Wissenschaftliche Dienste Sachstand Fragen zur Immobilienwirtschaft © 2019 Deutscher Bundestag      WD 5 - 3000 - 171/18

Wissenschaftliche Dienste                Sachstand                                                              Seite 2 WD 5 - 3000 - 171/18 Fragen zur Immobilienwirtschaft Aktenzeichen:                      WD 5 - 3000 - 171/18 Abschluss der Arbeit:              14.01.2019 Fachbereich:                       WD 5 Wirtschaft und Verkehr, Ernährung, Landwirtschaft und Ver- braucherschutz Die Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages unterstützen die Mitglieder des Deutschen Bundestages bei ihrer mandatsbezogenen Tätigkeit. Ihre Arbeiten geben nicht die Auffassung des Deutschen Bundestages, eines sei- ner Organe oder der Bundestagsverwaltung wieder. Vielmehr liegen sie in der fachlichen Verantwortung der Verfasse- rinnen und Verfasser sowie der Fachbereichsleitung. Arbeiten der Wissenschaftlichen Dienste geben nur den zum Zeit- punkt der Erstellung des Textes aktuellen Stand wieder und stellen eine individuelle Auftragsarbeit für einen Abge- ordneten des Bundestages dar. Die Arbeiten können der Geheimschutzordnung des Bundestages unterliegende, ge- schützte oder andere nicht zur Veröffentlichung geeignete Informationen enthalten. Eine beabsichtigte Weitergabe oder Veröffentlichung ist vorab dem jeweiligen Fachbereich anzuzeigen und nur mit Angabe der Quelle zulässig. Der Fach- bereich berät über die dabei zu berücksichtigenden Fragen.

Wissenschaftliche Dienste         Sachstand                  Seite 3 WD 5 - 3000 - 171/18 Inhaltsverzeichnis 1.          Einleitung                                     4 2.          Struktur der Immobilienwirtschaft              4 3.          Wechsel selbstgenutzter Immobilien am Beispiel Deutschland/Niederlande                        6

Wissenschaftliche Dienste               Sachstand                                                   Seite 4 WD 5 - 3000 - 171/18 1.    Einleitung Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Frage nach der Struktur deutscher Maklerunter- nehmen insbesondere in den Bundesländern NRW und Mecklenburg-Vorpommern sowie des Im- mobilienwechsels selbstgenutzter Immobilien in den Niederlanden im Vergleich zu Deutschland. Im Folgenden wird zunächst die Struktur der deutschen Immobilienbranche, insbesondere die Eingliederung der Immobilienmakler und deren statistische Kennzahlen in Deutschland, darge- legt sowie anschließend auf Unterschiede hinsichtlich des Immobilienwechsels auf dem deut- schen und niederländischen Immobilienmarkt verwiesen. Eine rechtliche Würdigung erfolgt da- bei gesondert vom Fachbereich WD 7 s. WD 7 – 263/18. 2.    Struktur der Immobilienwirtschaft Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) umfasst nach Angaben des Unternehmens Kiwi.Ki GmbH die folgenden Verbände, die eine Zusammenarbeit mit politi- scher und wirtschaftlicher Ausrichtung gewährleisten :        1    Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW): Interessenvertre- ter der mittelständischen Immobilienwirtschaft.    Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. (BVI): Verband für den professionellen Immobilienverwalter.    Dachverband Deutscher Immobilienverwalter: Berufsverband der treuhänderisch tätigen Immobilienverwalter in Deutschland (DDIV).    Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW): größter deut- scher Branchendachverband, vertritt bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche und privatwirtschaftliche Wohnungsunter- nehmen.    Immobilienverband Deutschland – Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Ver- walter und Sachverständigen (IVD): Berufsorganisation und Interessenvertretung der Bera- tungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft.    Zentraler Immobilienausschuss (ZIA): vertritt sämtliche Interessen der Immobilienwirt- schaft entlang der Wertschöpfungskette. Eine Grafik von Kiwi.ki veranschaulicht das wie folgt: 1     https://kiwi.ki/blog/proptech/verbaende-der-immobilienwirtschaft/ (letzter Abruf: 14.01.2019)

