- 12 - Eingreifen der Härtefallregelung stellt lediglich sicher, dass die Vermietung nicht auf Dauer mit wirtschaftlichen Verlusten einhergeht oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Verfassungsrechtlich muss es aber auch möglich sein, durch die Vermietung einen Ertrag, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt, zu erwirtschaften. Hier findet sich lediglich in der Gesetzesbegründung ein vager Hinweis, dass mit Blick auf die Rspr. des BVerfG eine verfassungskonforme Auslegung der Härtefallregelung erforderlich ist, ohne dass die Position der Vermieter im Gesetzestext selbst abgesichert wäre. bb) Die Mieten sollen nach dem Gesetzentwurf nicht nur – auf dem Stand vom 18.6.2019 – auf der vertraglich vereinbarten Höhe „eingefroren“ werden, sondern zusätzlich auch „auf ein sozialverträgliches Maß“ zurückgeführt werden. Deshalb sieht der Gesetzentwurf bestimmte Miethöchstpreise bei Neuvermietungen vor, die auf dem Berliner Mietspiegel 2013 basieren, dem wiederum die Mieten der letzten vier Jahre vor dem 1.9.2012 zugrunde liegen. Begründet wird dies damit, dass dies der letzte Zeitpunkt war, zu dem noch kein angespannter Wohnungsmarkt vorlag. Die Mietobergrenze versetzt die zulässige Miete somit auf den Stand der Jahre 2008 – 2012. Ob dies noch verhältnismäßig ist, erscheint zweifelhaft. Seit diesem Zeitraum sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die sonstigen Preise, was gänzlich unberücksichtigt bleibt. Eigentümer tragen z.T. hohe, häufig kreditfinanzierte Investitionskosten, die sich über Mieteinnahmen nur über einen langen Zeitraum rentieren können. Zumindest die allgemeine Preissteigerung – und ggf. auch die hiervon abweichende Steigerung im Baugewerbe für Instandhaltungskosten sowie sonstige für das Grundeigentum typische Kosten – müssten durch Mieterhöhungen ausgeglichen werden können. Diesen Interessen der Vermieter trägt der Gesetzentwurf allenfalls über die Härtefallregelung Rechnung. Ein - begrenzter - Inflationsausgleich ist erst ab dem Jahr 2022 vorgesehen. cc) Vor diesem Hintergrund erscheint auch die vorgesehene Kappung zu hoher Bestandsmieten (auf 120 % der Mietobergrenze) problematisch. Bei einer gesetzlichen Kappung liegt ein größerer Eingriff als bei einer Deckelung vor. Bezugspunkt für die Kappung ist wiederum die 2013 ortsübliche Miete war. Ob 120 % der 2013 ortsüblichen Miete bereits zu einer gesetzlichen Kappung berechtigen, erscheint zweifelhaft. 12

- 13 - dd) Es fehlt ebenfalls an einer gesetzlichen Regelung, um eine (verfassungswidrige) Substanzverletzung auszuschließen, wenn Eigentümer/Vermieter erhebliche Investitionen – beispielsweise im Rahmen der energetischen Sanierung alten Wohnraums -getätigt haben. Eine Abmilderung ist lediglich über die Härtefallklausel möglich. Für die Zukunft sind bei energetischen Sanierungen lediglich geringe Mieterhöhungen möglich. Daneben kündigt der Senat Förderprogramme der IBB an, allerdings ohne die Rechtsposition der Eigentümer gesetzlich abzusichern. ee) Problematisch erscheint auch die unterschiedslose Einbeziehung von Mietverhältnissen über möblierte Wohnungen. Es ist nicht vorgesehen, dass für die Möblierung ein Ausgleich gefordert werden kann. Auch Verträge mit Staffelmieten werden unterschiedslos erfasst, was zudem einen noch weitergehenden Eingriff in die Privatautonomie beinhaltet, ohne dass hier ein Interessenausgleich vorgesehen wäre. 4. Eingriff in Art. 2 Abs. 1 und Art. 3 GG Der Gesetzentwurf greift zudem in die Vertragsfreiheit der Eigentümer/Vermieter ein, wobei sich im Rahmen der Verhältnismäßigkeit keine von Art. 14 GG abweichende Bewertung ergeben dürfte. Zudem trifft er alle Eigentümer/Vermieter gleichermaßen, was insbesondere beim Mietenstopp problematisch ist. Für eine Bewertung unter Gleichheitsaspekten wäre eine genauere Kenntnis der Situation von Eigentümern/Vermietern erforderlich. 13