Landtag von Baden-Württemberg                                                        Drucksache 16 / 7128 16. Wahlperiode                                                                      22. 10. 2019 Kleine Anfrage des Abg. Daniel Born SPD und Antwort des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Wohnungsmarkt in der Gemeinde Brühl – Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit an- gespannten Wohnungsmärkten Kleine Anfrage Ich frage die Landesregierung: 1. Wie stellt sich der Wohnungsversorgungsgrad (Verhältnis von Haushalten zum Wohnungsbestand) in der Gemeinde Brühl dar (unter Angabe von Anzahl der Haushalte, Wohnungsbestand, Wohnungsleerstand), der im Gutachten zur Iden- tifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungs- märkten zugrunde gelegt wurde? 2. Wie stellt sich die Wohnungsversorgung (Verhältnis von Wohnungsneubau zu Haushaltsentwicklung) in der Gemeinde Brühl dar (unter Angabe von Haus- haltsentwicklung und Wohnungsbestandsentwicklung), die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? 3. Wie stellt sich die Mietbelastungsquote (bruttowarm) (Verhältnis von Brutto- warmmiete zum Haushaltseinkommen) in der Gemeinde Brühl dar (unter An- gabe von Angebotsmieten, Kaufkraft, Betriebs- und Heizkosten), die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? 4. Wie stellen sich die Höhe und Entwicklung von Angebotsmieten (Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie alternativ absolute Höhe der Angebotsmiete) in der Gemeinde Brühl dar, die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurden? 5. Wie stellt sich die Mietpreisdifferenz bzw. Höhe von Angebots- und Vergleichs- miete in der Gemeinde Brühl dar, die im o. g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? 22. 10. 2019 Born SPD Eingegangen: 22. 10. 2019 / Ausgegeben: 22. 11. 2019                                                          1 Drucksachen und Plenarprotokolle sind im Internet         Der Landtag druckt auf Recyclingpapier, ausgezeich- abrufbar unter: www.landtag-bw.de/Dokumente               net mit dem Umweltzeichen „Der Blaue Engel“.

Landtag von Baden-Württemberg                                                         Drucksache 16 / 7128 Begründung In der Sitzung der Wohnraumallianz am 14. Oktober 2019 wurde ein Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungs- märkten vorgestellt. Die vorliegende Kleine Anfrage hat zum Ziel, die einzelnen Daten für die Gemeinde Brühl in Erfahrung zu bringen. Antwort Mit Schreiben vom 15. November 2019 Nr. 5-2730.07/35 beantwortet das Ministe- rium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau die Kleine Anfrage wie folgt: Vorbemerkung: Im Anschluss an das Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz am 21. März 2019 wurde gemäß der dortigen Empfehlung über die L-Bank ein Gutachten zur Iden- tifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungs- märkten in Auftrag gegeben. Das beauftragte Institut F+B – Forschung und Be- ratung für Immobilien, Wohnen und Umwelt GmbH – hat das erstellte Gutachten sowie dessen Ergebnisse mit Blick auf die Gebietskulisse einer neuen Landes- verordnung zur Mietpreisbremse im Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz am 14. Oktober 2019 vorgestellt. 