Landkreis Wittenberg KdU-Richtwerte 2013 Indexfortschreibung des schlüssigen Konzepts 2010 Endbericht vom 14.11.2013

-1- Landkreis Wittenberg: KdU-Richtwerte 2013 Indexfortschreibung des schlüssigen Konzepts 2010 Um weiterhin eine ausreichende Versorgung der Bedarfsgemeinschaften mit Wohnraum im Land- kreis Wittenberg zu gewährleisten, müssen die bestehenden Richtwerte für die Kosten der Unter- kunft regelmäßig überprüft und der Marktentwicklung angepasst werden. Da der Gesetzgeber für eine Aktualisierung der Werte keine Methodik sowie keine Zeiträume vor- gegeben hat, muss geprüft werden, in welchen zeitlichen Abständen eine Überprüfung sinnvoll ist und welche Methode dafür angewendet werden kann. Sowohl bei der Frage nach sinnvollen zeitlichen Abständen als auch nach einer angemessenen Me- thode, erscheint eine Orientierung an der Vorgehensweise sinnvoll, wie sie für die Aktualisierung von qualifizierten Mietspiegeln gesetzlich vorgeschrieben ist (vgl. § 558 d BGB). Qualifizierte Miet- spiegel sind im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Hierfür stehen zwei gleichberechtigte Verfahren zur Verfügung. Dies kann durch eine Fortschreibung (Aktualisierung der vorhandenen Mietdaten durch eine Neuerhebung bei den Vermietern) oder durch eine Fort- schreibung auf Basis der Entwicklung der Lebenshaltungskosten (Indexfortschreibung) erfolgen. Im Rahmen der Novellierung des Sozialgesetzbuchs (SGB) wurde für die neu geschaffene Option der Regelung der KdU-Kosten im Rahmen von Satzungen ebenfalls ein zeitlicher Überprüfungsab- 1 stand von zwei Jahren vorgegeben. Damit sollten die Mietwerte eines "Schlüssigen Konzeptes" ebenfalls nach zwei Jahren aktualisiert werden. Als Methode für die Aktualisierung der Mietwerte hat sich der Landkreis für eine Indexfort- schreibung analog der Fortschreibung von qualifizierten Mietspiegeln entschieden. Indexfortschreibung Die Fortschreibung mit Hilfe eines Index im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches bedeutet, dass keine Neuerhebung von Mieten stattfindet, sondern die im Rahmen einer Ersterhebung zuvor er- mittelten Mieten einmalig für einen Zeitraum von zwei Jahren mittels eines Index fortgeschrieben werden können. Für qualifizierte Mietspiegel ist für eine Fortschreibung der Mietspiegelwerte der "Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland" durch das BGB vorgeschrieben. Dieser vom Statistischen Bundesamt ermittelte Index wird seit 2003 als Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) veröffentlicht. Dieser Index spiegelt die Preisentwicklung eines Warenkorbes mit unterschied- lichen Gütergruppen wider, der nicht nur die Entwicklung der Wohnkosten berücksichtigt. 1 Vgl. SGB § 22c Absatz 2

