Eigenkapitalverzinsung, der laufenden Unterhaltungskosten des
betreffenden Vermögensgegenstandes, die Abschreibungen und die Verwaltungskosten in die Entgeltkalkulation
vollständig einzubeziehen sind.




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