Machbarkeitsstudie. Vermarktungseinschätzung für das Gelände des Bahnhof Hamburg Altona an einen Investor

Machbarkeitsstudie Bahnhof Altona Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................................................................. 2 Abbildungsverzeichnis ..................................................................................................................................................... 4 1          Zusammenfassung .............................................................................................................................................. 5 1.1        Ausgangslage ........................................................................................................................................................ 6 2          Vorgehensweise................................................................................................................................................... 8 3          Wirtschaftsstandort Hamburg ............................................................................................................................ 9 3.1        Stadt Hamburg ....................................................................................................................................................... 9 3.2        Stadtteil Altona-Ottensen-Bahrenfeld..................................................................................................................... 9 4          Marktfähigkeit aus Nutzersicht ......................................................................................................................... 11 4.1        Marktfähigkeit Hotelkonzept ................................................................................................................................. 11 4.1.1        Hotelmarkt Hamburg ............................................................................................................................... 11 4.1.2        Hotelkonzept ........................................................................................................................................... 13 4.1.3        Potentielle Zielgruppe (Betreiber/ Pächter) ............................................................................................. 14 4.1.4        Anforderungen an das Hotel ................................................................................................................... 15 4.1.5        Exemplarisches Raumprogramm ............................................................................................................ 17 4.1.6        Ertragseinschätzung................................................................................................................................ 18 4.1.7        Wettbewerb ............................................................................................................................................. 20 4.1.8        Zusammenfassung Hotel ........................................................................................................................ 20 4.2        Marktfähigkeit Bürokonzept.................................................................................................................................. 21 4.2.1        Büromarkt Hamburg ................................................................................................................................ 21 4.2.2        Bürokonzept ............................................................................................................................................ 23 4.2.3        Potentielle Nutzer .................................................................................................................................... 24 4.2.4        Anforderungen potentieller Nutzer .......................................................................................................... 25 4.2.5        Zusammenfassung Büro ......................................................................................................................... 26 4.3        Marktfähigkeit Einzelhandelskonzept ................................................................................................................... 27 4.3.1        Einzelhandelsmarkt Hamburg ................................................................................................................. 27 4.3.2        Einzelhandelskonzept ............................................................................................................................. 29 4.3.3        Potentielle Nutzer .................................................................................................................................... 30 4.3.4        Anforderungen potentieller Nutzer .......................................................................................................... 32 4.3.5        Zusammenfassung Einzelhandel ............................................................................................................ 33 5          Investmentmarkt Hamburg................................................................................................................................ 34 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. 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Machbarkeitsstudie Bahnhof Altona 5.1        Projektkonzept ..................................................................................................................................................... 34 5.2        Potentielle Investoren .......................................................................................................................................... 35 5.3        Wirtschaftlichkeitsbetrachtung aus Investorensicht ............................................................................................. 35 5.3.1        Mieterträge .............................................................................................................................................. 35 5.3.2        Kosten ..................................................................................................................................................... 38 5.3.3        Entwicklergewinn..................................................................................................................................... 38 5.3.4        Grundstückswert ..................................................................................................................................... 38 5.3.5        Potentielle Risiken und Chancen aus Vermarktungssicht ....................................................................... 39 5.4        Einschätzung Zeitplan .......................................................................................................................................... 42 5.5        Zusammenfassung Investment ............................................................................................................................ 43 6          Glossar................................................................................................................................................................ 44 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All Rights Reserved                                                                                                                 3 von 44

Machbarkeitsstudie Bahnhof Altona Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Kartenausschnitt Gebiet Hamburg Altona und Detail Hamburg Diebsteich .................................................. Fehler! Textmarke nicht definiert. Abbildung 2 Kartenausschnitt Altona-Ottensen-Bahrenfeld ................................................................................................................................................ 10 Abbildung 3 Hotelnachfrage ........................................................................................................................................................................................... 11 Abbildung 4 Hotelangebot .............................................................................................................................................................................................. 12 Abbildung 5 Hotelnutzung .............................................................................................................................................................................................. 13 Abbildung 6 Büronutzung ............................................................................................................................................................................................... 23 Abbildung 7 Unternehmen in der Umgebung des neuen Bahnhofs Altona .......................................................................................................................... 24 Abbildung 8 Grundriss mit zentralem Kern ....................................................................................................................................................................... 25 Abbildung 9 Einzelhandelsnutzung.................................................................................................................................................................................. 29 Abbildung 10 Einzelhandelsumfeld, Wettbewerber ........................................................................................................................................................... 31 Abbildung 11 Entwicklung des Transaktionsvolumens Gewerbe ........................................................................................................................................ 34 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All Rights Reserved                                                                                                                                                   4 von 44

