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Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
Koeffizienten
Nicht standardisierte Standardisierte Kollinearitätssta-
Koeffizienten Koeffizienten tistik
Regressoren
Regressionskoef- Standard- Tole-
fizientB fehler Beta T Sig. ranz VIF
Vermieter 2 -1,16 0,062 -0,038 -18,750 0,000 0,937 1,1
Vermieter 3 -0,13 0,013 -0,027 -10,196 0,000 0,548 1,8
Vermieter 4 0,44 0,018 0,069 24,227 0,000 0,467 2,1
Vermieter 5 -1,24 0,016 -0,225 -79,608 0,000 0,478 2,1
Vermieter 6 -0,51 0,022 -0,049 -22,828 0,000 0,813 1,2
Vermieter 7 0,38 0,015 0,065 25,636 0,000 0,587 1,7
Vermieter 8 0,48 0,013 0,115 36,722 0,000 0,389 2,6
Vermieter 9 -1,03 0,056 -0,039 -18,571 0,000 0,864 1,2
Vermieter 10 0,32 0,026 0,028 12,181 0,000 0,714 1,4
Vermieter 11 0,19 0,030 0,016 6,313 0,000 0,622 1,6
Erläuterung zu den Spaltenüberschriften:
Regressionskoeffizient: Im Rahmen der Regressionsanalyse lässt sich über den Regressionskoeffizienten der Bei-
trag eines Regressors bzw. einer unabhängigen Variable, für die Erklärung der abhängigen Variable heranziehen.
Standardfehler: Der Standardfehler gibt das Streuungsmaß einer Schätzfunktion für einen unbekannten Parame-
ter der Grundgesamtheit an.
Sig.: Die Signifikanz gibt – vereinfachend dargestellt – an, ob die unabhängigen Variablen tatsächlich einen Ein-
fluss auf die Höhe der abhängigen Variable ausüben.
Toleranz: Die Multikollinearität wird durch die Toleranz abgeschätzt. Ist die Toleranz < 0,1 wird allgemein von
einer starken Multikollinearität ausgegangen
VIF: VIF ist der Varianzinflationsfaktor. Ist dieser > als 5 wird eine starke Multikollinearität angenommen. Dage-
gen gibt es auch andere Meinungen, die einen Faktor von größer als 10 Einheiten noch als akzeptabel ansehen.
3.2.3 Prüfung auf Heteroskedastizität
Bei der Anwendung eines multiplen linearen Regressionsmodells ist es wichtig, die Annahmen des Modells zu
überprüfen, um sicherzustellen, dass es korrekt spezifiziert ist und zuverlässige Ergebnisse liefert. Eine der An-
nahmen des Modells ist die Homoskedastizität, d. h. die Varianz der Fehlerterme sollte konstant sein. Wenn diese
Annahme verletzt ist, kann dies zu einer Verzerrung der Standardfehler, der Teststatistiken und der Konfidenzin-
tervalle führen.
Während der Modellentwicklung wurden robuste Standardfehler auf der Grundlage unterschiedlicher Schätz-
methoden verwendet. In der folgenden Tabelle sind die Ergebnisse der Schätzmethode HC3 dargestellt, die so-
wohl unter der Annahme von Heteroskedastizität wie auch von Homoskedastizität verwendet werden kann.
Die Standardfehler ändern sich gegenüber dem Modell ohne robuste Standardfehler nur marginal. Sämtliche
Variablen bleiben auf einem Niveau von 0,1 signifikant. Weitere Maßnahmen zur Behandlung vorhandener
(leichter) Heteroskedastizität sind nicht erforderlich.
