40-19GutachtenGrflicherPark.pdf

Dieses Dokument ist Teil der Anfrage „"Gutachten zur Ermittlung einer angemessenen Pacht" - Gräflicher Park Bad Driburg

Dr. Jan-Christoph Friedrichs Gesellschafter BB Göttingen GmbH Sachverständiger * BB Göttingen GmbH Raseweg 4 37124 Rosdorf Telefon: 0551/79 86 6-0 Fax: 0551/79 86 6 -20 Buero@BBGoettingen.de www.BBGoettingen.de Büro Sievershausen Sievershäuser Unterdorf 6 37574 Einbeck Telefon: 0 55 53/91 96 75 Fax: 0 55 53/91 95 24 Mobil: 0173/36 52 77 1 Friedrichs@BBGoettingen.de G U TA C H T E N 40-19 zur Ermittlung einer angemessenen Pacht Gräflicher Park Bad Driburg Wertermittlungsstichtag: 12.08.2019 Ergebnis: Bei dem nach Kapitel 5.1 ermittelten, rechnerischen Verkehrswert/Teilwert von 8.666.031 € und einer marktüblichen Pachtrendite von 2,0 % (Kapitel 3.3) ergibt sich rechnerisch ein jährlicher angemessener Pachtzins (Nettopacht) von 173.321 €. Das sind rechnerisch 0,40 €/m² auf die Gesamtfläche bzw. 1,00 €/m² für Zone I, 0,24 €/m² für Zone II und 0,12 €/m² für Zone III. Zur Abgrenzung der Zonen vergleiche Skizze in Abbildung 6, S. 23. Der Unterzeichnende ist für die Ermittlung von Verkehrswerten und Pachtentgelten für städti- sche Parkanlagen nicht öffentlich bestellt und vereidigt. * Von der Landwirtschaftskammer Niedersachsen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Einzelgrundstücken, für Bewertungs- und Entschädigungsfragen in landwirtschaftlichen Betrieben sowie Nebenbetriebe (z.B. Brennerei, Kiesabbau, Biogasanlagen) - Mitglied im Hauptverband der landw. Buchstellen und Sachverständigen e.V. – HLBS
1 A UFTRAG UND V O RBEMERKUNGEN Inhaltsverzeichnis 1 2 3 4 5 Auftrag und Vorbemerkungen .......................................................................................................3 1.1 Auftraggeberin ...........................................................................................................................3 1.2 Vorbemerkungen - Auftrag des Gutachtens ..............................................................................3 1.3 Wertermittlungsstichtag .............................................................................................................3 1.4 Ortstermin ..................................................................................................................................4 Beschreibung der Wertermittlungsobjekte ..................................................................................4 2.1 Makro- und Mikrostandort ..........................................................................................................4 2.2 Grundstücksgröße und Lage .....................................................................................................4 2.3 Beschreibung .............................................................................................................................7 2.4 Planungsstand, Lasten, Beschränkungen, Rechte ................................................................. 11 Ermittlung des Pachtwertes ........................................................................................................ 14 3.1 Erhebung von Vergleichspachten ........................................................................................... 14 3.2 Erhebung von Reinerträgen aus der Parkbewirtschaftung ..................................................... 15 3.3 Ableitung von Pachtpreisen aus einer angemessenen Verzinsung des Verkehrswertes ...... 15 Methodische Vorbemerkungen zur Ermittlung des Verkehrswertes ...................................... 18 4.1 Definition des Verkehrswertes ................................................................................................ 18 4.2 Wertermittlungsverfahren........................................................................................................ 18 Ermittlung des Verkehrswertes .................................................................................................. 19 5.1 Vergleichswertverfahren ......................................................................................................... 