Machbarkeitsstudie Bahnhof Altona 1 Zusammenfassung Aufgrund der sehr guten demographischen und wirtschaftlichen Entwicklung   Bahnhöfen kann z.B. das Steigenberger InterCity als möglicher Betreiber in stellt sich die Stadt Hamburg als Wachstumsmarkt mit hoher Nachfrage und   Betracht kommen. Da aufgrund der maximalen Anzahl von ca. 200 Betten leicht steigenden Mieten in allen Segmenten dar. Der Markt Altona-         eine vollständige Nutzung des Turms Süd durch ein Hotel nicht in Betracht Ottensen-Bahrenfeld mit den vier Stadtteilen Altona Altstadt, Altona Nord, kommt, empfiehlt es sich im Turm Süd zusätzlich Büroflächen zu errichten, Ottensen und Bahrenfeld profitiert von dieser Entwicklung. Insbesondere in die über einen separaten Eingang erschlossen werden. den südlichen Stadtteilen Altona Altstadt und Ottensen, die sich zu einem Großflächiger Einzelhandel (Vollsortiment) wird aufgrund des fehlenden Szenestadtteil entwickelt haben, entstehen neue gemischte Quartiere. Das Wohnumfeldes aktuell eher nicht zu den potentiellen Mietinteressenten ge- Projekt „Bahnhof Diebsteich“ befindet sich in den nördlichen Bezirken, Al- hören. Daher wird eine vorwiegend kleinteilige Vermietung empfohlen. tona Nord und Bahrenfeld, welche durch Gewerbeflächen geprägt sind. Projektentwicklungen wie die „neue Mitte Altona“, mit denen bis zu 3.600   Aufgrund der als gut einzustufenden Vermietbarkeit erwarten wir eine gute neue Wohnungen ca. 500 m südlich (Luftlinie) von Diebsteich entstehen,     Vermarktungsfähigkeit an einen Investor. Die Zielgruppe besteht unserer setzen langfristig Wachstums- und Entwicklungsimpulse für die nördlichen   Erfahrung nach v.a. aus regionalen und ggf. überregionalen Projektentwick- Lagen.                                                                     lern/ Bestandshaltern mit Projektentwicklungsexpertise. Institutionelle Inves- toren kommen aufgrund ihrer Anlagestrategien allenfalls als Endinvestoren Insbesondere als Bürostandort kann Diebsteich durch seine gute infrastruk- (Exitstrategie des Erstinvestors/ Entwicklers) in Betracht. turelle Anbindung (Auto/ Fernverkehr) punkten und Unternehmen für sich gewinnen. Sowohl das mögliche Flächenangebot als auch die Qualität         Nachteilig könnte sich das fehlende Grundstückseigentum z.B. für die Emp- (Grundrisse, Ausstattung, Architektur) und das Stellplatzangebot bieten im fangshalle auswirken. Abschläge auf den Kaufpreis, aber auch ein limitierter Wettbewerb Vorteile.                                                       Wettbewerb können die Folge sein. Den Umstand der „doppelten Bauge- nehmigung“ sehen wir vor dem Hintergrund der hier definierten Zielgruppe Für die Hotelnutzung ist zu beachten, dass die Lage nicht zu den durch ei- nicht als ein hohes Risiko an. Der angedachte Zeitplan für die Umsetzung nen möglichen Betreiber/ Pächter fokussierten Lagen in Hamburg gehört. des Projektes ist aus Marktsicht realistisch. Lediglich die aktuell großzügige Dennoch könnte ein Hotel mit max. 200 Betten in einem gehobenen Dimensionierung der Zeitspanne vom Erwerb des Grundstückes bis zur In- Budget-Segment durchaus erfolgreich am Markt agieren. Die Nachfrage in betriebnahme kann sich durch die notwendige Finanzierung des Grund- Hamburg ist grundsätzlich steigend. Derzeit sind v.a. Hotels im Premium- stücks negativ auf den Grundstückskaufpreis auswirken. segment oder im Low Budget Bereich in Planung bzw. Bau. Gerade an COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All Rights Reserved                                                                                          5 von 44