Mietspiegel Dortmund 2023 31
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
Tab. 18: Regressionsmodell unter Verwendung robuster Standardfehler (HC3-Methode)
Parameterschätzungen mit robusten Standardfehlern
Robuster Standard-
Parameter RegressionskoeffizientB fehler t-Wert Signifikanz
Konstante 6,558 0,019 352,954 0,000
Baujahre bis 1909 -0,390 0,014 -27,190 0,000
Baujahre 1910 bis 1934 -0,208 0,012 -17,512 0,000
Baujahre 1935 bis 1959 -0,068 0,009 -7,879 0,000
Baujahre 1970 bis 1981 -0,154 0,011 -14,513 0,000
Baujahre 1982 bis 1994 0,088 0,020 4,335 0,000
Baujahre 1995 bis 2009 0,639 0,022 28,850 0,000
Baujahre 2010 bis 2014 1,183 0,072 16,389 0,000
Baujahre 2015 bis 2019 3,512 0,090 39,132 0,000
Wohnfläche von 20,01 bis 25 m² 1,659 0,132 12,606 0,000
Wohnfläche von 25,01 bis 30 m² 1,231 0,059 20,862 0,000
Wohnfläche von 30,01 bis 35 m² 1,221 0,038 31,801 0,000
Wohnfläche von 35,01 bis 40 m² 0,875 0,021 41,503 0,000
Wohnfläche von 40,01 bis 45 m² 0,536 0,014 39,604 0,000
Wohnfläche von 45,01 bis 50 m² 0,418 0,013 31,798 0,000
Wohnfläche von 50,01 bis 60 m² 0,186 0,007 26,307 0,000
Wohnfläche von 80,01 bis 110 m² -0,051 0,010 -5,344 0,000
Wohnfläche von 110,01 bis 145 m² -0,115 0,030 -3,866 0,000
Appartement 0,508 0,054 9,374 0,000
Maisonette- oder Galerie-Wohnung 0,068 0,032 2,125 0,034
Dachgeschoss-Wohnung 0,048 0,016 2,941 0,003
Souterrain-Wohnung -0,089 0,052 -1,720 0,085
Gäste-WC 0,208 0,015 13,443 0,000
kein Badezimmer in der Wohnung -0,671 0,028 -24,330 0,000
Badezimmer mit Dusche 0,145 0,007 19,405 0,000
Zweites Badezimmer mit WC 0,281 0,027 10,344 0,000
Offene Küche 0,080 0,026 3,056 0,002
Doppelkastenfenster -0,174 0,017 -10,307 0,000
Wärmeschutzverglasung 0,030 0,010 2,992 0,003
Höherwertige Wärmeschutzverglasung 0,398 0,017 23,862 0,000
kein Balkon, keine Loggia und keine Terrasse zur alleinigen Nut- -0,039 0,008 -4,612 0,000
zung durch die Mietpartei (ohne Garten) vorhanden oder nur Aus-
tritt
Garten zur alleinigen Nutzung durch die Mietpartei 0,421 0,022 19,218 0,000
Ohne Oberböden vermietet -0,102 0,009 -11,326 0,000
Parkettboden oder aufgearbeitete Hobeldielen 0,507 0,016 32,555 0,000
Keramik-/Natursteinboden 0,159 0,013 11,939 0,000
Hochwertiger PVC-Bodenbelag (fest verklebter Designboden/Vi- 0,199 0,012 17,102 0,000
nylboden)
Etagenheizung 0,029 0,009 3,347 0,001
Fernwärmeheizung -0,070 0,011 -6,188 0,000
Einzelöfen (Gas, Kohle, Öl) oder Heizung nicht vom Vermieter ge- -0,490 0,033 -14,860 0,000
stellt
Warmwasserbereitung erfolgt nicht ausschließlich über die Hei- -0,082 0,008 -10,248 0,000
zung (Zentral-/Etagenheizung), sondern zusätzlich über Boiler/Un-
tertischgerät (Strom) und/oder Durchlauferhitzer (Strom)
Ein oder mehrere "gefangene" Räume bzw. Durchgangszimmer -0,091 0,008 -11,992 0,000
elektrisch betriebene Rollläden/Fensterläden an überwiegend al- 0,319 0,022 14,603 0,000
len Fenstern
keine Gegensprechanlage mit Türöffnerfunktion vorhanden -0,117 0,007 -15,858 0,000
Wohnung über einen Aufzug erreichbar für Wohngebäude mit bis 0,219 0,018 12,059 0,000
zu einschließlich fünf bewohnten Geschossen
Barrierearme Erstellung oder Modernisierung 0,410 0,018 22,842 0,000
Fußbodenheizung 0,111 0,028 3,922 0,000
32 Mietspiegel Dortmund 2023
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
Parameterschätzungen mit robusten Standardfehlern