Wissenschaftliche Dienste                Sachstand                                                       Seite 5 WD 5 - 3000 - 171/18 Quelle: https://kiwi.ki/blog/proptech/verbaende-der-immobilienwirtschaft/ (letzter Abruf: 14.01.2019) Der Immobilienverband Deutschland IVD, Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Ver- walter und Sachverständiger e.V. ist innerhalb des BID der größte deutsche Unternehmensver- band in der Immobilienbranche. Ihm gehören rund 6.000 Mitgliedsunternehmen an, zu denen insbesondere auch Immobilienmakler zählen .           2 Der IVD entstand am 25. April 2004 als Zusammenschluss aus den bis dahin parallel am Markt vertretenen selbständigen Verbänden Ring Deutscher Makler (RDM) und Verband Deutscher Makler (VDM) .    3 2     http://ivd.net/wp-content/uploads/2016/03/IVD_Imagebroschuere_2014.pdf (letzter Abruf: 14.01.2019) 3     https://www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/makler-empfehlung/makler-checkliste/maklerverband/ (letzter Abruf: 14.01.2019)

Wissenschaftliche Dienste           Sachstand                                                 Seite 6 WD 5 - 3000 - 171/18 Der IVD verweist auf Anfrage auf die 2018 erschienene Veröffentlichung des Statistischen Bun- desamtes (Destatis): Destatis, 2018, Dienstleistungen Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich Grund- stücks- und Wohnungswesen 2016, Fachserie 9 Reihe 4.3 v. 15. August 2018 https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/DienstleistungenFinanzdienstleis- tungen/Struktur/GrundstuecksWohnungswesen.html (letzter Abruf: 14.01.2019) Entsprechende Informationen zur Rechtsform, Unternehmensgröße, Personal und Jahresumsatz finden sich in der Kategorie 68.31 „Vermittlung von Immobilien für Dritte“. Eine Abfrage nach Unternehmenssitz erfolgt so in der erforderlichen Form nicht, weshalb eine Eingrenzung auf Teile von z.B. NRW bzw. Mecklenburg Vorpommern nicht möglich ist. Auf den Statistikseiten von NRW/Mecklenburg-Vorpommern konnten leider auch keine Informationen diesbezüglich er- mittelt werden. Ergänzend analysiert Bianca Diehl im Immobilienmanager 2018 das Maklerranking aufgeteilt nach Gewerbeimmobilien (S. 2 ff) und Wohnimmobilien (S.8ff). Dabei verweist sie auf hohe Pro- visionen (Nettoprovisionsumsätze nach Unternehmen), ausgelöst durch hohe Immobilienpreise. Bianca Diehl, 2018, Maklerranking, Immobilienmanager 9/2018. https://www.immobilienmanager.de/index.cfm?event=page.index&cid=6810&down- loads.id=52970 (letzter Abruf: 14.01.2019) 3.    Wechsel selbstgenutzter Immobilien am Beispiel Deutschland/Niederlande Han Joosten, Marktforschungsleiter bei BPD Immobilien – einem der größten Projekt- und Ge- bietsentwicklungsunternehmen in Europa, dass sowohl in den Niederlanden als auch in Frank- reich und Deutschland baut, bemerkt in einem in der Welt erschienenen Artikel auf die Frage, ob Niederländer, was das Wohnen in eigenen Immobilien angeht, mobiler seien: „Wir können häufiger umziehen, das ist jedenfalls meine Beobachtung. Es gibt eine Art Wohnungskarriere. Man fängt mit kleinen, günstigen Wohnungen an und zieht im Laufe der Jahre in teurere Eigenheime. Bei uns ist es möglich, schon mit 28 Jahren eine eigene Wohnung zu kaufen, weil die Nebenkosten so gering sind und man nicht so viele Erspar- nisse benötigt. Mit zunehmendem Einkommen verkauft man dann immer wieder und kauft eine neue komfortablere Wohnung. In Deutschland geht das gar nicht, die Kaufne- benkosten sind viel zu hoch. Ein großer Unterschied besteht schon bei der Maklerprovision. In den Niederlanden be- zahlt man beim Privatverkauf maximal zwei Prozent der Kaufsumme. Es gibt nur wenige Ausnahmen in angespannten Märkten. Immer häufiger werden aber auch nur Festbeträge von 1200 Euro verlangt. Nur zusätzliche besondere Dienstleistungen werden extra bezahlt, etwa ein Wertgutachten. Bei einer Standardberatung mit Standardverkauf sollte es auch nur einen – niedrigen – Standardpreis geben. In Deutschland ist es egal, was der Makler macht. Hier wird zu- nächst eine hohe Provision von vier bis sieben Prozent verlangt, vom Käufer, Verkäufer oder beiden zusammen. Die kann man dann versuchen herunterzuhandeln. Bei uns ist

