Berlin, den 17.06.2019 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen _Senatsvorlaae Nr. S-2365/2019 Neufassuna der Vorlaqe S-2348/201_9 -zur Beschlussfassung - für die Sitzung am Dienstag, dem 18. Juni 201, 9 1. Geaenstand des Antraaes: Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz (Mietendeckel) 2. Berichterstafterin: 3. Beschluss: 1.1. Senatorin Lompscher Dersenat beschließtdie Einführung landesrechtlicher Regelungen zur Begrenzung der Miethöhen (sog. Mietendeckel) und die vorgelegten Eckpunkte. Die Mieten dürien demnach für fünf Jahre nicht erhöht werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wird beauftragt, im darin vorgesehenen Zeitplan einen Gesetzentwurf zu erarbeiten. Der Gesetzentwurf ist dem Senat bis zum 15. Oktober 2019 vorzulegen. Eine Vorlage an das Abgeordnetenhaus ist nicht eriorderlich. Der Beschluss ist von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zu bearbeiten; er ist zu€;ammen mit dem Wort]aut der Vorlage Nr. S-2365/2019 zu veröffentlichen. 4. Bearünduna: A. Vorbemerku ngen ln der Senatssitzung vom 19. März 2019 stelfte der Senat zur Ejnführung eines landesrechtlichen Mietendeckels fest: 1

„Der Senat unterstützt die Einführung landesrechtlicher Regelungen zur Begrenzung der Miethöhen (sog. Mietendeckel). Mit der Ausarbeitung eines entsprechenden Gesetzentwurfes wird die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen federiührend beauftragt, unter Mitarbeit in Form eines aktiven Mitzeichnungsverfahrens der Senatsverwaltung für Justiz, Verbraucherschutz und Antidiskriminiei-ung, der Senatsverwaltung für Finanzen, der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe und der Senatskanzlei sowie mit Einbeziehung von externem Sachverstand sowie der Senatsverwaltung für lnneres und Sport. Die Eckpunkte des Gesetzentwurfes sowie ein Zeitplan für die Verabschiedung des Gesetzes sollen bis Mit.te Juni 2019 vorgelegt werden." ln Umsetzung dessen wurden unter Leitung von Herrn Staatsekretär Scheel fünf Gesprächsrunden mit den beteiligten Senatsverwaltungen durchgeführt, davon zwei unter Beteiligung externer Expertinnen und E>:perten. 8. Anlass und zielsetzung Die weiterhin steigende Nachfrage nach Wohnraum konnte bisher nicht durch eine entsprechende Angebotserweiterung durch ausreichenden Neubau gedeckt werden. Es ist festzustellen, dass der Druck auf Ange[ots-und Bestandsmieten durch eine gestiegene Renditeerwartung der Eigentümer wächst. Die Wohnungsmarkt- anspannung verschärft sich in Berlin daher mit der Folge, dass die Mieten stärker als die Einkommen steigen. Die Mietspiegelmieten sind in den letzten fünf Jahren um 18,1 Prozent bzw. jährlich um durchschnittlich 3,3 % gestiegen. Die Angebotsmieten habeii sich in den letzten fünf Jahren sogar um 30,5 Prozent bzw. 5,5 Prozent jährlich erhöht. Der Anteil der Wohnungsangebote mit Nettokaltmieten bis 7 € je Quadratmeter ist von 29 % im Jahr 2013 auf nur noch 9 % im Jahr 2018 gesunken, das entspricht einer Abnahme um mehr als Zweidrittel. Demgegenüber haben sich die Haushaltsnettoeinkommen nur um 1,6 Prozent jährlich erhöht. Die typische Mietbelastung bei bestehenden Mietverhältnissen beträgt in Berlin 33,3 % bruttowarm. Die typische Mietbelastung bei Anmietung einer frei angebotenen Wohnung beträgt bereits 44,0 % bruttowarm. Ziel der bundesgesetzlichen Regelungen zur Miethöhe für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ist es lediglich, eine Entkoppelung der individuell vereinbarten Miethöhen von der Marktentwicklung zu verhindern. Um den weiteren Mietanstieg in Berlin effektiv zu unterbinden, ist darüber hinaus notwendig, auf die Marktentwicklung selbst Einfluss zu nehmen und weitere öffentlich-rechtliche Maßnahmen zur Mietbegrenzung in Berlin zu ergreifen, um dem ungebremsten Mietanstieg entgegenzuwirken und die Bezahbarkeit der Wohnungen bis zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu siciern. Ein unverzügliches öffentlich-rechtliches Eingreifen in den Berliner Wohnungsmarkt ist erforderlich, um bereits absehbaren Fehlertwicklungen entgegenzusteuern und die Bevölkerung vor allzu raschen Veränderurigen der Stadtgesellschaft, umfassenden Verdrängungsprozessen und d€idurch bedingten sozialen Verwerfungen zu schützen. 2