Robuster Standard-
Parameter RegressionskoeffizientB fehler t-Wert Signifikanz
Erneuerung/Austausch der gesamten Heizungsanlage (des Heizkes- 0,322 0,026 12,561 0,000
sels, der Rohr- bzw. Zuleitungen von der Heizzentrale zu den Woh-
nungen sowie der Heizkörper) 2009 und danach
Baderneuerung/-modernisierung (zeitgleiche Neuverfliesung und 0,081 0,012 6,729 0,000
Erneuerung von Sanitärobjekten) von 2009 bis 2014
Baderneuerung/-modernisierung (zeitgleiche Neuverfliesung und 0,171 0,011 14,907 0,000
Erneuerung von Sanitärobjekten) 2015 und danach
Erneuerung/Modernisierung der Fenster (in sämtlichen Aufent- 0,116 0,011 10,149 0,000
haltsräumen, wie Wohn- und Schlafräume, und in der Küche) 2015
und danach
Vollständige Erneuerung der Elektroinstallation (Austausch der 0,068 0,010 6,578 0,000
vorhandenen Leitungen und/oder Verstärkung der Leitungsquer-
schnitte) 2009 und danach
Erneuerung/Austausch des Fußbodenbelages bzw. grundlegende 0,036 0,011 3,173 0,002
Aufbereitung bei Parkett und Hobeldielen (Boden vollständig abge-
schliffen) 2009 und danach
Nachträgliche Dämmung der Außenwände, des Daches bzw. der 0,143 0,010 14,591 0,000
obersten Geschossdecke und der Kellerdecke 1995 bis 2014
Nachträgliche Dämmung der Außenwände, des Daches bzw. der 0,287 0,012 24,656 0,000
obersten Geschossdecke und der Kellerdecke 2015 und danach
Innenstadt-Mitte (1) 0,872 0,012 74,682 0,000
Innenstadt-Nord (2) 0,089 0,012 7,403 0,000
Dortmund-Nord (4) 0,037 0,009 3,970 0,000
Dortmund-Ost (5) 0,271 0,009 29,062 0,000
Dortmund-Süd (6) 0,615 0,011 55,850 0,000
Hörde (7) 0,610 0,017 36,797 0,000
Neuvermietung bis unter 2 Jahre vor dem Stichtag 0,207 0,017 12,195 0,000
Neuvermietung 2 Jahre und mehr vor dem Stichtag 0,093 0,013 7,476 0,000
Übergabe der Wohnung in renoviertem Zustand 0,175 0,009 18,903 0,000
Mietdauer 1 und mehr Jahre bis unter 2 Jahre -0,129 0,016 -8,212 0,000
Mietdauer 2 und mehr Jahre bis unter 3 Jahre -0,335 0,017 -19,431 0,000
Mietdauer 3 und mehr Jahre bis unter 4 Jahre -0,568 0,017 -32,629 0,000
Mietdauer 4 und mehr Jahre bis unter 6 Jahre -0,691 0,016 -43,278 0,000
Mietdauer 6 und mehr Jahre bis unter 8 Jahre -0,860 0,017 -50,713 0,000
Mietdauer 8 und mehr Jahre bis unter 10 Jahre -0,865 0,018 -47,432 0,000
Mietdauer 10 und mehr Jahre bis unter 15 Jahre -1,103 0,015 -73,619 0,000
Mietdauer 15 und mehr Jahre bis unter 20 Jahre -1,138 0,016 -72,498 0,000
Mietdauer 20 und mehr Jahre -1,241 0,015 -83,252 0,000
Vermieter 2 -1,159 0,047 -24,665 0,000
Vermieter 3 -0,128 0,012 -10,742 0,000
Vermieter 4 0,435 0,016 27,395 0,000
Vermieter 5 -1,241 0,014 -89,026 0,000
Vermieter 6 -0,513 0,017 -29,829 0,000
Vermieter 7 0,382 0,012 30,630 0,000
Vermieter 8 0,475 0,012 38,537 0,000
Vermieter 9 -1,032 0,031 -33,384 0,000
Vermieter 10 0,321 0,025 12,650 0,000
Vermieter 11 0,188 0,029 6,408 0,000
3.2.4 Aussonderung der außergesetzlichen Merkmale
Zum Abschluss wurden aus dem Regressionsmodell die außergesetzlichen Merkmale entfernt. Es wurde eine
weitere Modellschätzung vorgenommen, in die sämtliche im oben skizzierten Regressionsmodell enthaltenen
gesetzlichen Merkmale eingeflossen sind, jedoch keine Koeffizienten geschätzt wurden, sondern die bereits ge-
schätzten Koeffizienten als Konstante eingefügt wurden. Es fand insofern nur noch eine Neuschätzung der Kon-
stanten des Modells statt.