Machbarkeitsstudie Bahnhof Altona 1.1       Ausgangslage Die Deutsche Bahn AG (DB AG) beabsichtigt den Fernbahnhof Hamburg                  Gebäuderiegel Nord: 1.711 m², 2 Geschosse Altona zu verlagern und den bisherigen S-Bahnhof Diebsteich zu einem     Turm Nord: 10.989 m², 14 Geschosse Fernbahnhof um- bzw. auszubauen. Der aktuelle Standort ist nach bisheri- gen Untersuchungen der DB den zukünftigen Anforderungen nicht gewach-              Empfangshalle: 545 m² sen. Zudem stellt eine Sanierung gegenüber einem Neubau nicht die wirt-            Turm Süd: 14.658 m², 19 Geschosse schaftlich günstigere Variante dar. Die Inbetriebnahme des neuen Bahnho-     Gebäuderiegel Süd: 4.500 m², 2 Geschosse fes ist für 2024 vorgesehen.     Tiefgarage: 10.060 m², 2 Geschosse Das mit der Stadt Hamburg in Abstimmung befindliche städtebauliche Kon- zept der Bebauung des Bahnhofsgeländes sieht folgende Nutzungen vor:      Für die Realisierung des städtebaulichen Konzeptes sollen die städtischen Grundstücke von einem Investor erworben und entwickelt werden. Es sollen zwei Hochhäuser (Turm Nord und Süd) entstehen, welche durch die Empfangshalle des Bahnhofs miteinander verbunden sind. Angrenzend     Hinsichtlich der späteren Eigentumsaufteilung sollen der Gebäuderiegel an die beiden Türme soll im Norden bzw. Süden jeweils ein Gebäuderiegel   Nord und die Empfangshalle in das Eigentum der DB übergehen. Der von errichtet werden. Im Gebäuderiegel Nord sollen ausschließlich Nutzflächen der DB AG erstellte Zeitplan sieht einen Verkauf an einen Investor bis zum für die DB AG bereitgestellt werden. Im Turm Nord ist eine Büronutzung    um 30.09.2017 vor, um eine Inbetriebnahme in 2024 zu realisieren. geplant, während im Turm Süd ein Hotel im 3 oder 4 Sterne Segment vor-    Gegenstand dieser Untersuchung ist die Bewertung der Marktfähigkeit des gesehen ist. Für den südlichen Gebäuderiegel ist eine Nutzung mit Einzel- geplanten Nutzungskonzeptes sowie der sich daraus ergebenden Folgen handels- und Büroflächen sowie die Unterbringung eines Fahrradabstell-    einer Veräußerung an einen Investor. Besonderheiten der Eigentumsstruk- platzes („Fahrradhotel“) und eine öffentliche Toilette vorgesehen. Im EG- tur, der baulichen Umsetzung und des Standortes finden dabei Berücksich- Bereich des Komplexes sollen bahnhofstypische Einzelhandlungsnutzun-      tigung. Für die Erstellung eines indikativen, am Standort realisierbaren Nut- gen untergebracht werden. Ferner soll eine zweigeschossige Tiefgarage     zungskonzeptes bzw. zur Kommentierung von bereits bestehenden ersten unterhalb der überbauten Fläche (inkl. Vorplatzes) errichtet werden.      Planungsvarianten wurden architektonische Unterlagen vom 03. August Im Rahmen der Vorüberlegungen wurde seitens des Landesbetriebs „Im-       2016 zugrunde gelegt (siehe Anlage 1 bis Anlage 9). mobilienmanagement und Grundvermögen“ bereits eine Grobplanung der Flächen vorgenommen, welche folgende Aufteilung vorsieht: COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All Rights Reserved                                                                                       6 von 44

Machbarkeitsstudie Bahnhof Altona Abbildung 1 Kartenausschnitt Gebiet Hamburg Altona und Detail Hamburg Diebsteich COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All Rights Reserved                   7 von 44

Machbarkeitsstudie Bahnhof Altona 2 Vorgehensweise Die nachfolgende Studie gliedert sich wie folgt:                            Ermittlung eines indikativen Grundstückwertes auf Basis eines Re- Teil 1: Allgemeine Informationen zum Wirtschaftsstandort Hamburg             sidualwertverfahrens (einschl. Aussagen zu möglichen Investiti- onskosten) In Abschnitt 1 wird der Wirtschaftsstandort Hamburg, insbesondere dessen Stadtteil Altona-Ottensen-Bahrenfeld, analysiert und es werden Aussagen     Einschätzung des bislang angedachten Bauablauf-/ Bauzeiten- für die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung des Standortes abgeleitet.    plans Teil 2: Marktfähigkeit des geplanten Nutzungskonzeptes                      Ggf. Optimierungspotenziale aus Marktsicht Im Abschnitt 2 wird das geplante Nutzungskonzept, bestehend aus Büro-,      ggf. Aufzeigen eines aus Marktsicht denkbaren Alternativszenarios Einzelhandel- und Hotelnutzung auf seine Marktfähigkeit untersucht. Aus- gangspunkt für die Analyse ist die Entwicklung des Immobilienmarktes (Nachfrage, Angebot, Wettbewerb etc.). Ferner werden mögliche Zielgrup- pen und deren typische Anforderungsprofile beleuchtet (Grundrissgestal- tung, Gebäudestruktur etc.). Bei dieser Betrachtung werden Restriktionen, welche sich aus der Nutzung durch die Deutsche Bahn ergeben können, ebenso wie mögliche Optimierungspotentiale berücksichtigt. Teil 3: Marktfähigkeit aus Investmentsicht Ausgehend von den Ergebnissen in Abschnitt 2 wird im dritten Abschnitt die Marktfähigkeit des Nutzungskonzeptes aus Investmentsicht bewertet. Im Schwerpunkt werden folgende Themen betrachtet:    Investmentklima Hamburg    Potentielle Zielgruppen und deren Anforderungen    Chancen und Risiken aus Investorensicht COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All Rights Reserved                                                                               8 von 44