1. Wie stellt sich der Wohnungsversorgungsgrad (Verhältnis von Haushalten zum Wohnungsbestand) in der Gemeinde Brühl dar (unter Angabe von Anzahl der Haushalte, Wohnungsbestand, Wohnungsleerstand), der im Gutachten zur Iden- tifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungs- märkten zugrunde gelegt wurde? Zu 1.: Für die Gemeinde Brühl ergibt sich ein Wohnungsversorgungsgrad von 92,8 Pro- zent. Ab einem Wohnungsversorgungsgrad von 100 Prozent liegt eine vollständige Bedarfsdeckung der Wohnungsnachfrage vor. Auf der Grundlage der Haushaltszahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) zum Stichtag 31. Dezember 2017 wurde unter Verwendung der Bevölke- rungszahl zum Stichtag 31. Dezember 2018 und der durchschnittlichen Haushalts- größe die aktuelle Anzahl von 7.429 Haushalten in der Gemeinde Brühl ermittelt. Unter Berücksichtigung einer in Fachkreisen anerkannten Fluktuationsreserve von 3 Prozent ergibt sich eine bereinigte Anzahl von 7.642 Haushalten. Die Fluktu- ationsreserve ist für das Funktionieren des Wohnungsmarktes von Relevanz und resultiert aus Leerständen, um Umzüge und Baumaßnahmen im Bestand zu ge- währleisten. Der hiernach erforderliche Leerstand in Höhe von 3 Prozent wird bei der Saldierung von Angebot und Nachfrage rechnerisch zu den Haushalten hinzu- gezählt. Dieser Wohnungsnachfrage von 7.642 Haushalten stand auf der Grundlage der Ge- bäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Stand 31. Dezember 2018) eine Anzahl von 7.095 Wohnungen gegenüber. Aus der Differenz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot ergibt sich für die Gemeinde Brühl ein Angebotsdefizit von 547 Wohnungen, somit ein Wohnungsversorgungsgrad von 92,8 Prozent. 2

Landtag von Baden-Württemberg                                                          Drucksache 16 / 7128 2. Wie stellt sich die Wohnungsversorgung (Verhältnis von Wohnungsneubau zu Haushaltsentwicklung) in der Gemeinde Brühl dar (unter Angabe von Haus- haltsentwicklung und Wohnungsbestandsentwicklung), die im o.g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? Zu 2: Für die Gemeinde Brühl ergibt sich eine Wohnungsversorgung für Neubürger in Höhe von 5,31 unter Berücksichtigung des Wohnungsneubaus zwischen 2013 und 2018 sowie unter Berücksichtigung von Leerstand und der Fluktuationsreserve. Ab einer Wohnungsversorgung von 1,0 wird der Bedarf an Wohnungen für zusätzliche Haushalte durch ein ausreichendes Wohnungsangebot für neue Haushalte gedeckt. Für die Haushaltsentwicklung wurde die neue Wohnungsnachfrage in Form der Differenz zwischen der Anzahl von Haushalten im Jahr 2013 und im Jahr 2018 auf der Basis der GfK-Daten errechnet. Hiernach stieg die Anzahl der Haushalte in der Gemeinde Brühl von 7.339 im Jahr 2013 auf 7.429 im Jahr 2018, somit um 90 Haushalte. Für die Wohnungsbestandsentwicklung wurde entsprechend die Differenz zwi- schen der Anzahl von Wohnungen im Jahr 2013 und im Jahr 2018 auf der Basis der Daten des Statistischen Landesamtes errechnet. Hiernach stieg das Wohnungs- angebot in der Gemeinde Brühl von 6.879 im Jahr 2013 auf 7.095 im Jahr 2018, somit um 216 Wohnungen. Bei der Stichtagsberechnung zur Entwicklung der Wohnungsversorgung ist die Einbeziehung des Wohnungsleerstands und der Fluktuationsreserve notwendig, um die tatsächliche Wohnungsversorgung auf den regionalen Wohnungsmärk- ten abzubilden. Bei der Wohnungsbestandsentwicklung sind daher nicht nur die Wohnungen, die aufgrund Neubautätigkeit hinzukommen, sondern auch die Woh- nungen, die im Jahr 2013 leer stehen, zu berücksichtigen. Der Leerstand im Jahr 2013 für die Gemeinde Brühl wurde anhand der fortgeschriebenen Daten aus dem Zensus 2011 in Höhe von 277 Wohnungen ermittelt, die rechnerisch dem Woh- nungsangebot im Jahr 2018 hinzugezählt werden, was einen Wohnungszuwachs von insgesamt 493 Wohnungen bedeutet. Die Fluktuationsreserve in Höhe von 3 Prozent, absolut 15 Wohnungen, wird von diesem Wohnungszuwachs wieder abgezogen, verbleibt also ein bereinigter Wohnungszuwachs von 478 Wohnungen. Die Gegenüberstellung des Zuwachses an Haushalten zwischen 2013 und 2018 in Höhe von 90 Haushalten und des Zuwachses an Wohnungen in Höhe von 478 Woh- nungen ergibt eine Wohnungsversorgung für Neubürger in Höhe von 5,31. 