Mietspiegel Dortmund 2023 33
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung Die Konstante („Intercept“) verringerte sich von 6,56 Euro/m² auf 5,95 Euro/m², d. h. die außergesetzlichen Merkmale haben innerhalb des Datensatzes einen vergleichsweise hohen durchschnittlichen (negativen) Wert- beitrag von 0,61 Euro/m² Wohnfläche. Im Zuge der Neuberechnung verringerte sich der Erklärungsgehalt des Schätzmodells ohne die außergesetzlichen Merkmale für die Kontante auf 36,2 Prozent. Die Streuung der Resi- duen hat daher deutlich zugenommen. Im Gegenzug konnten die gesetzlichen Merkmale ohne die Einflüsse der außergesetzlichen Merkmale – und damit unverzerrt davon – ausgewiesen werden. Aus diesem Grund geben wir dieser Vorgehensweise den Vorzug vor einer reinen Regressionsanalyse ohne Be- rücksichtigung außergesetzlicher Merkmale. Auf diese Weise wird sowohl der Definition der ortsüblichen Ver- gleichsmiete als auch den Anforderungen der statischen Methodenlehre zu den Anwendungsvoraussetzungen der Regressionsanalyse Rechnung getragen. 34 Mietspiegel Dortmund 2023
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
4. Auswertungen und Ergebnisse der Untersuchung
In den folgenden Kapiteln werden die wesentlichen Ergebnisse der Analyse erläutert.
4.1. Beschaffenheit
Bestimmung homogener Baualtersklassen
Das Alter eines Gebäudes bzw. einer Wohnung bestimmt maßgeblich die Miethöhe. Durch die Altersklasse soll
das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ konkretisiert werden. Entscheidend ist daher der Zeitpunkt der Errich-
tung, also der Zeitpunkt, der den Baustandard bestimmt hat, nach dem das Gebäude errichtet worden ist. 9 Maß-
geblich für das Baujahr war Frage 1.1 im Fragebogen (siehe Anhang). Darüber hinaus ist berücksichtigt worden,
wenn einzelne Wohnungen erst nach Fertigstellung des Gebäudes im Nachhinein geschaffen wurden.
Differenzierungen hinsichtlich der Qualität der nachträglich fertig gestellten Wohnungen sind durch den Frage-
bogen nicht möglich gewesen. Sollte eine nachträglich errichtete Wohnung in dem Errichtungsjahr nicht dem
üblicherweise vorherrschenden Standard entsprechen, den ein im selben Jahr errichtetes Gebäude aufweist,
wäre dies innerhalb der angegebenen Mietspiegel-Spannen zu berücksichtigen.
In solchen Fällen, bspw. bei nachträglich errichteten Geschossen oder einem Anbau, ist das Jahr der Fertigstel-
lung maßgebend für die Einordnung im Mietspiegel-Tableau, da der bauliche bzw. energetische Standard den zu
diesem Zeitpunkt jeweils gültigen gesetzlichen Rahmenbedingungen entspricht. Dieses Fertigstellungsjahr be-
zieht sich allerdings ausschließlich auf die nachträglichen errichteten Wohnungen und nicht auf die anderen im
Gebäude befindlichen Wohnungen.
Bei den Beratungen zum Mietspiegeltableau haben sich die Mitglieder des Arbeitskreises darauf verständigt, nur
Wohnungen zu berücksichtigen, die bis einschl. 2019 fertig gestellt wurden. Grund dafür ist die Auffassung, dass
sich für Neubauten, die in einem Zeitraum von bis zu vier Jahren vor dem Erhebungsstichtag errichtet worden
sind, stabile Marktmieten bzw. ortsübliche Vergleichsmieten erst bilden müssen und bei diesen Mieten größere
Spreizungen auftreten können.
Die Einteilung der Wohnungen in Baualtersklassen wurde anhand eines additiven Regressionsmodells mit kate-
gorisierten Variablen vorgenommen.
Tab. 19: Einteilung der Wohnungen in Baualtersklassen
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Baujahresklassen wichtet wichtet wichtet wichtet
Baujahre bis 1909 -0,39 0,000 542 4,3% 8.724 7,7%
Baujahre 1910 bis 1934 -0,21 0,000 1.388 11,1% 13.630 12,1%
Baujahre 1935 bis 1959 -0,07 0,000 3.959 31,6% 38.987 34,6%
Baujahre 1960 bis 1969 Referenzklasse 3.396 27,1% 29.194 25,9%
Baujahre 1970 bis 1981 -0,15 0,000 1.294 10,3% 12.713 11,3%
Baujahre 1982 bis 1994 0,09 0,000 570 4,6% 4.254 3,8%
Baujahre 1995 bis 2009 0,64 0,000 881 7,0% 3.879 3,4%
Baujahre 2010 bis 2014 1,18 0,000 165 1,3% 415 0,4%
Baujahre 2015 bis 2019 3,51 0,000 318 2,5% 820 0,7%
Die Einteilung in Baujahresklassen ist intensiv geprüft und im Arbeitskreis Mietspiegel diskutiert worden. Grund
dafür war ein Abschlag, der sich in den Baujahren der 1970er Jahre gezeigt hat, aber nicht für alle Altersjahrgänge
gleichermaßen zutraf. Zunächst wurde vermutet, dass ein Zusammenhang bestehen würde zwischen ehemals
öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnungen, deren Miete kurz nach Auslaufen der Bindungen noch auf
einem niedrigen Niveau verbleibt, bis im Zuge regelmäßiger Mieterhöhungen eine Anpassung an das Niveau der
9
Vgl. Börstinghaus/Clar (1997): Mietspiegel - Erstellung und Anwendung, München, S. 61.