Analog zum Gefahrenabwehrrecht ist es notwendig, dass der Staat nicht erst dann tätig werden dari, wenn ein Schaden schon eingetreten ist. Es genügt dort vielmehr, dass mit hinreichender Wahrscheinlichkeit mit dem Eintritt des Schadens zu rechnen ist. Dem entsprechend kommt es auch bei der Regulierung von Mietpreisen nicht darauf an, ob in Einzelfällen die individuelle Überiorderungsgrenze überschritten ist. Es genügt vielmehr, dass aufgrund der aktuellen Entwicklung von Mietpreisen und Einkommen damit zu rechnen ist, dass eine ungesteuerte Entwicklung in absehbarer Zeit zur Überforderung oder zumindest zu unerwünscht hohen Belastungen eines Großteils der Mieterhaushalte führen wird. Die Einführung einer landesrechtlichen Regelung zur Begrenzung der Miethöhen (Mietendeckel) ist, auch aufgrund seines temporären Charakters, nicht die alleinige Maßnahme des Landes Berlin, um den Mietenanstieg zu begrenzen. Parallel dazu veriolgt der Senat von Berlin v.a. die zügige Ausweitung des Wohnungsangebots. ln diesem Zusammenhang werden neue Stadtquariiere planerisch vorbereitet, die personellen Ressourcen zur Beschleunigung von Baugenehmigungen aufgestockt, die Wohnraumförderung und die Genossenschaftsförderung ausgeweitet. Konflikte und Hemmnisse bei der Realisierung von Neibauvorhaben werden durch die Wohnungsbauleitstelle und den Steuerungsausschuss Wohnungsbau ausgeräumt, Vorhaben der städtischen Wohnungsbaugesellschaften besonders beschleunigt. Verwaltungsseitige Hemmnisse für einen beschleunigten Wohnungsbau werden abgebaut. C. Gesetzgebungskompetenz Die beteiligten Senatsverwaltungen sind der Auffassung, dass die Bundesländer seit der mit der Föderalismusreform 2006 eriolgteii Streichung des Kompetenztitels für das „Wohnungswesen" aus Art. 74 Abs.1 Nr.18 GG befugt sind, auf Grundlage des Art. 70 Abs. 1 GG gesetzliche Regelungen zu diesem Regelungsgegenstand zu treffen. Dabei ergibt sich vor allem aus der Rechtspraxis unter Geltung der Weimarer Reichsverfassung aber auch aus der Rechtspraxis unter Geltung des Grundgesetzes, dass zu den Regelungen des „Wohnungswesens" stets auch solche des öffentlichen Mietpreisrechts zählten. Da der Bundesgesetzgeber gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG für das bürgerliche Recht gesetzgebungsbefugt ist und hierunter nach heute gängiger Auffassung auch Bestimmungen des sozialen Mietpreisrechts fallen, müssen die Mietpreisbestimmungen der Länder, die sich auf Art. 70 Abs. 1 GG stützen, eindeutig öffentlich-rechtlicher Natur sein. Diese lässt sich nach den gängigen Theorien zur Bestimmung des öffentlichen Rechts am sichersten dadurch herstellen, dass Behörden befugt werden, die vom Land gesetzten Mietpreisbestimmungen durchzusetzen, insbesondere mittels behördlicher Genehmigungsvorbehalte und Eingriffsbefugnisse. Unsicherheiten über das Verhältnis von öffentlich-rechtlichem Mietpreisrecht der Länder und bürgerlich-rechtlichem Mietpreisrecht des Bundes verbleiben jedoch vor allem deshalb, weil bislang noch kein Bundes[and von seiner Gesetzgebungskompetenz für das öffentlich-rechtliche Mietpreisrecht Gebrauch gemacht hat. 3