19 5.2 Ertragswertverfahren .............................................................................................................. 24 5.3 Sachwertverfahren .................................................................................................................. 24 6 Ergebnis des Gutachtens ............................................................................................................ 24 7 Schlusserklärung ......................................................................................................................... 25 8 Anhang .......................................................................................................................................... 26 8.1 Verwendete Literatur ............................................................................................................... 26 8.2 Dokumente und Informationen ............................................................................................... 26 SEITE 2 VON 27
1 A UFTRAG UND V O RBEMERKUNGEN 1 1.1 Auftrag und Vorbemerkungen Auftraggeberin Bezirksregierung Detmold Leopoldstraße 15 32756 Detmold 1.2 Vorbemerkungen - Auftrag des Gutachtens Der Unterzeichnende ist mit der Ermittlung einer angemessenen Pacht für die öffentlich zugänglichen Grundstücksteile des Gräflichen Parks Bad Driburg beauftragt. Auftragsgemäß wird die Pacht als reine Grundstückspacht (Pacht für den Grund und Boden) ermittelt. Pachtansätze für aufstehende Gebäude und bauliche Anlagen sind nicht Gegenstand dieses Gutach- tens. Hintergrund: Um den gesetzlichen Anforderungen an den Status eines Kurortes und Heilbades gerecht zu werden, hat die Stadt Bad Driburg einen Dienstleistungsvertrag mit der Gräflichen Park GmbH & Co. KG geschlossen. Die Bezirksregierung Detmold ist mit einer Preisprüfung des Dienstleistungsvertrages beauftragt worden. Die Gräfliche Park GmbH & Co. KG stellt den Kurpark mit einer vertraglich verein- barten Fläche von 419.800 m² den Kurgästen, Bürgern und Besuchern zur Verfügung und kümmert sich um die gesamte Pflege. Zudem stellt sie ein Veranstaltungsprogramm für kulturelle und gesundheitsför- dernde, sportliche Aktivitäten auf. Für die von der Gräflichen Park GmbH & Co. KG erbrachten Dienstleistungen zahlt die Stadt Bad Driburg jährlich eine Vergütung an die Gräfliche Park GmbH & Co. KG. Neben Personalkosten, Sachkosten, Leasingkosten und Betriebskosten sind in dieser Vergütung auch Kosten für die Pacht der Fläche des Parks enthalten. Die Pacht macht einen wesentlichen Anteil der Vergütung aus. Da die Vorstellungen einer angemessenen Pacht von beiden Parteien stark voneinander abweichen, bedarf es einer fachkundigen Einschätzung der Bemessung der Pachthöhe. Wertermittlungsobjekte werden im Rahmen eines Wertermittlungsgutachtens üblicherweise lediglich in Augenschein genommen. Sollten – augenscheinlich nicht erkennbare – Mängel oder Positiv-Werte vor- handen sein, können sich hierdurch die im Gutachten ermittelten Werte erheblich ändern. Feststellungen werden nur insoweit getroffen, wie sie für die Ermittlung des Pachtwertes von Bedeutung sind bzw. aus der Sicht des Unterzeichnenden als wertrelevant erachtet werden. 1.3 Wertermittlungsstichtag Wertermittlungsstichtag ist der 15.09.2019. Das ist der Zeitpunkt der Gutachtenerstellung. SEITE 3 VON 27
2 B ESCHREIBUNG DER W ERTERMITTLUNGSOBJEKTE 1.4 Ortstermin Ein Ortstermin ist am 29.08.2019 erfolgt. Anwesend waren neben dem Unterzeichnenden: - - Herr Josef Wegener, als Ansprechpartner der Auftraggeberin Dr. Carl-Christian Meyer, freier Mitarbeiter der BB Göttingen GmbH 2 2.1 Beschreibung der Wertermittlungsobj ekte Makro- und Mikrostandort Land: Nordrhein-Westfalen Regierungsbezirk: Detmold Kreis/Kreisstadt: Höxter Einwohner: Stadt Bad Driburg 19.002 (Stand: 31.12.2018) Tourismus: 500.000 Tagesgäste (Stand: 2015) Mikrolage: Nordöstliches Stadtgebiet Zugang über Brunnenstraße im Süden Im Westen begrenzt durch die Bahntrasse und die Moritz-Allee 2.2 Grundstücksgröße und Lage Hinsichtlich der Größe und Abgrenzung des Wertermittlungsobjektes besteht augenscheinlich noch Ab- stimmungsbedarf zwischen den Parteien.1 Einerseits liegt die Skizze mit Flächenberechnung aus Anlage 1 des