Mietspiegel Dortmund 2023 35
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
ortsüblichen Vergleichsmiete stattfindet. Jedoch konnte diese Vermutung nach Berücksichtigung zusätzlicher In-
formationen zur ausgelaufenen Mietpreisbindung nicht bestätigt werden. Der hochsignifikante Abschlag dieser
Altersjahrgänge dürfte auf die Qualität der Bauweisen im Verhältnis zu anderen Baualtersjahrgängen zurückzu-
führen sein. Die alternative Bildung verschiedener Baujahresklassen hat gezeigt, dass die Abgrenzung in eine
Baualtersklasse von 1970 bis 1981 (beide Jahrgänge eingeschlossen) der Situation am besten gerecht wird.
Berücksichtigung und Einfluss von Modernisierungen bzw. Erneuerungen
Neben dem Baualter haben Umfang und Art von Modernisierungen bei älteren Gebäuden und Wohnungen einen
wesentlichen Einfluss auf den Mietpreis. Denn mit steigendem Alter verliert das Gebäudealter nach und nach an
Bedeutung für den Mietpreis, wogegen der Zustand der Wohnungen und des Gebäudes – modernisiert oder
unmodernisiert – immer wichtiger wird. Es zeigte sich, dass signifikante Mietpreisunterschiede nur dann festzu-
stellen waren, wenn der Modernisierungsaufwand einen bestimmten Umfang überschritten hatte und der Zeit-
punkt der Durchführung der Maßnahmen durch die Vermieter*in noch nicht so weit in der Vergangenheit lag.
Höhere Mietpreise lassen sich nur dann durchsetzen, wenn eine Wohnung ganz oder teilweise heutigen Wohn-
ansprüchen genügt und dies von den Mieter*innen auch wahrgenommen wird. Selbst bei Durchführung einzel-
ner Erneuerungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen kann – je nach Jahr der Durchführung – eine höhere Miete
nachgewiesen werden.
Für die Erstellung des Dortmunder Mietspiegels wurden folgende Erneuerungs- bzw. Modernisierungsmaßnah-
men in der Befragung erhoben und deren Einfluss auf die Miete geprüft:
• Erstmaliger Heizungseinbau
• Erneuerung/Austausch der gesamten Heizungsanlage (Heizungskessel, Rohrleitungen und Heiz-
körper),
• Erstmaliger Dusch- oder Badeinbau
• Baderneuerung/-modernisierung (zeitgleiche Neuverfliesung und Erneuerung von Sanitärobjek-
ten),
• Erneuerung/Modernisierung der Fenster (in sämtlichen Aufenthaltsräumen, wie Wohn- und
Schlafräume, und in der Küche),
• Wärmedämmung des gesamten Daches oder der obersten Geschossdecke (entsprechend der je-
weils gültigen Wärmeschutzverordnung),
• Wärmedämmung der gesamten Kellerdecke (entsprechend der jeweils gültigen Wärmeschutz-
verordnung),
• Wärmedämmung aller Außenwände (entsprechend der jeweils gültigen Wärmeschutzverord-
nung),
• Erneuerung/Austausch des Fußbodenbelages bzw. grundlegende Aufbereitung bei Parkett und
Hobeldielen
• Einbau einer Trittschalldämmung
• Vollständige Erneuerung der Elektroinstallationen (Austausch der vorhandenen Leitungen
und/oder Verstärkung der Leitungsquerschnitte).
Mit verschiedenen Regressionsmodellen wurde der Einfluss einzelner Maßnahmen und unterschiedlicher Kom-
binationen von Maßnahmen auf die Miethöhe getestet. Es bestätigte sich die hohe Relevanz des Zeitpunktes,
wann eine Maßnahme durchgeführt bzw. abgeschlossen wurde. Je weniger lange eine Maßnahme zurückliegt,
desto höher war der Einfluss der Maßnahme auf die Höhe der Miete. Ein Einfluss auf die Höhe der Miete konnte
für Maßnahmen festgestellt werden, die 1995 und später durchgeführt wurden.