-2- Aktuell wird die Entwicklung der Lebenshaltungskosten stark von der Entwicklung der Energiekos- ten beeinflusst. Da die Heizenergiekosten im Rahmen der KdU-Regelungen gesondert berücksich- tigt werden, würde eine Fortschreibung auf Basis des VPI dazu führen, dass die Heizenergiekosten sowohl bei den warmen Betriebskosten (Heizkosten) als auch bei der Nettokaltmiete zu Steigerun- gen führen würden. Analyse & Konzepte empfiehlt für die einmalig mögliche Fortschreibung eines schlüssigen Konzepts daher nicht den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zu ver- wenden, sondern einen Index, der nur die Entwicklung der Mietkosten berechnet. Dieser soll zu- dem auch für kleinere Teilräume, wie z.B. Bundesländer, zur Verfügung stehen, um regionale Miet- preisentwicklung besser berücksichtigen zu können. Daher wird für die Fortschreibung der Mietwerte für den Landkreis Wittenberg ein Index genutzt, der die Entwicklung der Mietkosten für Sachsen-Anhalt widergibt. Dieser Index wird monatlich be- rechnet und ist ein Spezialindex des VPI. Aus Sicht von Analyse & Konzepte stellt die Fortschreibung der Mietenentwicklung auf Basis dieses Preisentwicklungsindex eine angemessene Methode dar, um Verzerrungen der Mietpreisentwick- lungen durch die Berücksichtigung der Preisentwicklung von anderen Gütergruppen, die ebenfalls bei der Berechnung der VPI Berücksichtigung finden, zu vermeiden. Die Aktualisierung erfolgt getrennt für die Mietpreisentwicklung als auch für die Preisentwicklung der kalten Betriebskosten (Wohnungsnebenkosten). Die Ergebnisse können zu einer Bruttokaltmie- te zusammengefasst werden. Berechnung der Indexentwicklung Die Fortschreibung der Mietenentwicklung bzw. die Preisentwicklung eines Zeitraumes wird nach folgender Formel berechnet: neuerIndexwert *100 Indexveränderung in Prozent:                                  100 alterIndex wert Die Mietpreisentwicklung wird für den Zeitraum Juli 2010 und Oktober 2013 berechnet. Damit er- folgt die Aktualisierung der Mietwerte mehr als drei Jahre nach der Ersterhebung der Mietdaten.

-3- Wohnungsmieten (ohne Nebenkosten): 102,2 * 100 - 100  2,1 % 100,1 Wohnungsnebenkosten: 101,7 * 100 - 100  1,7 % 100,0 Verbraucherpreisindizes Sachsen-Anhalt (Basis 2010 = 100) Veränderung   Multiplikations- Juli 2010            Oktober 2013 07/10 - 10/13      faktor Wohnungsmieten ohne Nebenkosten                           100,1                 102,2        2,10 %          1,021 Wohnungsnebenkosten                   100,0                 101,7        1,70 %          1,017 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt: Verbraucherpreisindex für Sachsen-Anhalt , Stand: Juli 2010 Verbraucherpreisindex für Sachsen-Anhalt , Stand: Oktober 2013 Die Fortschreibung der Richtwerte des Schlüssigen Konzepts erfolgt durch die Multiplikation der jeweiligen Tabellenfelder mit der Indexentwicklung vom 01.07.2010 bis 01.10.2013 für die Mieten und Wohnungsnebenkosten.

-4- Mietwerttabelle Wohnungsmarkt I, 40 %-Perzentil Bruttokaltmiete Wohnungsmarkt I Bestandsmieten (Lutherstadt Wittenberg/Stadt) Netto-Kaltmiete  Kalte Betriebs-                               max. Personen-         Anzahl der      in €/m²      kosten in €/m²  Brutto-Kaltmiete in     Brutto-Kaltmiete Größe in m²                   zahl             Mieten  (40 %- Perzentil) (Durchschnitt)         €/m²                   in € 2013              2010 bis 50                          1               1.156      4,56 (4,47)     1,02 (1,00)        5,58 (5,47)    279,00            273,59 > 50 ≤ 60                       2               1.358      4,31 (4,22)     1,07 (1,05)        5,38 (5,27)    322,80            316,22 > 60 ≤ 75                       3                486       4,44 (4,35)     1,04 (1,02)        5,48 (5,37)    411,00            402,75 > 75 ≤ 85                       4                 96       4,71 (4,61)     1,01 (0,99)        5,72 (5,60)    486,20            475,98 größer als 85*                  5                 52       4,18 (4,09)     0,87 (0,86)        5,05 (4,95)    479,75            470,25 * bezogen auf 95 m² Werte in () sind Richtwerte 2010 Quelle: Indexfortschreibung Landkreis Wittenberg 2013