Dienstleistungsvertrages vom 12.11.2018 mit einer nach Abzug ausgenommener Be- reiche verbleibenden Fläche des Wertermittlungsobjektes von 419.800 m² vor (vgl. Abbildung 2). Andererseits verweist Euratio GmbH, Göttingen im Prüfbericht vom 18.06.2018 auf eine Neuberech- nung der Pachtfläche nach Abzug der ausgenommenen Bereiche von 434.594 m² (vgl. Abbildung 1). Fläche gesamt abzgl. ausgenommene Bereiche Pachtfläche Dienstleistungsvertrag 12. Nov 19 447.000 m² 27.200 m² 419.800 m² Gräflicher Park GmbH & Co. KG Neuberechnung 460.095 m² 25.501 m² 434.594 m² Der Pachtwertermittlung im Rahmen dieses Gutachtens wird im Weiteren die Fläche von 434.594 m² gemäß „Neuberechnung“ zugrunde gelegt, weil hier der größere Flächenbereich ab- gedeckt wird. Sollten sich die Parteien auf eine kleinere Pachtfläche verständigen, so kann die Pachtempfehlung gemäß der abgeleiteten Pachtansätze an die veränderte Flächengröße ange- passt werden. 1 Vgl. Brandi Rechtsanwälte, Schreiben vom 24.05.2019, Seite 9. SEITE 4 VON 27
2 B ESCHREIBUNG DER W ERTERMITTLUNGSOBJEKTE Die folgende Abbildung 1 stellt die Abgrenzung des Pachtobjektes gemäß „Neuberechnung“ und damit die Bewertungsgrundlage in diesem Gutachten dar. Danach ist die zu beurteilende Pachtfläche rot ge- färbt. Die orange gefärbten Teilbereiche (maßgeblich die Hotelgebäude des Gräflicher Park Hotel und Spa) gehören auftragsgemäß nicht zum Pachtobjekt. Mit der auftragsgemäß vorgenommenen Abgrenzung des Wertermittlungsobjektes entsteht – isoliert betrachtet – ein vermutlich nicht marktfähiges Objekt. Der Wert des Parks wird nach Einschätzung des Unterzeichnenden nicht unwesentlich durch die Bebauung der Hotelanlage geprägt. Ebenso dürfte die ausgegrenzte Hotelanlage – isoliert betrachtet, ohne den Park – nicht marktfähig sein. Vor diesem Hintergrund werden im Weiteren die Wertansätze (angemessener Pachtwert und Ver- kehrswert) als Teilwerte des Gesamtobjektes mit der Hotelanlage beurteilt. Mit den skizzierten Außengrenzen des Gesamtobjektes ergibt sich rechnerisch eine Fläche von 460.095 m². Nach Abzug der orange gefärbten Teilflächen verbleibt rechnerisch eine Pachtfläche von 434.594 m². Gesamt abz. 46 - -1 - Saldo = Pachtfläche: 43 45 94 m² 00 95 m² 36 52 m² 26 53 m² 87 79 m² - 4 17 m² Aus der Skizze mit dem hinterlegten Luftbild wird deutlich, dass Teilbereiche des hier skizzierten Pacht- objektes auch mit Gebäuden und Sportanlagen (Tennisplätze) überbaut sind, die augenscheinlich nicht öffentlich zugänglich sind bzw. gemacht werden sollen. Nach Abstimmung mit der Auftraggeberin wird aber zunächst die Skizze und die sich daraus ergebende Fläche als Bewertungsgrundlage verwendet. Gegebenenfalls kann das Wertermittlungsergebnis später an veränderte Flächengrenzen angepasst werden. SEITE 5 VON 27
2 B ESCHREIBUNG DER W ERTERMITTLUNGSOBJEKTE Abbildung 1: Abgrenzung des Pachtobjektes gemäß Neuberechnung Gräflicher Park GmbH & Co. KG / Unterlage der Auftraggeberin Abbildung 2: Skizze gemäß Anlage 1 – Dienstleistungsvertrag Gräflicher Park vom 12.11.2018 SEITE 6 VON 27
2 B ESCHREIBUNG DER W ERTERMITTLUNGSOBJEKTE 2.3 Beschreibung Bilder vom Ortstermin Piet Oudolf Garten Blick von Ost nach West Richtung Haupteingang Süd Allee Richtung Irrgarten Blick von Süd nach Nord, rechter Hand liegen die ausgenommenen Bereiche des Garten Spa‘s Irrgarten mit Holzaussichtsturm Blick von der Allee Richtung Nordwest SEITE 7 VON 27
2 B ESCHREIBUNG DER W ERTERMITTLUNGSOBJEKTE Irrgarten Blick vom Holzaussichtsturm nach Südwest Wiesen Blick vom Rasentennisplatz Richtung Norden Rasentennisplatz mit dahinterliegenden Sandplätzen Blick Richtung Osten SEITE 8 VON 27
2 B ESCHREIBUNG DER W ERTERMITTLUNGSOBJEKTE Sand-Tennisplätze mit Club-Haus im Hintergrund Blick Richtung Nordost Rosengarten Blick Richtung Süden Tiergehege mit Waldbühne Blick vom Weg Richtung Norden SEITE 9 VON 27
2 B ESCHREIBUNG DER W ERTERMITTLUNGSOBJEKTE Wasserfläche mit Fontäne auf dem westlichen Parkgelände Gästeservicecenter Rechts vorne Villa Heimat, dahinter der alte Pferdestall Diese Gebäude sind nach den Unterlagen der Verpächterin nicht ausgenommene Bereiche Konzertmuschel hinter „Caspar’s Restaurant“ S E I T E 10 VON 27