Nach Prüfung des Einflusses von einzelnen Merkmalen sowie von Kombinationen von Merkmalen hat sich ein
Modell, bei dem der Einfluss in Abhängigkeit von dem Jahr der Durchführung sowie dem jeweiligen Baujahr
36 Mietspiegel Dortmund 2023
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
berücksichtigt wird, als besonders aussagekräftig herausgestellt. Dadurch konnte der Erklärungsgehalt des Re-
gressionsmodells weiter verbessert werden.
Die folgende Tabelle zeigt die Ergebnisse der Auswertung von den für den Mietpreis relevanten, von der Vermie-
ter*in durchgeführten Modernisierungen:
Tab. 20: Übersicht über die Bewertung der Modernisierungsmaßnahmen in Abhängigkeit von dem Jahr der Durchführung
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Erneuerungen/Modernisierungen wichtet wichtet wichtet wichtet
Erneuerung/Austausch der gesamten Heizungsan-
lage (des Heizkessels, der Rohr- bzw. Zuleitungen
0,32 0,000 139 1,1% 2.848 2,5%
von der Heizzentrale zu den Wohnungen sowie der
Heizkörper) 2009 und danach
Baderneuerung/-modernisierung (zeitgleiche Neu-
verfliesung und Erneuerung von Sanitärobjekten) 0,08 0,000 939 7,5% 10.206 9,1%
von 2009 bis 2014
Baderneuerung/-modernisierung (zeitgleiche Neu-
verfliesung und Erneuerung von Sanitärobjekten) 0,17 0,000 1.732 13,8% 17.343 15,4%
2015 und danach
Erneuerung/Modernisierung der Fenster (in sämtli-
chen Aufenthaltsräumen, wie Wohn- und Schlaf- 0,12 0,000 2.207 17,6% 17.296 15,4%
räume, und in der Küche) 2015 und danach
Vollständige Erneuerung der Elektroinstallation (Aus-
tausch der vorhandenen Leitungen und/oder Ver- 0,07 0,000 2.436 19,5% 22.693 20,2%
stärkung der Leitungsquerschnitte) 2009 und danach
Erneuerung/Austausch des Fußbodenbelages bzw.
grundlegende Aufbereitung bei Parkett und Hobel-
0,04 0,000 1.258 10,1% 19.047 16,9%
dielen (Boden vollständig abgeschliffen) 2009 und
danach
Nachträgliche Dämmung der Außenwände, des Da-
ches bzw. der obersten Geschossdecke und der Kel- 0,14 0,000 1.148 9,2% 10.207 9,1%
lerdecke 1995 bis 2014
Nachträgliche Dämmung der Außenwände, des Da-
ches bzw. der obersten Geschossdecke und der Kel- 0,29 0,000 853 6,8% 5.241 4,7%
lerdecke 2015 und danach
Im Hinblick auf die Modernisierungsmerkmale zur Dämmung ist die Dämmung der obersten Geschossdecke mit
der des Daches gleichzusetzen. Allerdings nur in solchen Fällen, in denen eine fachgerechte Dämmung und Dich-
tung der obersten Geschossdecke im Hinblick auf die erzielte energetische Verbesserung und den finanziellen
Aufwand mit der entsprechenden Dämmung des Daches vergleichbar ist.
Nach den Analysen konnten die im Fragebogen erhobenen Modernisierungen, die zu den jeweils angegebenen
Zeitpunkten durchgeführt wurden, im Mietspiegel berücksichtigt werden. Der unterschiedliche Einfluss der Mo-
dernisierungen auf die Höhe der Miete wird durch Euro-Beträge pro Quadratmeter Wohnfläche wiedergegeben.
Modernisierungen, die vor dem Jahr 1995 durchgeführt wurden, bleiben bei der Bewertung danach unberück-
sichtigt und spiegeln sich in den Koeffizienten der Baualtersklassen wider.
Für 1995 durchgeführte einzelne Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle (Außenwände, Dach bzw. oberste Ge-
schossdecke und Kellerdecke) oder Kombinationen davon konnte kein plausibler Einfluss ermittelt werden. Sol-
che Maßnahmen, die einzeln oder in verschiedenen Kombinationen von jeweils zwei dieser Maßnahmen durch-
geführt wurden, können im Rahmen der Mietspannen berücksichtigt werden. Sofern alle drei Maßnahmen seit
1995 gemeinsam durchgeführt wurden, sind die in Tab. 20 aufgeführten Zuschläge anwendbar.