D. Eckpunkte für ein Berliner lvlietengesetz (Mietendeckel) 1. Regelungsform und -zeitraum Die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten eriolgt durch Landesgesetz, dessen Regelungen grundsätzlich den Mietpreisstand zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte durch den Senat schützen. Das lnkrafttreten des Berliner Mietengesetzes (Mietendeckel) soll im Januar 2020 eriolgen. Die Regelungen zur Miethöhe sind auf fünf Jahre befristet. 2. Anwendungsbereich Das Berliner Mietengesetz (Mietendeckel) gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in ganz Berlin. Für die Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderweg) gilt weiterhin Spezialrecht (Kostenmietensystem). 3. Mieten bei bestehenden lvlietverhältnissen Es gilt ein gesetzlich festgelegtes Mietenmoratorium. Die Mieten dürien für fünf Jahre nicht erhöht werden. Auf Antrag der Mieterinnen und Mieter ist eme Überprüfung der Miete auf Mietpreisüberhöhung möglich. ln Form eines Absenkungsbegehrens wird die Miete dann auf die zulässige Miete reduziert, die sich an einer zu definierenden allgemeingültigen Mietobergrenze orientiert. Die Mietobergrenzen sollen ausgehend von einem Zeitpunkt bestimmt werden, als der Berliner Wohnungsmarkt noch nicht in Schieflage geraten ist. 4. Miethöhen bei vermietung von wohnungen Bei Vermietung von Wohnungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden, sofern diese die Mietobergrenze nicht übersteigt. Wohnungsneubau, der noch nicht vermietet wurde, ist ausgenommen. Vorstellbar ist, dass der Neubau ab 2014 ausgenommen wird, weil ab diesem Zeitpunkt der Wohnungsneubau in Berlin wieder geförded wurde. 5. Miete nach Modernisierung Für Modernisierungsumlagen werden besondere Genehmigungs-und Anzeigepflichten für Vermieter geschaffen. Für die Prüfung von Anzeigen und der Genehmigungsfähigkeit ist die 188 zuständig. Anzeigepflichtig sollen solche Modernisierungsumlagen sein, die eine Steigerung der Bruftowarmmiete um nicht mehr als 0,50 €/m2 monatlich bewirken. Ohne behördliche Genehmigung sind damit energetische Modernisierungen mit Mieterhöhungen entsprechend ihrer bewirkten Einsparungen der Betriebskosten weiterhin möglich. Die voraussichtliche Einsparung von Betriebskosten haben die Vermieterinnen und Vermieter durch eine schriftliche Beurteilung eines Sachverständigen nachzuweisen, welche mit der Anzeige der beabsichtigten Mieterhöhung der 188 vorzulegen ist. 4

Auch nicht energetische Modernisierungen ohne Betriebskosteneinsparung sind bei Anzeige weiterhin umlagefähig, wenn die Mieterhöhung nicht über 0,50 €/m2 monatlich liegt. Darüber hinausgehende Mieterhöhungen durch Modernisierung stehen unter Genehmigungsvorbehalt. Bei der Genehmiguiig sind die Unabweisbarkeit und Angemessenheit der Kosten zur Durchführung der Maßnahmen sowie die konkreten Auswirkungen auf die Miethöhe zu prüfen. Die Genehmigung ist zum Beispiel zu erteilen, wenn die energetischen Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben oder zur Erreichung der Klimaschutzziele des Landes Berlin förderlich sind, Barrieren in den Wohnungen gemindert werden oder Substanclardwohnungen (zum Beispiel mit AUßentoilette) zeitgemäß ausgestattet werden sollen. Eine Genehmigung wird erteilt, wenn die Wohnraummodernisierung unter lnanspruchnahme der Fördermittel der Wohniingsmodernisierungsbestimmungen 2018 oder eines vergleichbaren Förderprogramms des Landes Berlin eriolgt, das dem Ausgleich von sozialen und ökologischen Anforderungen bei der Modernisierung von Wohnungen oder Quariieren dient oder durch den Eigentümer eine Reduzierung der umlagefähigen lnvestitionskosten in Höhe der Fördersumme vorgenommen wird. Mieterschutz und Klimaschutz müssen Hand in Hand gehen. lm weiteren Gesetzgebungsverfahren sind Vorschläge für ökologisch und sozial innovative Sanierungsmodelle zu berücksichtigen und eine etwaige Neujustierung und Weiterentwicklung von flankierenden Fördermitteln für die sozial-ökologische Sanierung von Gebäuden und Quartieren. 