Wissenschaftliche Dienste                Sachstand                                                     Seite 7 WD 5 - 3000 - 171/18 das genau umgekehrt. Das hat zu höherer Konkurrenz und sinkenden Preisen geführt. Wir bei BPD glauben ohnehin, dass in vielen Fällen der Makler überflüssig ist. Wir arbei- ten an einer vollständigen digitalen Abwicklung des Verkaufsprozesses – Anzeige, virtu- elle Besichtigung, Onlinevertragsabsprache und Unterzeichnung, das lässt sich alles digi- tal machen. Da entsteht aber gerade eine neue digitale Branche, die immer besser darin wird, den Ver- käufern diese Schritte so leicht wie möglich zu machen. Entweder die Makler in Deutsch- land denken um, entwickeln andere Produktlinien oder Bezahlweisen – oder ihre Rolle wird geschwächt. Wir haben auch noch gar nicht über die Notarkosten gesprochen. In den Niederlanden ist auch die Kommunikation mit dem Grundbuchamt digitalisiert, der Notar prüft nur noch ein paar Minuten lang den Vertrag – das kostet standardmäßig ein paar Hundert Euro. Außerdem kann ich den Notar frei wählen. Die Büros stellen ihre aktuelle Tagespauschale ins Netz, und ich wähle den mit dem günstigsten Preis. Hier dagegen haben Notare gesetz- lich bestimmt eine Monopolposition mit Gebührenordnung und es gibt nichts zu verhan- deln .“ (…) 4 Und ergänzend bemerkt Joosten zum Thema Grunderwerbssteuer: „In den Niederlanden sind Neubauten von der Grunderwerbsteuer befreit. Warum? Weil wir neue Wohnungen brauchen. In den Niederlanden gibt es auch einen Freibetrag von 100.000 Euro, wenn Eltern ihr Haus an ihre Kinder weitergeben. Das gilt unabhängig von der Erbschaftsteuer und hat viele Haushalte dazu animiert, Wohneigentum zu bilden. Üb- rigens lassen sich auch Kaufnebenkosten von der Steuer abziehen.“ Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln verweist in einem im Auftrag des ZIA Deutschland erstellten Gutachten auf die Erwerbsnebenkosten in Deutschland wie folgt: „Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss nicht nur den Kaufpreis für eine Immobilie be- zahlen, sondern auch in erheblicher Weise Erwerbsnebenkosten entrichten. Die Erwerbs- nebenkosten können den Makler, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunder- werbsteuer umfassen. Anders als der Kaufpreis können Erwerbsnebenkosten nicht finan- ziert werden, sie schmälern also direkt das für die Finanzierung zur Verfügung stehende Eigenkapital. Hohe Erwerbsnebenkosten können also entweder den Eigentumserwerb ins- gesamt verhindern oder aber zumindest die Finanzierungskosten erhöhen, da die Zinsbe- lastung mit dem Beleihungsauslauf zunimmt. Die Höhe der Maklergebühren in Deutsch- land beträgt typischerweise 6 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, also insgesamt 7,14 Pro- zent. Formal teilen sich Käufer und Verkäufer die Makler-Courtage, je nach Marktlage kann es aber effektiv große Unterschiede geben. In stark nachgefragten Regionen wie Mün- chen oder Hamburg wird der Verkäufer seinen Teil der Courtage auf den Kaufpreis über- wälzen können, in strukturschwachen Regionen mit wenigen Nachfragern wird der Käufer 4     Die Welt, 24.07.2017, IMMOBILIEN, „Die Deutschen machen sich das Bauen viel zu kompliziert“ https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article166932958/Die-Deutschen-machen-sich-das-Bauen-viel-zu- kompliziert.html (letzter Abruf: 14.01.2019)