3. Wie stellt sich die Mietbelastungsquote (bruttowarm) (Verhältnis von Brutto- warmmiete zum Haushaltseinkommen) in der Gemeinde Brühl dar (unter Anga- be von Angebotsmieten, Kaufkraft, Betriebs- und Heizkosten), die im o.g. Gut- achten zugrunde gelegt wurde? Zu 3.: Für die Gemeinde Brühl ergibt sich eine Mietbelastungsquote (bruttowarm) in Höhe von 20,3 Prozent. Diese liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 19,6 Prozent. Anhand der Kaufkraftdaten der GfK zum Stichtag 31. Dezember 2017 wurde für die Gemeinde Brühl ein durchschnittliches Haushaltseinkommen in Höhe von 53.047 Euro ermittelt. Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den Betriebskosten und den Heiz- und Warmwasserkosten zusammen. Für die Nettokaltmiete wurden die Angebotsmieten pro Quadratmeter Wohnfläche gemäß dem F+B-Datenbestand aus den Jahren 2017/2018 zugrunde gelegt, der auf einer umfassenden Auswertung der Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in den einzelnen Gemeinden beruht. In einem mehrstufigen Verfahren wurden zu- nächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45 qm, 45 qm bis 75 qm und größer als 75 qm) ermittelt, die dann anhand der regionalen Vertei- 3

Landtag von Baden-Württemberg                                                           Drucksache 16 / 7128 lung des Wohnungsbestands nach Größenklassen auf der Grundlage des Zensus gewichtet wurden. Für die Gemeinde Brühl ergibt sich hieraus eine durchschnittli- che Angebotsmiete in Höhe von 8,61 Euro je qm. Die kalten Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser weisen deutliche regionale Unterschiede auf. Daher wurde hierfür regionalisierte Daten auf der Grundlage einer Auswertung der Sozialstatistik SGB II verwendet, die für jeden Stadt- und Landkreis tatsächliche Kosten ausweist. Für die Gemeinde Brühl wurden kalte Betriebskosten in Höhe von 1,34 Euro je qm sowie Kosten für Hei- zung und Warmwasser in Höhe von 1,08 Euro je qm ermittelt. Hiernach ergibt sich eine Bruttowarmmiete für die Gemeinde Brühl in Höhe von 11,03 Euro je qm. Multipliziert mit der durchschnittlichen Wohnfläche für die Ge- meinde Brühl von 81,55 qm ergibt sich eine durchschnittliche Bruttowarmmiete in Höhe von jährlich 10.793,96 Euro. Dies ins Verhältnis gesetzt zum durchschnittli- chen Haushaltseinkommen in Höhe von 53.047 Euro ergibt eine Mietbelastungs- quote von 20,3 Prozent. 4. Wie stellen sich die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten (Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie alternativ absolute Höhe der Angebotsmiete) in der Gemeinde Brühl dar, die im o.g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? Zu 4.: Für die Gemeinde Brühl betrug die durchschnittliche Angebotsmiete 6,96 Euro je qm in den Jahren 2012/2013 sowie 8,61 Euro je qm in den Jahren 2017/2018. Dies entspricht einer Steigerung in fünf Jahren um 23,7 Prozent, die damit unter dem Landesdurchschnitt von 25,4 Prozent liegt. Wie bereits zu Ziff. 3 erläutert, wurden in einem mehrstufigen Verfahren zunächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45 qm, 45 qm bis 75 qm und größer als 75 qm) ermittelt, die dann anhand der regionalen Verteilung des Wohnungsbestands nach Größenklassen auf der Grundlage des Zensus gewich- tet wurden. Im Vergleich hierzu betrug die absolute Höhe der Angebotsmiete im landesweiten Durchschnitt 7,36 Euro je qm in den Jahren 2012/2013 sowie 9,23 Euro in den Jahren 2017/2018, somit jeweils über den Durchschnittswerten in der Gemeinde Brühl. 