Für andere als die in Tab. 20 genannten Modernisierungsmaßnahmen und die bezeichneten Dämmmaßnahmen
an der Gebäudehülle konnten keine (eindeutig) signifikanten Zuschläge innerhalb des dargestellten Regressions-
modells ermittelt werden. Von dieser Beobachtung unberührt bleibt, dass einzelne, nicht im Mietspiegel ausge-
wiesene Modernisierungsmaßnahmen ein Abweichen vom Mittelwert der Mietspiegeltabelle innerhalb der
Spannengrenzen rechtfertigen können.
Mietspiegel Dortmund 2023 37
Mietspiegel Dortmund 2023 – Gutachten zur Erstellung
4.2. Wohnungsgröße und Wohnungstyp
Auch die Wohnungsgröße übt einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Miete aus. Der Mietspiegel ist an-
wendbar für Wohnungen von 20 bis zu einer Größe von 145 m². Die in der Mietspiegeltabelle 2023 ausgewiese-
nen Mieten beziehen sich auf Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 60,01 bis 80,00 m². Die Mieten für
kleinere Wohnungen liegen in der Regel über den in der Mietspiegeltabelle angegebenen Werten; die Mieten
für größere Wohnungen darunter.
Als Referenzgröße für diese Analyse wurden Wohnungsgrößen von 60,01 bis 80,00 m² bestimmt, d. h. die ausge-
wiesenen B-Werte zeigen die Abweichungen der Mieten von dieser Größenklasse an. Der Einfluss der einzelnen
Wohnflächenklassen und Wohnungsarten/-typen sowie deren Verteilung sind in folgender Tabelle dargestellt.
Tab. 21: Signifikante Einflussmerkmale: Wohnungsgröße
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Wohnungsgröße wichtet wichtet wichtet wichtet
Wohnfläche von 20,00 bis 25 m² 1,66 0,000 42 0,3% 332 0,3%
Wohnfläche von 25,01 bis 30 m² 1,23 0,000 66 0,5% 705 0,6%
Wohnfläche von 30,01 bis 35 m² 1,22 0,000 193 1,5% 1.989 1,8%
Wohnfläche von 35,01 bis 40 m² 0,88 0,000 294 2,3% 3.085 2,7%
Wohnfläche von 40,01 bis 45 m² 0,54 0,000 615 4,9% 6.210 5,5%
Wohnfläche von 45,01 bis 50 m² 0,42 0,000 933 7,5% 7.228 6,4%
Wohnfläche von 50,01 bis 60 m² 0,19 0,000 2.919 23,3% 24.729 22,0%
Wohnfläche von 60,01 bis 80 m² Referenzklasse 5.433 43,4% 46.502 41,3%
Wohnfläche von 80,01 bis 110 m² -0,05 0,000 1.781 14,2% 18.923 16,8%
Wohnfläche von 110,01 bis 145 m² -0,12 0,000 237 1,9% 2.913 2,6%
Für Appartements konnte ein Zuschlag von 0,51 Euro/m² ermittelt werden. Appartements sind abgeschlossene
Einzimmerwohnungen mit einer ausgestatteten Kochnische, Bad oder Dusche sowie WC mit einer maximalen
Wohnfläche von 50,00 m². Der Zuschlag für Appartements ist kombinierbar mit den Zuschlägen für Kleinwoh-
nungen bis 50,00 m².
Tab. 22: Signifikante Einflussmerkmale: Wohnungstyp
Signifikante Einflussmerkmale: Anzahl unge- Anteil unge- Anzahl ge- Anteil ge-
B-Wert Signifikanz
Wohnungstype wichtet wichtet wichtet wichtet
Appartement 0,51 0,000 89 0,7% 986 0,9%
Maisonette- oder Galerie-Wohnung 0,07 0,009 188 1,5% 1.539 1,4%
Dachgeschoss-Wohnung 0,05 0,001 484 3,9% 5.640 5,0%
Souterrain-Wohnung -0,09 0,037 45 0,4% 534 0,5%
Für Maisonette- oder Galerie-Wohnungen konnte ein Zuschlag von 0,07 Euro/m² und für Dachgeschoss-Woh-
nungen von 0,05 Euro/m² ermittelt werden. Souterrain-Wohnungen weisen einen Abschlag von 0,09 Euro/m²
auf.
Für Penthouse-Wohnungen (exklusive Wohnungen auf dem Flachdach eines Etagenhauses) konnte kein plausib-
ler Einfluss ermittelt werden. Sie können im Rahmen der Mietenspanne berücksichtigt werden.