Wissenschaftliche Dienste                 Sachstand                                                           Seite 8 WD 5 - 3000 - 171/18 dagegen Verhandlungsmacht haben und die Makler-Courtage reduzieren können. Im Fol- genden wird davon ausgegangen, dass der Käufer eine Courtage in Höhe von 3,57 Prozent begleichen muss (Toschka/Voigtländer, 2017). Weiterhin muss ein Käufer auch Notarge- bühren und die Eintragung ins Grundbuch bezahlen. Die Notargebühren in Deutschland sind über das Notarkostengesetz geregelt, die Gebühr für die Beurkundung eines Kaufver- trags hängt von dem Immobilienwert ab, darüber hinaus auch davon, ob beispielsweise eine Grundschuld eingetragen werden muss. Im typischen Fall betragen diese Kosten un- gefähr 1 Prozent des Immobilienwertes. Auch die Kosten für die Eintragung ins Grund- buch hängen vom Immobilienpreis ab, typischerweise sind dies rund 0,5 Prozent des Im- mobilienpreises. Der größte Kostenfaktor ist aber die Grunderwerbsteuer, die daher im Weiteren auch im Mittelpunkt steht. Sie beträgt in Nordrhein-Westfalen (NRW), Berlin und Schleswig-Hol- stein mittlerweile 6,5 Prozent, mindestens aber 3,5 Prozent in den anderen Bundeslän- dern. In Abbildung 3-1 sind die finanziellen Belastungen aus den Erwerbsnebenkosten für den Kauf einer Wohnimmobilie dargestellt, beispielhaft für das Bundesland NRW. Dort muss ein Haushalt für eine Wohnimmobilie im Wert von 250.000 Euro über 28.000 Euro an Erwerbsnebenkosten bezahlen, dies entspricht einer Quote von 11,6 Prozent am Immo- bilienpreis. Selbst wenn die Immobilie ohne Makler gekauft werden kann, summieren sich die Nebenkosten auf über 20.000 Euro. In Bayern und Sachsen, wo die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent beträgt, würden die Haushalte rund 7.500 Euro sparen .“             5 Abbildung 3-1: Erwerbsnebenkosten für den Käufer in NRW bei Kauf einer Wohnimmobilie im Wert von 250.000 Euro https://www.iwkoeln.de/fileadmin/publikationen/2017/337424/Eigenheimfoerderung_ZIA_Internationaler_Ver- gleich.pdf (letzter Abruf: 14.01.2019) 5      Institut der deutschen Wirtschaft Köln, 2017, Zur Rationalität einer neuen Eigenheimförderung Gutachten für den ZIA Deutschland, S. 13 f. https://www.iwkoeln.de/fileadmin/publikationen/2017/337424/Eigenheimfoerderung_ZIA_Internationaler_Ver- gleich.pdf (letzter Abruf: 14.01.2019)