6. Wirtschaftliche Härtefälle Wirtschaftliche Härtefälle der Vermieterinnen und Vermieter sind auf Antrag durch die lnvestitionsbank Berlin (188) zu prüfen und durch die für Wohnen zuständige Senatsverwaltung zu genehmigen. Sofern eine wirischaftliche Unterdeckung nachgewiesen wird, können im Einzelfall abweichend Mieterhöhungen und höhere Mietvereinbarungen genehmigt werden. Ein finanzieller Ausgleich für WBS- berechtigte Mieterinnen und Mieter wird im R€mmen der Erstellung des Gesetzentwurfes geprüft. 7. Ahndung von verstößen Verstöße gegen dje Anforderungen des Berliner Mietengesetzes (Mietendeckel) werden als Ordnungswidrigkeiten eingestuft, die mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden können. Mieterinnen und Mieter können bei Verdacht eines Verstoßes diesen beim Bezirksamt anzeigen. 8. Eingriffsbefugnisse Die für die Mietpreisprüfung zuständigen Stellen werden durch das Gesetz befugt, die Einhaltung der sich aus dem Berliner Mietengesetz (Mietendeckel) ergebenden Anforderungen zu überwachen und durchzusetzen. Zur Wahrnehmung dieser Aufgabe können sie alle eriorderlichen Maßnahmen (u.a. Auskunfts-und 5

Nachweispflichten, schrittweiser Aufbau eines Wohnungskatasters) treffen. lnsbesondere können sie den Vermieterinnen und Vermietern ini Einzelfall untersagen, eine höhere als die gesetzlich zulässige Miete zu verlangen oder anzunehmen. E. Mögliche Auswirkungen 1. Mietspiegel Gemäß § 558 Absatz 2 BGB ist bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmieten Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miethöhe durch Gesetz festgelegt worden ist. Durch das Berliner Mietengesetz (Mietendeckel) wird die Miethöhe der Wohnungen festgelegt. Die Voraussetzungen für die Mietspiegelerstellung liegen daher nicht mehr vor. Der im Mai 2019 veröffentlichte qualifizierte Berliner Mietspiegel 2019 wird im Mai 2021 nur noch als einfacher Mietspiegel anwendbar sein. Vermieterinnen und Vermieter können spätestens dann auf andere Begründungsmittel (z.B. Mieten von mindeste]is drei Vergleichswohnungen) zurückgreifen, sollte das Moratorium nicht menr gelten. Nach AUßerkrafttreten des Berliner Mietengesetzes (Mietendeckel) kann ein Mietspiegel erst dann wieder erstellt werden, wenn eine ausreichende Anzahl von Daten zu Mieterhöhungen nach den §§ 558 uiid 559 BGB und zu Wiedervermietungen vorliegt. Deswegen ist eine Übergangsregelung zur Erstellung des Mietspiegels und der auf dem Mietspiege[ basierenden AV Wohnen notwendig und rechtzeitig vorzubereiten. 2. Soziales Erhaltungsrecht Das Berliner Mietengesetz (Mietendeckel) unterstützt die Zielsetzung des sozialen Erhaltungsrechts. Dabei können Widersprüche oder Konkurrenzen zu den §§ 172 ff. BauGB nicht entstehen. Denn die §§ 172 ff. BauGB stützen sich auf die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für das Bodenrecht (Art. 74 Abs.1 Nr.18 GG). Ziel der Erhaltungsverordnungen ist die =rhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen. Sie treffen keine Aussage über zulässige Miethöhen. Es ist daher zulässig, aiif der Grundlage des Art. 70 Abs. 1 GG ein öffentlich-rechtliches Mietpreisrecht zu schaffen, welches auch in den sozialen Erhaltungsgebieten Anwendung findet. F. Alternativen ln der Diskussion zur Ausgestaltung eines Berliner Mietengesetzes (Mietendeckel) wurden weitere Aspekte erörtert, die im Folgenden wiedergegeben werden. 1. Moratorium mit lnflationsausglejch oder festgelegter prozentualer Steigerung Denkbar wäre eine regelmäßige Anpassung der festgeschriebenen Mieten entsprechend der lnflationsrate. 6