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4.3. Ausstattung
Grundausstattungs- und Sonderausstattungsmerkmale
Analog zu den bisherigen Dortmunder Mietspiegeln wurde in Rahmen des zuvor erläuterten Regressionsmodells
analysiert, ob und in welchem Umfang das Vorhandensein oder Fehlen einzelner Grund- oder Sonderausstat-
tungsmerkmale Einfluss auf die Höhe der Miete hat.
Zu der Grundausstattung einer Wohnung gehört das Vorhandensein eines Badezimmers mit Badewanne, eines
WCs in der Wohnung, einer Zentralheizung sowie das Vorhandensein von Isolierverglasungen (herkömmliche,
i.d.R. Zweischeiben-Isolierverglasung mit luftgefülltem Zwischenraum und einem U-Wert von ca. 1,9 bis 3,0).
Darüber hinaus wurden zur weiteren Differenzierung des Ausstattungsstandards von Wohnungen zusätzliche
Ausstattungsmerkmale in die Untersuchung einbezogen. Zur Erfassung der Ausstattung wurden folgende Merk-
male abgefragt (vgl. auch Fragebogen im Anhang):
Barrierearmut, Barrierefreiheit:
• Wohnung über einen Aufzug erreichbar
• Barrierefreie Erreichbarkeit mit einem Rollstuhl/Rollator
• Barrierearm erstellt bzw. modernisiert oder angepasst (z.B. bodengleiche Dusche (max. 2 cm
Höhe), Grundrissveränderungen zur Schaffung von Bewegungsflächen, schwellenfreier Zugang zu
Balkonen/Terrassen)
• Insgesamt Barrierefreiheit (DIN 18040 Teil 2) erstellt oder modernisiert
Bad- und Sanitärausstattung:
• Wohnung ohne Badezimmer
• Wohnung ohne WC
• Zusätzliches zweites WC (Gäste-WC)
• Badewanne vorhanden
• Dusche vorhanden
• Dusche oder Badewanne in zweitem Badezimmer vorhanden
• Kei WC im zweiten Badezimmer
Küche:
• Kochnische (kein eigener Raum)
• Küche als separater Raum
• Wohnküche (eher großer Raum mit Essgelegenheit und Aufenthaltsqualität)
• Offene Küche (Wohnung verfügt über eine zum Ess- und Wohnraum offene Küche; eine im Wohn-
raum integrierte Kochnische oder Kochgelegenheit fällt nicht unter das Merkmal einer offenen
Küche)
Art der Warmwasseraufbereitung:
• Über die Heizung (Zentral-/Etagenheizung)
• Über Boiler/Untertischgerät (Strom)
• Über Durchlauferhitzer (Strom)
Verglasung sämtlicher Fenster und Außentüren:
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• Einfachverglasung
• Doppelkastenfenster
• Isolierverglasung (U-Wert von 1,9 bis 3,0; Einbau nur bis 1994)
• Wärmeschutzverglasung (U-Wert von 1,1 bis 1,9; vorgeschrieben seit Einbau 1995)
• höherwertige Wärmeschutzverglasung (U-Werte von 1,0 und darunter)
• Schallschutzfenster (mindestens der Schallschutzklasse 4 der VDI Richtlinie 2719 „Schalldäm-
mung von Fenstern“, die das zur Schallreduktion vorgeschriebene bzw. zur Lärmreduktion erfor-
derliche Maß erfüllen)
Qualität nutzbarer Außenflächen:
• kein Balkon/Loggia oder nur Austritt
• Balkon/Loggia (nicht nur Austritt)
• Dachterrasse zur alleinigen Nutzung einer Mietpartei
• Ebenerdige Terrasse zur alleinigen Nutzung einer Mietpartei
• Garten zur alleinigen Nutzung durch die Mietpartei
• Garten zur Nutzung durch mehrere Mietparteien
Beheizungsart:
• Zentralheizung
• Etagenheizung
• Fernwärme (Lieferung durch externen Dienstleister)
• Blockheizkraftwerk (Nahwärme; außerhalb des Gebäudes bzw. für mehrere Gebäude)
• Wärmepumpen
• Nachtstromspeicher/Elektroheizung
• Einzelöfen
• Wohnung nur teilweise beheizt
• Heizung nicht von der Vermieter*in gestellt
Energieträger:
• Gas
• Öl
• Strom
• Kohle
• Holzpellets
• Holz
• Solarenergie
• Erdwärme/Geothermie
Weitere Merkmale:
• Gewerblicher Wärmeliefervertrag/Contracting vorhanden
• Einen oder mehrere "gefangene" Räume bzw. Durchgangsräume
• Gegensprechanlage mit Türöffner
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