Wissenschaftliche Dienste          Sachstand                                                Seite 9 WD 5 - 3000 - 171/18 Im Vergleich zu den Niederlanden führt die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln weiter wie folgt aus: „Mit durchschnittlichen Erwerbsnebenkosten von 6,4 Prozent müssen Käufer in den Nie- derlanden nur rund die Hälfte der Kosten zahlen, die in Deutschland für den Erwerb von Wohneigentum notwendig sind. Grunderwerb wird dabei in den Niederlanden mit 2 Pro- zent des Marktwertes der Immobilie berechnet. Allein bei der Grunderwerbsteuer sparen die Haushalte in den Niederlanden somit im Vergleich zu deutschen Haushalte einen Be- trag von 11.250 Euro. Selbst nach den günstigeren Grunderwerbsteuersätzen in Sachsen und Bayern würde der Unterschied 2.225 Euro betragen. “ 6 In ihrem Herbstgutachten 2018 kommt abschließend die Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose, bestehend aus dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), Berlin, dem ifo Institut – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München e. V. in Kooperation mit KOF Konjunkturforschungsstelle an der ETH Zürich, dem Institut für Weltwirtschaft (IfW), Kiel, dem Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung Halle e.V. (IWH) sowie dem RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Essen in Kooperation mit Institut für Höhere Studien Wien zu fol- gender Einschätzung: „Der Staat beeinflusst über zahlreiche Instrumente die Höhe der Bau- und Erwerbskosten. Die technischen Aspekte wurden von der Baukostensenkungskommission bereits im Jahr 2015 umfangreich diskutiert. Darüber hinaus hat er über die Grunderwerbsteuer und die Gebührenordnung für Notare großen Einfluss auf die Transaktionskosten. Mit der Föderalismusreform im Jahr 2006 haben die Länder die Kompetenz für die Gestal- tung der Grunderwerbsteuer erhalten. Dies hat dazu geführt, dass viele Länder den Steuer- satz von anfänglich 3,5% auf teilweise 6,5% erhöht haben. Gerade in Städten mit stark steigenden Preisen führt dies zu einer zusätzlichen Mehrbelastung bei den Kaufneben- kosten. Dies hebt die Hürden für den Eigenheimerwerb, reduziert die Mobilität von Eigen- heimbesitzern und behindert damit die effiziente Bewirtschaftung des Bestandes. Bei der gegenwärtigen Ausgestaltung des Länderfinanzausgleichs haben die Länder erhöhte An- reize, diese Steuer anzuheben. Denn die tatsächlichen Einnahmen aus der Grunderwerb- steuer werden im Länderfinanzausgleich nicht berücksichtigt, sondern nur hypothetische Steuereinnahmen, die sich bei Anwendung eines durchschnittlichen Steuersatzes auf die Bemessungsgrundlage ergeben hätten. Durch diese Konstruktion führen Steuersatzerhö- hungen in einem Land zum einen zu höheren Steuereinnahmen, zum anderen zu einer relativen Besserstellung im Länderfinanzausgleich. Die Föderalismusreform II hat an die- sem Anreiz für Steuersatzerhöhung wenig geändert. Um den Immobilienmarkt zu entlas- ten und so genannte „Lock-in“-Effekte zu vermeiden, sollte die Grunderwerbsteuer zumin- dest gesenkt werden. Sofern die Steuerautonomie bei den Ländern verbleiben soll, wäre die Anrechnung im Länderfinanzausgleich dringend zu reformieren. Ein zweiter Aspekt der Transaktions- und Baunebenkosten betrifft das Maklergewerbe und das Notarwesen. Die internationale Evidenz gibt Anlass zu der Vermutung, dass hier Effi- 6     sh. Fn. 5

Wissenschaftliche Dienste               Sachstand                                                        Seite 10 WD 5 - 3000 - 171/18 zienzreserven gehoben werden könnten: in europäischen Nachbarländern sind Maklerpro- visionen in Höhe von 2 bis 3% üblich; In Deutschland sind Courtagen in Höhe von 5-6% zuzüglich Mehrwertsteuer üblich. Insgesamt lässt sich die Effizienz bei der Abwicklung des Immobilienerwerbs steigern; Deutschland liegt beim Teilindikator Registering Property des Ease of Doing Business Indikators der Weltbank nur auf Rang 77 von 190 Ländern .“              7 *** 7     Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose, Herbstgutachten 2018, Aufschwung verliert an Fahrt –Weltwirtschaftli- ches Klima wird rauer, u.a. Transaktions- und Baunebenkosten, S. 72 https://www.diw.de/documents/dokumentenarchiv/17/diw_01.c.599299.de/gd2_2018.pdf (letzter Abruf: 14.01.2019)