lm Hinblick auf § 557b BGB ist jedoch eine solche lndexmiete bereits vom Regelungsbereich des Bundesgesetzgebers erfasst. Hiermit würde eine inhaltsgleiche landesrechtliche Regelung geschaffen werden. Ein solcher lnflationsausgleich wirft auch die Frage nach der Zielsetzung des Berliner Mietengesetzes bzw. der Notwendigkeit eines öffentlich-rechtlichen Eingreifens auf, weil die Mieten trotz des Moratoriums weiter steigen würden. Ein echtes Einfrieren der Mietpreise ohne lnflationsausgleich hat zudem den Vorteil, dass die Einkommensentwicklung Gelegenheit bekomrnt, den Rückstand zur Mietpreisentwicklung aufzuholen. Gleiches gilt auch für eine festgelegte geringe jährliche Mietsteigerung von 2 %, wie mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften vereinbart. 2. Mietobergrenze ohne Moratorium Eine weitere Alternative wäre die ausschließliche Einführung einer Mietobergrenze für Bestandsmietverhältnisse und / oder für die Wiedervermietung von Wohnräumen. Bei bestehenden Mietverhältnissen wären Mieterhöhungen über eine noch zu bestimmende Mietobergrenze hinaus unzuläs`sig. Die Mietobergrenze könnte als ein einheitlicher einkommensorientierter Wert ode.r differenziert, z. 8. entsprechend den Baualtersklassen im Berliner Mietspiegel, ausgestaltet werden. Folge einer solchen Regelung wäre, dass Mieterhöhungen nach dem BGB bis zu einer zu benennenden Grenze weiterhin möglich wären. lnsoweit blieben Vermieterinnen und Vermieter, die bisher nur eine geringe Miete verlangen, von der Mietbegrenzung ausgenommen. Darüber hinaus würden die niedrigen oder güiistigen Mieten bis zur Mietobergrenze weiter steigen. Profitieren von der Festlegung von Mietobergrenzen würden allein Mieterinnen und Mieter mit bereits höheren Meten, die auch aufgrund ihres Einkommens in gut ausgestatteten Wohnungen mit adäquater Miethöhe wohnen könnten. Das Ziel den jetzigen Zustand des Wohnungsmarktes zu sichern bzw. „einzufrieren``, um schädliche zukünftige Entwicklungen auf clem Wohnungsmarkt rechtzeitig entgegen zu wirken, wird mit der Mietobergrenze ohne Moratorium nicht erreicht. G. Zeitplan Senatsbeschluss über die Eckpunkte am 18.06.2019 Fertigstellung Entwurf und Schlusszeichnung bei Sensw bis 31.08.2019 Anhörung Fachkreise und Verbände bis 13.09.2019 Einleitung Mitzeichnungsverfahren Anmeldung für den Senat bis bis 16.09.2019 07.10.2019 Senatsbeschluss bis 15.10.2019 Erste Lesung im Abgeordnetenhaus von Berlin bis 31.10.2019 7

Ausschussberatungen November/Anfang Dezember 2019 Zweite Lesung Abgeordnetenhaus von Berlin bis 12.12.2019 Sofern Erklärung verzicht auf Dritte Lesung und Ausfertigung bis 20.12.2019 Verkündung im Gesetz-und verordnungsblaft Berlin bis 10.01.2020 Inkrafttreten bis 11.01.2020 5. Rechtsarundlaae / Grundlaae für die zuständiakeit des senats: § 10 Nr. 23 GGO Sen 6. Auswirkunaen auf die Gleichstelluna der Geschlechter: Keine 7. Kostenauswirkunaen auf privathaushalte und / oder wirtschaftsuntemehmen: Durch diese Voriage entstehen keine Kostenauswirkungen. Die Kostenauswirkungen werden im Rahmen der Vorbereitung des Gesetzentwuries näher bestimmt. Das geplante Beriiner Mietengesetz (Mietendeckel) wird Auswirkungen auf die Wirtschaftsplanungen der Wohnungswirtschaft haben, indem geplante Mehreinnahmen nicht in voller Höhe realisiert werden können. Dies kann jedoch gegenwärtig nicht näher quantmziert werden. 8. Auswirkunaen auf die zusammenarbeit mft dem Land Brandenbura: Keine Auswirkunaen auf den HaushaLtsDlan und die FinanzDlanuna: a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Durch diese Vorlage entstehen keine Auswirkungen auf den Haushansplan und die Finanzplanung. Eine Konkretisierung der Auswirkungen des Gesetzentwuris auf den Haushaltsplan-und die Finanzpk]nung kann erst im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens eriolgen, wenn die Eckpunkte vom Senat beschlossen wurden. Die Kosten der 188, die mft der Wah.mehmung der Aufgaben verbunden sind, sind auszugleichen. b) Personahwirtschaftliche Auswirkungen : Durch diese Voriage entstehen keine personahwirtschaftlichen Auswirkungen. Bei lnkrafttreten eines Berliner Mietengesetzes ist aufgrund der Verfolgung von Veistößen und der Sicherung der 8

Eingriffsbefugnisse durch die Bezirke mit einem zusätzlichen Personalbedarf zu rechnen. Die personalwirtschaftlichen Auswirkungen werden im Rahmen der Vorbereitung des Gesetzentwurfes näher bestimmt. Lompscher