Machbarkeitsstudie Bahnhof Altona 3 Wirtschaftsstandort Hamburg 3.1       Stadt Hamburg                                                                           Drittgrößter deutscher Versicherungsstandort Die Hansestadt Hamburg profitiert als Hafenmetropole und dynamischer                     Internationaler Flughafen Wirtschaftsstandort von der Globalisierung der Warenströme und der euro- päischen Osterweiterung. Durch seine hervorragende, hohe Lebensqualität      3.2 Stadtteil Altona-Ottensen-Bahrenfeld zählt Hamburg heute zu den wichtigsten Handels-, Gewerbe- und Dienst-            Das Gelände des S-Bahnhofs Diebsteich befindet sich im Stadtteil Altona- leistungszentren in Deutschland mit außerordentlichen Wachstumschancen.          Ottensen-Bahrenfeld (ca. 112.000 Einwohner), welcher sich nordwestlich Wesentliche Eckdaten                                                             des Hamburger Stadtzentrums befindet.    1,8 Mio. Einwohner in der Stadt Hamburg                               Der Stadtteil weist aufgrund der direkten Anbindung an die A7, welche eine wichtige Nord-Süd-Achse innerhalb Europas darstellt, eine gute Verkehrs-    5,1 Mio. Einwohner im Einzugsgebiet anbindung mit dem PKW auf. Auch der ÖPNV-Anschluss an die anderen    3,1% Wachstum der Bevölkerung (Prognose 2009 - 2025)                  Hamburger Stadtteile ist aufgrund der Erreichbarkeit mit sechs S-Bahn- Linien gewährleistet. Die überregionale öffentliche Anbindung erfolgt über    61.729 € BIP pro Kopf in 2015 (Bundesschnitt ca. 37.100 €) den Bahnhof Altona.    6,9% Arbeitslosenquote (06/2016) Die ursprünglich industriell geprägten Stadtteile Ottensen und Altona entwi-    83,8% Beschäftigte im Dienstleistungssektor (2014)                    ckelten sich durch den Prozess der Gentrifizierung im Verlauf der 70er, 80er    Stark diversifizierte Wirtschaft und erfolgreicher Mittelstand        und 90er Jahre zunehmend zu kreativen Szenestadtteilen. Das Quartier ist mittlerweile gekennzeichnet durch eine Mischung aus Wohnen und Arbei-    Zweitgrößter Bankenstandort in Deutschland ten. Die Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sind vielfältig und locken Besu-    Zweitgrößter Produktionsstandort der Luftfahrtindustrie in Europa     cher aus dem gesamten Hamburger Stadtgebiet in den Stadtteil.    Drittgrößter europäischer Hafen COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All Rights Reserved                                                                                              9 von 44

Machbarkeitsstudie Bahnhof Altona Der nördliche Teil, in Richtung Bahrenfeld und Altona-Nord, ist aktuell noch durch Gewerbenutzung geprägt. Mit der Projektentwicklung „Neue Mitte Altona“ auf dem ehemaligen Güter- bahnhof und den ungenutzten Flächen der Holsten-Brauerei werden jedoch neue Impulse gesetzt. Auf knapp 26 Hektar entsteht eine städtebauliche Entwicklung zu einem durchmischten, familienfreundlichen Wohnquartier, welches durch Einzelhandel (Nahversorgung) und soziale Infrastruktur er- gänzt wird. Insgesamt sollen 3.500 Wohneinheiten in zwei Entwicklungs- schritten (1.600 WE bis 2016; 1.900 WE bis 2023) gebaut werden. Auch weitere Projektentwicklungen, insbesondere im Bereich Wohnen, wie zum Beispiel das „Mio“, das „Zeissquartier“ sowie das „Euler Hermes Areal“, welches ab ca. 2018 entwickelt wird, werden für den Bezirk Altona zu einer kontinuierlich positiven Entwicklung führen. Langfristig betrachtet ist aufgrund dieser Entwicklung und der hohen Nach-   Abbildung 2 Kartenausschnitt Altona-Ottensen-Bahrenfeld frage davon auszugehen, dass in Altona-Ottensen-Bahrenfeld weitere brach liegende Gewerbeflächen in gemischt genutzte Flächen umgewidmet wer- den. Der neu entstehende Bahnhof Diebsteich, im nördlichen Bereich des Bezir- kes gelegen, kann in dieser Entwicklung einen zentralen Anziehungspunkt darstellen. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All Rights Reserved                                                                          10 von 44