-5- Mietwerttabelle Wohnungsmarkt II, 40 %-Perzentil Bruttokaltmiete Wohnungsmarkt II Bestandsmieten (Coswig (Anhalt), Wörlitzer Winkel, Tor zur Dübener Heide) Netto-Kaltmiete  Kalte Betriebs-                               max. Personen-         Anzahl der      in €/m²      kosten in €/m²  Brutto-Kaltmiete in     Brutto-Kaltmiete Größe in m²                   zahl             Mieten  (40 %- Perzentil) (Durchschnitt)         €/m²                   in € 2013              2010 bis 50                          1                263       4,10 (4,02)     1,02 (1,00)        5,12 (5,02)    256,00            251,17 > 50 ≤ 60                       2                250       4,07 (3,99)     1,07 (1,05)        5,14 (5,04)    308,40            302,60 > 60 ≤ 75                       3                209       4,00 (3,92)     1,04 (1,02)        5,04 (4,94)    378,00            370,27 > 75 ≤ 85                       4                 29       3,78 (3,70)     1,01 (0,99)        4,79 (4,69)    407,15            398,55 größer als 85*                  5                 24       2,90 (2,84)     0,87 (0,86)        3,77 (3,70)    358,15            351,50 * bezogen auf 95 m² Werte in () sind Richtwerte 2010 Quelle: Indexfortschreibung Landkreis Wittenberg 2013

-6- Mietwerttabelle Wohnungsmarkt III, 40 %-Perzentil Bruttokaltmiete Wohnungsmarkt III Bestandsmieten (Bad Schmiedeberg/Stadt, Jessen (Elster)/Stadt, Kemberg/Stadt, Annaburg-Prettin, Elbaue-Fläming) Netto-Kaltmiete  Kalte Betriebs-                               max. Personen-         Anzahl der      in €/m²      kosten in €/m²  Brutto-Kaltmiete in     Brutto-Kaltmiete Größe in m²                   zahl             Mieten  (45 %- Perzentil) (Durchschnitt)         €/m²                   in € 2013              2010 bis 50                          1                173       4,19 (4,10)     1,02 (1,00)        5,21 (5,10)    260,50            254,90 > 50 ≤ 60                       2                123       4,19 (4,10)     1,07 (1,05)        5,26 (5,15)    315,60            309,24 > 60 ≤ 75                       3                105       4,03 (3,95)     1,04 (1,02)        5,07 (4,97)    380,25            372,39 > 75 ≤ 85                       4                 41       3,77 (3,69)     1,01 (0,99)        4,78 (4,68)    406,30            397,88 größer als 85*                  5                113       3,94 (3,86)     0,87 (0,86)        4,81 (4,72)    456,95            448,40 * bezogen auf 95 m² Werte in () sind Richtwerte 2010 Quelle: Indexfortschreibung Landkreis Wittenberg 2013

-7- Bestandsmieten: Neue Größenklassen vs. ursprüngliche Größenklassen (max. BKM) 1 Person          2 Personen             3 Personen         4 Personen         5 Personen (bis 50 m²)       (> 50 bis 60 m²)       (> 60 bis 75 m²)   (> 75 bis 85 m²)      (> 85 m²) Neu*          Alt**  Neu*         Alt**     Neu*         Alt** Neu*         Alt** Neu*       Alt** Wohnungsmarkttyp 1 (Lutherstadt Witten- 279,00        273,59 322,80      316,22     411,00      402,75 486,20      475,98 479,75     470,25 berg/Stadt) 40 %-Perzentil Wohnungsmarkttyp 2 (Coswig (Anhalt), Wörlitzer Winkel, Tor zur Dübener                  256,00        251,17 308,40      302,60     378,00      370,27 407,15      398,55 358,15     351,50 Heide) 40 %-Perzentil Wohnungsmarkttyp 3 (Bad Schmiedeberg/Stadt, Jessen (Elster)/Stadt, Kem- 260,50        254,90 315,60      309,24     380,25      372,39 406,30      397,88 456,95     448,40 berg/Stadt, Annaburg- Prettin, Elbaue-Fläming) 40 %-Perzentil *Quelle: Indexfortschreibung Landkreis Wittenberg 2013 **Quelle: Mietwerterhebung Landkreis Wittenberg 2010