5. Wie stellt sich die Mietpreisdifferenz bzw. Höhe von Angebots- und Vergleichs- miete in der Gemeinde Brühl dar, die im o.g. Gutachten zugrunde gelegt wurde? Zu 5.: Für die Gemeinde Brühl beträgt die Mietpreisdifferenz zwischen den Angebots- mieten (bei Neuvermietung) und den Vergleichsmieten (in Bestandsmietverträgen) 1,31 Euro je qm in den Jahren 2017/2018 und liegt damit unter dem Landesdurch- schnitt von 2,58 Euro je qm. Die Höhe der Angebotsmiete wird abweichend von Ziff. 3 und 4 beim Vergleich nach Ziff. 5 lediglich für die Wohnungsgrößen zwischen 45 qm und 75 qm ermit- telt, denn eine entsprechende landesweite Datenbasis für die Vergleichsmieten gibt es nicht unterteilt nach Wohnungsgrößen, sondern nur nach Baualtersklassen. Die durchschnittliche Angebotsmiete hiernach betrug in der Gemeinde Brühl 8,85 Euro je qm in den Jahren 2017/2018. Die Höhe der Vergleichsmiete wird anhand der vorliegenden Mietspiegel differen- ziert nach Baualtersklassen für eine „Normalwohnung“ mittlerer Größe (65 qm) ermittelt, wobei regionalisiert eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwer- te auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur anhand einer Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 und des Neubaus. Bei Fehlen eines Mietspiegels wird ein bewähr- tes Schätzmodell angewandt, das auch insoweit die Ermittlung einer belastbaren durchschnittlichen Vergleichsmiete ermöglicht. 4

Landtag von Baden-Württemberg                                                            Drucksache 16 / 7128 Da die Gemeinde Brühl über keinen Mietspiegel verfügt, wurde die geschätzte Vergleichsmiete für die Berechnung der Mietpreisdifferenz zugrunde gelegt. Die durchschnittliche Höhe der Vergleichsmiete betrug hiernach 7,54 Euro je qm in den Jahren 2017/2018, und damit über dem Landesdurchschnitt von 7,03 Euro je qm. Die Mietpreisdifferenz in den Jahren 2017/2018 für die Gemeinde Brühl zwischen der durchschnittlichen Angebotsmiete von 8,85 Euro je qm und der durchschnittli- chen Vergleichsmiete von 7,54 Euro je qm beträgt 1,31 Euro je qm oder 17,3 Pro- zent. In den Jahren 2017/2018 lag die absolute Höhe der Angebotsmiete in der Gemein- de Brühl mit 8,85 Euro je qm unter dem Landesdurchschnitt von 9,61 Euro je qm und die absolute Höhe der Vergleichsmiete mit 7,54 Euro je qm über dem Landes- durchschnitt von 7,03 Euro je qm. Da der Indikator Ziff. 5 nur als erfüllt gilt, wenn entweder die Mietpreisdifferenz über dem Landesdurchschnitt liegt oder sowohl die absolute Höhe der Angebots- miete 2017/2018 als auch die absolute Höhe der Vergleichsmiete 2017/2018 über dem Landesdurchschnitt liegen, ist der Indikator insgesamt als nicht erfüllt anzu- sehen. Im Gesamtbild der fünf Einzelindikatoren Ziff. 1 bis Ziff. 5, die zur Identifizie- rung angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg geeignet sind, deuten die Indikatoren 1 und 3 auf einen angespannten Wohnungsmarkt in der Gemeinde Brühl hin, dagegen nicht die Indikatoren 2, 4 und 5. Gemäß den Empfehlungen des Gutachtens sollten nur Gemeinden in die Gebietskulisse aufgenommen werden, bei denen mindestens vier der fünf Indikatoren erfüllt sind; hiernach ist Gemeinde Brühl nicht in die Gebietskulisse aufzunehmen. Dr. Hoffmeister-Kraut Ministerin für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau 5